PIT, VAT przy sprzedaży domu w ramach działalności gospodarczej

Spółka dwuosobowa

Z uwagi na fakt, iż przedsiębiorstwo mają prowadzić dwie osoby, należy rozważyć możliwe opodatkowania w formie spółki. W tym zakresie mamy do wyboru spółki kapitałowe (spółka z o.o. lub spółka akcyjna) lub też spółki osobowe.

W przypadku spółki dwuosobowej raczej należy odrzucić spółki kapitałowe. Wynika to głównie z faktu dwukrotnego opodatkowania zysku wypracowanego przez takie spółki. Najpierw zysk jest opodatkowywany podatkiem CIT na poziomie samej spółki (9%), a następnie dywidenda wypłacana udziałowcom również podlega opodatkowaniu podatkiem PIT (19%). W rezultacie dochodzi do dwukrotnego opodatkowania zysku.

Inaczej natomiast wygląda kwestia podatkowa przy spółkach osobowych. Zgodnie bowiem z art. 5b ust. 2 ustawy PIT – jeżeli pozarolniczą działalność gospodarczą prowadzi spółka niebędąca osobą prawną, przychody wspólnika z udziału w takiej spółce uznaje się za przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. W myśl natomiast art. 8 ust. 1 ustawy PIT przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału).

W rezultacie, w przypadku wyboru opodatkowania w formie spółki osobowej to nie spółka jest podatnikiem podatku PIT, lecz jej wspólnicy. Rozliczają oni podatek od dochodu, który przypada im proporcjonalnie do zysku. W przypadku małżonków zapewne udział ten będzie wynosił po połowie. W konsekwencji podatek od dochodu wypracowanego przez spółkę osobową rozliczają wspólnicy w zeznaniu rocznym (oraz poprzez miesięczne zaliczki). Powoduje to brak podwójnego opodatkowania dochodów spółki, jak to ma miejsce w przypadku spółek kapitałowych.

Ponadto w przypadku spółek osobowych obowiązuje uproszczona księgowość w postaci książki przychodów i rozchodów, a nie rozbudowane księgi rachunkowe obowiązujące spółki kapitałowe.

Spółka jawna lub cywilna

Podstawowymi formami spółki osobowej są spółka jawna lub spółka cywilna. W tym miejscu wskazać należy, że na gruncie prawa podatkowego nie ma znaczenia, którą formę podatnik wybierze, ponieważ obie opodatkowane są w ten sam sposób.

Różnice pomiędzy powyższymi spółkami dotyczą natomiast samej kwestii ich funkcjonowania. Otóż spółka cywilna jest uregulowana w Kodeksie cywilny (K.c.) i tak naprawdę jest to umowa zawarta pomiędzy wspólnikami. Natomiast spółka jawna (opisana w Kodeksie spółek handlowych) jest odrębnym podmiotem prawa. Powoduje to, że spółka jawna posiada swój odrębny majątek. Natomiast w przypadku spółki cywilnej takiego odrębnego majątku nie ma. Elementarna różnica dotyczy zatem kwestii odpowiedzialności za zobowiązania spółki. Otóż wspólnicy spółki cywilnej ponoszą odpowiedzialność za długi spółki zawsze od razu ze swojego majątku. Natomiast wspólnicy spółki jawnej ponoszą odpowiedzialność swoim majątkiem osobistym dopiero w momencie, gdy egzekucja z majątku spółki okaże się bezskuteczna.

Budowa i sprzedaż domów w ramach działalności gospodarczej

Działalność w zakresie budowy oraz sprzedaży nieruchomości jest zawsze kwalifikowana jako działalność gospodarcza, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT. Jak czytamy w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 20.03.2013r., nr IPPB1/415-75/13-2/EC:

„Lokale są przeznaczone na sprzedaż i są w księgach podatkowych prowadzonej działalności gospodarczej traktowane jak towary handlowe. Lokale nie są środkami trwałymi w księgach podatkowych Wnioskodawcy oraz nie figurują w ewidencji środków trwałych.

Mając na względzie cyt. wyżej przepisy stwierdzić należy, iż przychody uzyskiwane ze sprzedaży nieruchomości stanowiących towar handlowy w prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej, będą stanowiły przychód z tej działalności.”

W przypadku budowy domów na sprzedaż grunt oraz budynek są kwalifikowane jako towary handlowe a nie jako środki trwałe. Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z 23.08.2012r., nr ITPB1/415-566a/12/WM:

„Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, iż przychód ze sprzedaży budynku bądź lokalu mieszkalnego oraz związanego z nim gruntu, stanowi zawsze przychód określony w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego czy budynek ten lub lokal stanowił, czy też nie środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej, ani czy był wykorzystywany w tej działalności, z wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy.”

Podobnie Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w piśmie z 06.09.2010r., nr IBPB1/415-591/10/ESZ:

„Art. 30e ust. 1-4 ustawy o PIT, reguluje sposób ustalania podstawy opodatkowania oraz wysokość podatku oraz moment powstania obowiązku podatkowego z tytułu przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Z kolei art. 30e ust 6 ustawy o PIT, wyłącza zastosowanie ust 1-4, jeżeli budowa i sprzedaż budynków lub lokali mieszkalnych jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika lub przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowi przychód z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT. Należy zatem uznać, iż co do zasady sprzedaż lokalu mieszkalnego, w tym również wykorzystywanego na potrzeby działalności gospodarczej, powoduje powstanie przychodu z odpłatnego zbycia, a nie z działalności gospodarczej. Wydaje się natomiast, iż art. 30e ustawy o PIT, uprawnia do wniosku, że jeżeli sprzedaży lokalu mieszkalnego dokonuje przedsiębiorca działający na rynku nieruchomości, to ta sprzedaż spowoduje powstanie u niego przychodu z działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę, iż podatnik – wnioskodawca jest przedsiębiorcą działającym m.in. na rynku nieruchomości, to dokonana przez niego sprzedaż lokalu mieszkalnego skutkuje, jego zdaniem, powstaniem przychodu określonego w art. 10 ust. 3 ustawy o PIT, tj. z działalności gospodarczej.”

Wybór formy opodatkowania – PIT

Wspólnicy spółki osobowej mogą zdecydować się na wybór odpowiedniej formy opodatkowania. W przypadku działalności polegającej na sprzedaży nieruchomości zdecydowanie warto zdecydować się na podatek liniowy, który wynosi w każdym przypadku 19%. W przypadku gdyby wspólnicy zdecydowali się na pozostanie przy podatku opłacanym na zasadach ogólnych stawki podatku wynoszą 18%, a jeżeli dochód uzyskany w ciągu roku przekroczy 85 528 zł, to stawka podatku wzrasta aż do 32%. Przy sprzedaży nieruchomości z pewnością wartość 85 528 zł zostanie przekroczona co powoduje, że lepszą opcją jest wybór podatku liniowego, gdzie niezależnie od dochodu podatek wynosi 19%.

Na marginesie wskazać należy, że w każdej formie działalności przysługuje taki sam zwrot podatku VAT. Nie ma znaczenia, czy mamy do czynienia z jednoosobową działalnością, spółką cywilną, jawną czy z o.o. W każdym przypadku zwrot podatku VAT odbywa się na takich samych zasadach.

Jak wynika z opisu, grunt stanowi Państwa majątek prywatny. Taki grunt naturalnie mogą Państwo wnieść do spółki jako aport (wkład niepieniężny).

Podatek PCC

Po pierwsze, wskazać należy, że wniesienie do spółki aportu niepieniężnego (w postaci np. gruntu) stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem PCC. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. k) ustawy podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy spółki oraz ich zmiany. Zgodnie natomiast z art. 1 ust. 3 ustawy – w przypadku umowy spółki za zmianę umowy uważa się, przy spółce osobowej, wniesienie lub podwyższenie wkładu, którego wartość powoduje zwiększenie majątku spółki, pożyczkę udzieloną spółce przez wspólnika, dopłaty oraz oddanie przez wspólnika spółce rzeczy lub praw majątkowych do nieodpłatnego używania. Wniesienie wkładu powoduje zatem konieczność zapłaty przez spółkę podatku w wysokości 0,5% wartości wkładu.

W dalszej kolejności zaznaczyć należy, że wniesienie aportu do spółki osobowej jest zwolnione od podatku dochodowego. W myśl bowiem art. 21 ust. 1 pkt 50b ustawy PIT zwalnia się od podatku przychody z tytułu przeniesienia własności składników majątku będących przedmiotem wkładu niepieniężnego (aportu) wnoszonych do spółki niebędącej osobą prawną. W konsekwencji aport nieruchomości do spółki osobowej jest neutralny podatkowo. 

Wniesienie nieruchomości do firmy

Na marginesie zaznaczyć należy, że wniesienie nieruchomości w formie aportu do spółki osobowej powinno odbyć się w formie aktu notarialnego. Potwierdził to Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 14.11.2012r., II CSK 182/12:

„Współwłasność do niepodzielnej ręki, nazywana też wspólnością charakteryzuje się tym (…), że rzecz będąca współwłasnością łączną w całości należy do współwłaścicieli. Udział wspólnika w spółce cywilnej podlega odmiennym regułom, niż udział we współwłasności w częściach ułamkowych, w szczególności nie można rozporządzać udziałem we wspólnym majątku wspólników ani udziałem w jego poszczególnych składnikach (...). Wniesienie więc nieruchomości na własność spółki cywilnej przez dotychczasowych współwłaścicieli, mimo że spółka cywilna nie jest odrębnym podmiotem prawa, stanowi przeniesienie własności – w rozumieniu art. 155 K.c. – na współwłasność łączną wspólników. Dalsze losy tej nieruchomości będą już podlegać regułom prawnym funkcjonowania spółki cywilnej i własności w tej spółce, a nie współwłasności w częściach ułamkowych. To sprawia, że aktualne się stają przyczyny, dla których do przeniesienia własności nieruchomości wymagana jest szczególna forma aktu notarialnego.”

Ujęcie w kosztach wartości gruntu odbywać się będzie na szczególnych zasadach.

W przypadkach typowych należałoby sięgnąć do treści art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy PIT, który stanowi, że nie uważa się za koszt podatkowy wydatków na nabycie gruntów. Koszty te mogą zostać rozliczane wyłącznie w chwili odpłatnej sprzedaży gruntu.

Powyższa zasada znajduje zastosowanie do składników majątkowych kwalifikowanych jako środki trwałe. Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy PIT – przez środki trwałe rozumie się stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.

W Państwa przypadku grunt nie będzie jednak stanowił środka trwałego, ponieważ jest on przeznaczony do dalszej odsprzedaży jako grunt zabudowany. W konsekwencji wydatki na nabycie gruntu będą mogły zostać ujęte w kosztach spółki na zasadach ogólnych. Natomiast sam grunt będzie kwalifikowany jako towar handlowy (a nie środek trwały).

Zgodnie z interpretacją Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 10.03.2014r., nr ITPB1/415-1233/13/MW:

„W przepisie art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazano, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków poniesionych na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów.

Powołany przepis nie będzie miał jednak zastosowania w przedmiotowej sprawie, gdyż z racji specyfiki prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej, zakupione grunty na sprzedaż stanowią towar handlowy.

W związku z powyższym przedmiotowe grunty nie zostały zakupione w celu powiększenia majątku trwałego firmy, a stanowią one towar handlowy służący dalszej odsprzedaży. W tym przypadku, aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów, dla celów podatkowych, podatnik musi wykazać bezpośredni związek wydatku z prowadzoną działalnością oraz to, że jego poniesienie miało lub mogło mieć bezpośredni wpływ na wielkość osiągniętego przychodu.

W związku z powyższym, z uwagi na fakt, iż przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest m.in. sprzedaż nieruchomości, wydatki ponoszone na nabycie gruntów będą stanowiły koszt uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej.”

Odpłatne zbycie nieruchomości przez spółkę

W roku, w którym planowana spółka ujmie w kosztach wartość gruntu wniesionego aportem, zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 8a ustawy PIT stanowiący, że w przypadku odpłatnego zbycia przez spółkę niebędącą osobą prawną rzeczy i praw będących przedmiotem wkładu do takiej spółki za koszt uzyskania przychodu uważa się:

1) wartość początkową przyjętą przez spółkę w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ustaloną zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 4, pomniejszoną o sumę odpisów amortyzacyjnych – jeżeli rzeczy te lub prawa były zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych spółki;

2) wartość poniesionych wydatków na nabycie albo wytworzenie przedmiotu wkładu, niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodów w jakiejkolwiek formie – jeżeli rzeczy te lub prawa nie były zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych spółki.

W interpretacji indywidualnej z 14 sierpnia 2015 r., sygn. IBPB-1-1/4511-478/15/BK Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach czytamy:

„W myśl art. 22 ust. 8a pkt 2 ww. ustawy, w przypadku odpłatnego zbycia przez spółkę niebędącą osobą prawną rzeczy i praw będących przedmiotem wkładu do takiej spółki za koszt uzyskania przychodu uważa się wartość poniesionych wydatków na nabycie albo wytworzenie przedmiotu wkładu, niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodów w jakiejkolwiek formie – jeżeli rzeczy te lub prawa nie były zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych spółki. Przy czym, stosownie do treści art. 5a pkt 26 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o spółce niebędącej osobą prawną oznacza to spółkę niebędącą podatnikiem podatku dochodowego, a zatem także spółkę cywilną.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca będący wspólnikiem spółki cywilnej zamierza wnieść do ww. spółki wkład niepieniężny, w postaci części towarów handlowych, będących składnikami majątku prowadzonej przez niego indywidualnie działalności gospodarczej.

Mając powyższe na względzie, stwierdzić należy, że w okolicznościach przedstawionych we wniosku koszty uzyskania przychodów z tytułu zbycia towarów handlowych wniesionych uprzednio aportem do spółki cywilnej należy ustalić zgodnie z art. 22 ust. 8a pkt 2 ustawy, tj. według wartości wydatków poniesionych na ich nabycie przez podmiot wnoszący wkład niepieniężny do spółki cywilnej.”

W konsekwencji w momencie wniesienia gruntów do działalności można uwzględnić w remanencie początkowych wartość nabycia tego gruntu. Wartością tą będzie wartość wydatków poniesionych na nabycie gruntu, zatem chodzi tu o kwoty rzeczywiście wydatkowane. Wydatek na nabycie działek może zatem zostać uwzględniony w działalności z tym, że nie dotyczy to tej części gruntu, którą żona nabyła w darowiźnie, ponieważ w takim przypadku mamy do czynienia z nabyciem nieodpłatnym, czyli nie miało miejsce rzeczywiste poniesienie wydatku.

Potwierdził to Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z 24.12.2013r., nr ILPB1/415-1102/13-5/AA:

„Zatem w remanencie początkowym Wnioskodawca jest zobowiązany ująć towary handlowe w podatkowej księdze przychodów i rozchodów w cenie zakupu lub nabycia.

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, iż w sytuacji wniesienia aportem towarów handlowych (wykorzystywanych przez Wnioskodawcę w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej) do spółki cywilnej, towary te należy ująć w remanencie początkowym w dacie ich wniesienia, wpisując je do podatkowej księgi przychodów i rozchodów prowadzonej przez tę spółkę.

Natomiast w momencie sprzedaży tych towarów przez spółkę cywilną ich wartość będzie podlegała ujęciu w rachunku podatkowym jako koszty uzyskania przychodu. Stosownie bowiem do art. 22 ust. 8a pkt 2 ustawy o PIT, w przypadku odpłatnego zbycia przez spółkę niebędącą osobą prawną rzeczy i praw (innych niż środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne) będących przedmiotem wkładu do takiej spółki za koszt uzyskania przychodu uważa się wartość poniesionych wydatków na nabycie albo wytworzenie przedmiotu wkładu, niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodów w jakiejkolwiek formie.

Wycena przedmiotu wkładu na dzień wnoszenia aportu dokonywana jest dla potrzeb określenia wzajemnych praw i obowiązków wspólników spółki cywilnej i na gruncie ustawy o PIT nie powinna być utożsamiana z „poniesieniem” wydatku – ani przez spółkę cywilną, ani przez jej wspólników. Do kosztów podatkowych, podatnicy zaliczać mogą jedynie koszty rzeczywiście przez nich poniesione; nie podlegają zaś takiemu zaliczeniu koszty oparte na bieżącej wycenie składników majątkowych, dokonywanej dla innych celów.

Z tego też względu wniesione przez Wnioskodawcę aportem do spółki cywilnej towary handlowe, powinny zostać wycenione w wartości historycznej, a więc w wartości z dnia ich nabycia przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (wydatki faktycznie poniesione).”

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.