Działka, na którą wystąpiłem o warunki zabudowy, ma powierzchnię 0,52 ha, a jej szerokość wynosi 22 m. Droga dojazdowa konieczna (wewnętrzna) do 3 działek, na które ma być podzielona. ma przebiegać po dłuższym jej boku. Urbanista zadecydował w projekcie „warunków zabudowy”, że droga ta ma mieć szerokość 8 m (co stanowi ponad 1/3 szerokości działki!). Czy mogę skutecznie odwołać się, aby zaplanowano drogę 4 lub 5 m? Działka należy na zasadzie współwłasności do moich dzieci i do mnie – ma to więc być mini osiedle rodzinne, a droga o charakterze wyłącznie wewnętrznym. Działka jednym krótszym bokiem przylega do drogi publicznej, drugim zaś - do leśnej.
Określenie szerokości drogi dojazdowej
Jest Pan moim drugim klientem w ciągu ostatnich kilku miesięcy, gdzie urbanista w projekcie decyzji WZ określił drogę wewnętrzną o szerokości 8 m. Zwykle Klienci mają ten problem, że projekt WZ zakłada szerokość 5 m, a oni mają wydzielony geodezyjnie pas 4 m albo 4,5 m i stąd wynika problem.
Kwestie szerokości dróg dojazdowych reguluje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jego § 14 stanowi, że:
„1. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.
2. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem, że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.
2. Zatem, co do zasady, jeśli nie ma projektowanego dojścia a sama droga dojazdowa powinna ona mieć szerokość 5 m, tak aby mogła pełnić funkcję dojścia i dojazdu równocześnie, stąd stanowisko wyrażone przez większość gmin, ale Sądy Administracyjne idą w jeszcze bardziej liberalnym kierunku i odczytują powyższy przepis w ten sposób, że dla takich dojazdówek prywatnych, szczególnie do jednego domu (ale niekoniecznie) wystarczy nawet 3 m, a na poziomie kraju Naczelny Sąd Administracyjny stoi na podobnym stanowisku”.
Przesyłam Panu w załączniku taki wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, sygn. akt. II SA/Kr 1468/22, gdzie jest to dobrze opisane, ale dyskusje na ten temat są i nawet izby architektów wydają dla swoich członków wytyczne oficjalne, bo pojawiają się wątpliwości.
Trudno mi jest nawet powiedzieć, na jakiej podstawie urbanista chce tych 8 m: to jakby wziąć przepisy rozporządzenia, ale o przepisach techniczno-budowlanych dróg publicznych i z niego dwie jezdnie po 3 metry (§ 17 dla klasy drogi dojazdowej D) plus chodnik 2 metry (§ 29 ust. 2) i wyszło mu 8 metrów. Z tym że szerokości dróg prywatnych dojazdowych nie ustala się na podstawie tego rozporządzenia, więc takie rozumowanie jest błędne.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Odwołanie od określonych warunków zabudowy
Proszę o informację, czy próbowali się Państwo kontaktować już z wydziałem w gminie. Procedura administracyjna w sprawie decyzji WZ jest taka, że kiedy już są uzgodnienia od podmiotów trzecich, zostaje wnioskodawca poinformowany o zebranym materiale i ma prawo się zapoznać i ustosunkować do tego ostatecznego projektu. Jednak co do zasady w postępowaniu administracyjnym strona ma prawo wypowiadać się przez całe postępowanie, dlatego radzę jak najszybciej reagować i sporządzić pismo w sprawie ze stanowiskiem, że ustanawianie drogi dojazdowej o tej szerokości jest nieuzasadnione – z powołaniem argumentów.
Możemy w razie potrzeby takie pismo dla Pana przygotować po dodatkowej wycenie.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Przykłady
Wąska działka na osiedlu domków jednorodzinnych
Pan Adam planował budowę domu na wąskiej działce o szerokości 20 metrów. Urbanista w decyzji WZ zaplanował drogę wewnętrzną o szerokości 8 m, co znacznie ograniczało powierzchnię przeznaczoną pod zabudowę. Adam skutecznie odwołał się, argumentując, że 5-metrowa droga w pełni spełni wymogi przeciwpożarowe i dostępowe.
Mini osiedle rodzinne
Pani Katarzyna wraz z rodzeństwem planowała podział rodzinnej działki na trzy mniejsze parcele. Projekt WZ przewidywał 8-metrową drogę dojazdową, co znacząco zmniejszało powierzchnię działek. Po interwencji prawnika udało się uzyskać zgodę na drogę o szerokości 4,5 m, która wystarczała do zapewnienia dostępu do wszystkich nieruchomości.
Droga do pojedynczej posesji
Pan Marek nabył działkę rekreacyjną w lesie, która miała być połączona z drogą publiczną prywatną drogą wewnętrzną. Urbanista zaplanował ją na 8 metrów szerokości, co było nieproporcjonalne do potrzeb. Po odwołaniu się do gminy i wskazaniu przepisów dopuszczających 3-metrową drogę w przypadku pojedynczej posesji udało się skutecznie zmniejszyć jej szerokość.
Podsumowanie
Szerokość drogi dojazdowej powinna być dostosowana do rzeczywistych potrzeb i uwarunkowań działki. W wielu przypadkach 3-5 metrów jest wystarczające, zwłaszcza gdy droga prowadzi do kilku posesji lub ma charakter wewnętrzny. Warto w razie wątpliwości skorzystać z prawa do odwołania i przedstawić argumenty poparte przepisami prawa budowlanego.
Oferta porad prawnych
Oferujemy profesjonalne wsparcie prawne w sprawach dotyczących określenia szerokości drogi dojazdowej, w tym przygotowanie skutecznego odwołania od nieuzasadnionych decyzji urzędników. Pomożemy Państwu powołać się na odpowiednie przepisy prawa i zadbać o korzystne rozwiązanie sprawy.
Źródła:
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2022 poz. 1225
.jpg)
