Odmowa wydania decyzji o pozwoleniu na budowę

Dostęp do drogi publicznej

Podstawę prawną stanowi: rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (zwana dalej: rozporządzeniem), ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (zwana dalej: K.c.).

W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z odmową wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Aby zabudowa nieruchomości, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy, była możliwa, nieruchomość musi posiadać tzw. odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Musi on zostać zagwarantowany nie tylko faktycznie, ale przede wszystkim prawnie. Minimalna szerokość dojścia stanowiącego dojazd, a tym samym dostęp do drogi publicznej w rozumieniu ustawy wynosi 4,5 m. W takiej sytuacji należałoby ustanowić służebność na brakującej szerokości nieruchomości na sąsiedniej nieruchomości. Może to mieć miejsce albo w drodze wyrażenia zgody w formie aktu notarialnego, albo w drodze sądowej.

Zgodnie z § 14 rozporządzenia:

„1. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.

2. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.

3. Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m.

4. Dojścia i dojazdy do budynków, z wyjątkiem jednorodzinnych, zagrodowych i rekreacji indywidualnej, powinny mieć zainstalowane oświetlenie elektryczne, zapewniające bezpieczne ich użytkowanie po zapadnięciu zmroku”.

Stosownie do art. 285 K.c.

„§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części”.

Dostęp pośredni do drogi publicznej jest zapewniony, jeżeli odbywa się przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej, zaś dany teren nie ma dostępu do drogi publicznej w sytuacji, gdy fragment działki, przez którą teren inwestycji miałby mieć dostęp do drogi publicznej, nie jest drogą wewnętrzną, ani nie jest fizycznie wydzieloną drogą (por. wyr. NSA z dnia 26 sierpnia 2021 r., sygn. akt II OSK 3603/18).

Prawny dostęp do drogi publicznej

Dostęp do drogi publicznej w świetle przepisu art. 2 pkt 14 ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to nie tylko dostęp faktyczny, ale i prawny. Dostęp prawny winien wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej bądź orzeczenia sądowego, zaś faktyczny musi rzeczywiście zapewniać możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Dostęp ten nie może być tylko hipotetyczny, ale ma być realny (por. wyr. NSA z dnia 20 października 2020 r., sygn. akt II OSK 2405/20).

Nie można mówić o uprawnieniach do wykonywania robót budowlanych na działce, która nie ma prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej. Przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć dostęp faktyczny i prawny. Dostęp prawny oznacza jednak, że musi on wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej bądź orzeczenia sądowego. Faktyczny polega na rzeczywistym zapewnieniu możliwości przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Musi to być dostęp realny, możliwy do wyegzekwowania przez inwestora przy użyciu dostępnych środków prawnych. Odwołując się też do definicji dostępu do drogi publicznej zawartego w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm.), umowa najmu nie zapewnia efektywnie tego uprawnienia. Umowa najmu jest stosunkiem obligacyjnym, skutecznym inter pares. Umowa najmu nie zapewnia wymaganej trwałości stosunku, na podstawie którego powstaje dostęp do drogi publicznej (por. wyr. WSA w Gdańsku z dnia 23 maja 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 99/18).

Podsumowując, aby uzyskać pozytywną decyzję o pozwoleniu na budowę, należałoby zapewnić dostęp do drogi publicznej, który spełniałby wskazane powyżej warunki techniczne. Może to mieć miejsce za pomocą ustanowienia tzw. służebności przejazdu na drodze umowy z właścicielem sąsiedniej nieruchomości albo na drodze sądowej. Inną możliwością byłoby wydzielenie nieruchomości i wykupienie jej fragmentu celem utworzenia tzw. drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej jest weryfikowany dopiero na etapie decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie spełnia on warunków technicznych, to nie ma podstaw, by obciążyć kogoś odpowiedzialnością z tego tytułu. Na inwestorze spoczywa obowiązek zapewnienia dostępu do drogi publicznej.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.