Podział działki z rozpoczętą budową

Cel instytucji podziału nieruchomości

Instytucja podziału nieruchomości w trybie art. 95 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121) stanowi tryb uprzywilejowany, którego zasadniczym celem jest zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, niezależnie od ustaleń planu miejscowego. W przypadku, gdy dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, podział może zostać dokonany także niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy.

Wprawdzie nie wynika to z przedstawionego przez Panią stanu faktycznego, ale na gruncie omawianego przypadku należy przyjąć, że oba budynki wzniesione zostały na podstawie prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo budowlane.

Do zniesienia współwłasności w tym trybie niezbędne jest zgodne oświadczenie woli obu współwłaścicieli. Przesłanką podziału nieruchomości jest wzniesienie na gruncie dwóch odrębnych budynków. Pewnych wątpliwości dostarczać może interpretacja użytego w tym przepisie pojęcia wzniesienia budynku.

Pojęcie to nie zostało zdefiniowane w obrębie ustawy, jak również na gruncie przepisów odrębnych. Nie wydaje się uzasadnionym stosowanie wykładni zawężającej i ograniczenie rozumienia tego określenia wyłącznie do budynków, w stosunku do których wydana została decyzja o pozwoleniu na użytkowanie. Gdyby bowiem intencją ustawodawcy było umożliwienie podziału wyłącznie w przypadku obiektów, które decyzją taką zostały objęte, zapewne dałby temu w tym przepisie stosowny wyraz.

Wydaje się, że także cel podziału, jakim jest zniesienie współwłasności nie uzasadnia różnicowania znajdujących się na gruncie budynków ze względu na ich status w procesie inwestycyjnym.

Pogląd taki wyrażony został również w literaturze przedmiotu (M. Durzyńska, Podział nieruchomości, wyd. Lexis Nexis 2011).

Zobacz też: Co najpierw podział działki czy warunki zabudowy

Podział nieruchomości na wniosek wszystkich współwłaścicieli nieruchomości

Nie można uznać, że przez budynek wzniesiony rozumieć należy wyłącznie obiekt, który może zostać zasiedlony zgodnie z obowiązującymi przepisami. Nie sposób także kwestionować, iż z budynkiem – jako obiektem budowlanym – mamy do czynienia wtedy, gdy możliwe jest jego zidentyfikowanie w terenie.

Z tych względów, w mojej ocenie, w przedstawionym przez Panią stanie faktycznym brak jest podstaw do odmowy dokonania podziału nieruchomości na zasadzie art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Organem powołanym do rozstrzygania spraw z zakresu podziału nieruchomości jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta właściwi ze względu na miejsce jej położenia.

Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, którzy powinni złożyć na nim swój podpis.

Do wniosku należy załączyć dokumentację potwierdzającą stan prawny nieruchomości – odpis z księgi wieczystej, w której ujawniony został tytuł prawny wnioskodawców, względnie – postanowienie sądu (np. w odniesieniu do nieruchomości nabytych przez zasiedzenie). Ponadto wnioskodawcy przedstawiają aktualny wypis z ewidencji gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, protokół przyjęcia granic nieruchomości, wykaz zmian gruntowych oraz mapę z wstępnym projektem podziału nieruchomości sporządzoną przez geodetę uprawnionego na własne zlecenie.

Niezbędne będzie również dostarczenie opatrzonych klauzulą ostateczności decyzji w sprawie pozwolenia na budowę dla wszystkich znajdujących się na gruncie budynków.

Jeżeli oznaczenie działek ewidencyjnych jest różne od ujawnionego wpisem w księdze wieczystej, organ może zażądać doręczenia wykazu synchronizacyjnego.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.