Podział domu na lokale mieszkalne, czy wszyscy współwłaściciele muszą wyrazić zgodę?

Definicja samodzielnego lokalu mieszkalnego

Podział jednorodzinnego domu mieszkalnego na dwa samodzielne mieszkania jest oczywiście możliwy, pod warunkiem spełnienia określonych przepisami prawa przesłanek. Przede wszystkim musi występować techniczna i prawna możliwość podziału nieruchomości. Oczywiście, na przeprowadzenie tej inwestycji potrzebna jest również zgoda wszystkich współwłaścicieli. Pierwszy krok to zniesienie współwłasności, drugi zaś to fizyczny podział.

W takiej sytuacji dom dzieli się, ustanawiając odrębną własność samodzielnych lokali mieszkalnych (jeden właściciel może zająć parter, drugi piętro). Jest to tzw. podział poziomy. Tutaj, inaczej niż przy podziale pionowym, działka, niektóre części budynku oraz urządzenia (np. dach, klatka schodowa, ogrodzenie) pozostają wspólne. Wielkość udziału każdego współwłaściciela w części wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni wydzielonego lokalu (wraz z pomieszczeniami przynależnymi) do łącznej powierzchni budynku i wszystkich pomieszczeń przynależnych.

Zgodnie z definicją zawartą w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892) – samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zatem aby lokal został uznany za odrębny, istotne jest, by posiadał wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. W art. 2 ustawy o własności lokali między innymi czytamy:

„1a. Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

(…)

1c. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r.”

Zaświadczenie o samodzielności lokalu

Spełnienie wymagań, o których mowa, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (zaświadczenie o samodzielności lokalu). Do wniosku o wydanie zaświadczenia należy dołączyć dokumentację techniczną (inwentaryzacyjną). Dokumentacja ta będzie przedstawiała stan techniczny nieruchomości, rzuty poszczególnych kondygnacji budynku z zaznaczonym lokalem i pomieszczeniami przynależnymi. Jeśli pomieszczenia przynależne usytuowane są poza budynkiem głównym, na terenie nieruchomości gruntowej, lub w innym budynku, konieczny będzie również wyrys z mapy ewidencji gruntów i budynków. Dokumentacja musi być sporządzona przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Jeśli lokal spełnia przesłanki, dokumentacja jest kompletna, zaświadczenie będzie wydane w terminie 7 dni od złożenia wniosku w tym przedmiocie.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 ust. 5 ustawy o własności lokali – lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

Ustanowienie odrębnych ksiąg wieczystych dla nowo utworzonych lokali

Po uzyskaniu zaświadczenie, można się z nim udać do notariusza, który w formie aktu notarialnego prawnie wyodrębni wskazane lokale. Akt ten z kolei jest niezbędny przy składaniu do sądu wniosku o ustanowienie odrębnych ksiąg wieczystych dla nowo utworzonych lokali a dotychczasowa księga (macierzysta) nadal jest prowadzona, ale tylko dla nieruchomości wspólnej.

Części nieruchomości, które pozostają wspólne

Jak już wspomniałam, po ustanowieniu odrębnej własności lokali mieszkalnych działka i niektóre części budynku oraz urządzenia i instalacje pozostaną nieruchomością wspólną (np. klatka schodowa, ściany nośne, stropy, dach, piony wodne, kanalizacyjne, wspólna instalacja centralnego ogrzewania, orynnowanie, ogrodzenie). Stan współwłasności tych części, a przede wszystkim działki ma swoje konsekwencje – istnieją bowiem zasady prawne w zarządzaniu i dysponowaniu nieruchomością. Każdy ze współwłaścicieli może samodzielnie rozporządzać swoim udziałem, nie jest tu potrzebna zgoda pozostałych. Oto przykład: jeśli trzy siostry są współwłaścicielkami działki w 1/3 części, to każda z nich może swobodnie dysponować swoją częścią, co oznacza, że może ją sprzedać, podarować, obciążyć hipoteką. Zaznaczyć przy tym trzeba, iż rozporządzenie to będzie dotyczyło udziału, a nie fizycznie określonej części działki, gdyż żaden ze współwłaścicieli nie ma wyłącznego prawa do takiej części aż do czasu ustania współwłasności.

Tryby ustanowienia odrębnej własności lokalu

Odrębna własność lokalu może zostać ustanowiona w 3 trybach:

1. na mocy jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości,
2. orzeczeniem sądu znoszącym współwłasność,
3. w drodze umowy.

Art. 10 u.w.l. wskazuje, że jeśli właściciel nieruchomości ustanawia odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej, stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy. Umowa taka może być też zawarta przez kilka osób, jeżeli są one dotychczasowym właścicielem, tzn. jeżeli są współwłaścicielami całej nieruchomości. Rozumiem jednak, że ta opcja w Państwa przypadku nie wchodzi w grę.

Zniesienie współwłasności w sądzie

Zatem Pana synowej nie pozostaje nic innego jak złożyć do sądu wniosek o zniesienie współwłasności. Postanowienie sądu powszechnego znoszące współwłasność i ustanawiające odrębną własność lokali zastępuje umowę w formie notarialnej, ale wywołuje skutek prawny (w postaci powstania odrębnej własności lokali) dopiero wówczas, gdy w księdze wieczystej dokonany zostanie wpis prawa odrębnej własności lokali – por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 czerwca 2018 r. VII SA/Wa 2076/17, LEX nr 2514175. Przez podział fizyczny należy rozumieć także wyodrębnienie własności lokali, tzw. nieruchomości lokalowych (art. 46 K.c.). Warunkiem jego dopuszczalności jest samodzielność lokali powstałych w wyniku podziału. Odmowa zniesienia współwłasności przez podział rzeczy, w tym przez ustanowienie odrębnej własności lokali, może mieć miejsce jedynie wyjątkowo i tylko w razie wystąpienia okoliczności określonych w K.c. Nawet okoliczność, że współwłaściciel jest posiadaczem mieszkania zaspokajającego jego potrzeby mieszkaniowe samo przez się nie uzasadnia odmowy ustanowienia przez sąd odrębnej własności lokali (np. postanowienie Sądu Najwyższego z 14.04.1999 r., III CKN 207/98 ). Podobnie nie mogą usprawiedliwiać odmowy ustanowienia odrębnej własności lokali same tylko konfliktowe stosunki między współwłaścicielami, bowiem przepisy obowiązującego prawa przewidują liczne możliwości rozwiązywania takich konfliktów. Jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania – tymczasowo na jego koszt. Prace adaptacyjne w rozumieniu ww. przepisu nie mogą ingerować w substancję budynku, co oznacza, że mogą być wykonywane jedynie wewnątrz budynku, bowiem wykonywanie prac poza obrysem budynku odbiera im cechę adaptacji, a staje się rozbudową bądź przebudową budynku, zgodnie z art. 11 ust. 3 u.w.l., jeżeli wydzielenie lokalu byłoby sprzeczne z art. 2 ust. 1a-2 sąd, znosząc współwłasność nieruchomości, nie orzeka o jej podziale przez wydzielenie lokalu, a ustala udziały współwłaścicieli w nieruchomości.

Prace adaptacyjne poprzedzające ustanowienie odrębnej własności lokalu

Jeśli w celu podziału nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnej własności lokalu konieczne jest wykonanie prac adaptacyjnych, wówczas najprawdopodobniej sąd dopuści dowód z opinii biegłego z dziedziny architektoniczno-budowlanej, który ustali, czy możliwe jest wyodrębnienie lokali oraz czy konieczne jest wykonanie prac adaptacyjnych, aby takie wyodrębnienie mogło nastąpić, co rzeczywiście jest kosztowne. Koszt prac adaptacyjnych będzie obciążał stronę wnioskującą (synową), o ile tak przyzna sąd, bo może uznać, że obie strony winny wziąć w nich udział.

Zatem wobec braku Państwa zgody synowa może żądać zniesienia współwłasności przez ustanowienie odrębnych lokali w domu jednorodzinnym na drodze sądowej. Obecna linia orzecznictwa sądowego stanowi, iż nieporozumienia istniejące między współwłaścicielami nie mogą, same przez się, uzasadniać odmowy dokonania podziału fizycznego w drodze ustanowienia odrębnej własności lokali. Niemniej sąd bada, czy taki podział (poziomy) jest w konkretnej sytuacji możliwy. Podział mógłby być bowiem sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo gdyby pociągał za sobą istotną zmianę tej rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Także wpływ stosunków osobistych między współwłaścicielami pozostającymi w konflikcie ma wpływ na ocenę dopuszczalności podziału pod kątem jego zgodności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem domu i będzie zróżnicowany w zależności od obszaru spraw, w których po zniesieniu współwłasności konieczne będzie dla właściwego (odpowiadającego jej przeznaczeniu) korzystania z rzeczy współdziałanie uczestników. Przy podziale poziomym pozostaje działka wspólna i części wspólne domu, którymi jakoś trzeba zarządzać, co przy konflikcie może być znacznie utrudnione i to może być dla sądu problem. Zatem sądowy podział poziomy nie jest wcale taki oczywisty, jak to przedstawia Pana synowa.

O kosztach procesu i ewentualnych pracach adaptacyjnych orzeka w tym wypadku sąd.

PCC od zwiększonego udziału we współwłasności

Co do całej operacji wydzielania lokali to kwestia dogadania się właścicieli. Znaczenie ma tu np. to, czy obecnie są współwłaścicielami w równych częściach, oraz jak będzie potem – czy udziały nadal będą równe, czy może jedna strona zyska. Ta strona, która zyska, zapłaci podatek od czynności cywilnoprawnej. W polskim prawie podatkowym nie ma nawet wzmianki o „podatku od wzbogacenia”. Jest to termin potoczny, który odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych (w skrócie PCC) oraz podatku od spadków i darowizn. Pierwszy z nich opłaca się za transakcje, które nie zostały obciążone podatkiem VAT. A więc przy okazji zniesienia współwłasności domu, gdy dana osoba zostaje jedynym właścicielem rzeczy lub prawa majątkowego albo jej udział we współwłasności wzrośnie, zapłaci 2% podatku PCC od tego wzrostu. Niemniej jednak trzeba pamiętać, że z przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zniesienie współwłasności podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych tylko wówczas, gdy ustalono dopłatę lub spłatę. Jeśli więc nie występuje dopłata lub spłata, zniesienie współwłasności nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 czerwca 2018 r. VII SA/Wa 2076/17
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 1999 r., III CKN 207/98

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.