Ośrodek sportowy na działce rolnej w granicach chronionego krajobrazu

Zakup działki rolnej i wykonanie inwestycji

Zacznę od tego, że aby kupić rzeczoną działkę rolną, musi być Pan rolnikiem albo mieć zgodę na nabycie gruntu rolnego.

Kolejny krok to inwestycja. Zgodnie z przepisem art. 7 ust. 1 i 2 pkt 1 oraz ust. 3 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych – przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych, stanowiących użytki rolne klas I-III, wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi.

Przekształcenie gruntu rolnego w działkę budowlaną odbywa się w dwóch etapach. Pierwszy to dokonanie zmiany przeznaczenia gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Etap drugi – to wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Zobacz też: Co można robić na działce rolnej

Decyzja o warunkach zabudowy

Nie ulega wątpliwości, że Pańska inwestycja nie jest związana z produkcją rolną, a jest planowana na działce rolnej. Taki stan rzeczy oznacza, że musi zostać spełniona przesłanka art. 61 ust 1 pkt 4 cyt. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

„Art. 61. Warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy

1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 utrata mocy ustawy ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi”.

Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, więc należy uzyskać decyzje o warunkach zabudowy. W tym celu należy złożyć do urzędu miasta lub gminy wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Taki wniosek może być złożony zanim zakupi Pan działkę. Nie musi to być aktualny właściciel danej nieruchomości. Będzie miał Pan wstępną pewność, że w ogóle Pańska inwestycja ma szanse.

Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana przez wójta lub prezydenta miasta po uzgodnieniach z organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych – w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej to rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowania gruntu. Może to polegać także na zaniechaniu dotychczasowej produkcji rolnej lub leśnej.

Zmiana użytkowania, w zależności klasy gruntu, może być uzależniona od uzyskania decyzji administracyjnej, zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, zgodnie z art. 11 tej ustawy. Decyzja wymagana jest na wyłączenie z produkcji rolniczej lub leśnej:

„1) użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego;

2) pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;

3) pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;

4) pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;

5) parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;

6) rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;

7) pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;

8) zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;

9) torfowisk i oczek wodnych;

10) pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych;

11) gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne.

Niestety wiąże się to z bardzo wysokimi opłatami. Przy obszarze półtora hektara może być to kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Obszar chronionego krajobrazu

Dodatkowy problem to obszar chroniony. Tu należałoby zajrzeć do uchwały, aby ustalić, jakie zawiera zakazy czy pozwolenia. W pierwszej kolejności należy zapoznać się z treścią uchwały sejmiku województwa, która wprowadziła obszar chronionego krajobrazu. Na podstawie jej zapisów należy ocenić dopuszczalność zabudowy danego obiektu, i to zanim Pan rozważy zakup gruntu.

Instytucję obszaru chronionego krajobrazu reguluję ustawa o ochronie przyrody.

„Art. 23. 1. Obszar chronionego krajobrazu obejmuje tereny chronione ze względu na wyróżniający się krajobraz o zróżnicowanych ekosystemach, wartościowe ze względu na możliwość zaspokajania potrzeb związanych z turystyką i wypoczynkiem lub pełnioną funkcją korytarzy ekologicznych.

2. Wyznaczenie obszaru chronionego krajobrazu następuje w drodze uchwały sejmiku województwa, która określa jego nazwę, położenie, obszar, sprawującego nadzór, ustalenia dotyczące czynnej ochrony ekosystemów oraz zakazy właściwe dla danego obszaru chronionego krajobrazu lub jego części, wybrane spośród zakazów wymienionych w art. 24 ust. 1, wynikające z potrzeb jego ochrony. Likwidacja lub zmiana granic obszaru chronionego krajobrazu następuje w drodze uchwały sejmiku województwa, po zaopiniowaniu przez właściwe miejscowo rady gmin, z powodu bezpowrotnej utraty wyróżniającego się krajobrazu o zróżnicowanych ekosystemach i możliwości zaspokajania potrzeb związanych z turystyką i wypoczynkiem.

3. Projekty uchwał sejmiku województwa, o których mowa w ust. 2, wymagają uzgodnienia z właściwym regionalnym dyrektorem ochrony środowiska.

4. (...)

5. Projekty studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, planów zagospodarowania przestrzennego województw i planów zagospodarowania przestrzennego morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej, w części dotyczącej obszaru chronionego krajobrazu, wymagają uzgodnienia z właściwym regionalnym dyrektorem ochrony środowiska w zakresie ustaleń tych planów, mogących mieć negatywny wpływ na ochronę przyrody obszaru chronionego krajobrazu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.