Podział nieruchomości z decyzją o pozwoleniu na budowę - przeniesienie pozwolenia na nowego inwestora

Przeniesienie pozwolenia na budowę

Art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego stanowi, że organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji, oraz złoży oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2.

Wykładnia systemowa powołanego przepisu wskazuje, że organ architektoniczno-budowlany nie dysponuje swobodnym uznaniem w przypadku złożenia wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę na inny podmiot. Organ taki ma obowiązek sprawdzić, czy są spełnione formalne warunki przeniesienia, wymienione w art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego (dalej „Pr.bud.”). Jeśli warunki te są spełnione, organ ma obowiązek (co wprost wskazuje przepis) przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu.

Jednocześnie brzmienie przepisu przesądza, że mamy do czynienia z zamkniętą listą warunków i z zasadniczo ograniczonym zakresem postępowania prowadzonego przez organ w związku z wnioskiem o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zmiana inwestora

Orzecznictwo sądów administracyjnych jednoznacznie doprecyzowuje treść normy prawnej wynikającej z art. 40 ust. 1 Pr.bud. Po pierwsze, wskazuje się, że przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę może nastąpić w dowolnym momencie trwania procesu inwestycyjnego, czyli od momentu, kiedy decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna, aż do dnia, w którym zostało wydane, przez właściwy organ, pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego będącego przedmiotem pozwolenia na budowę (vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16 grudnia 2011 r., sygn. akt VII SA/Wa 1667/11). Jeśli więc w okolicznościach rozpatrywanej sprawy stwierdzamy, że oryginalny inwestor, na rzecz którego zostało wydane pozwolenie na budowę, dokonał zbycia części nieruchomości obejmującej niedokończony obiekt budowlany lub tylko z pozwoleniem na budowę, to nabywca zabudowanej lub niezabudowanej nieruchomości będzie uprawniony do kontynuowania robót budowlanych tylko wtedy, gdy zostanie na niego przeniesiona decyzja o pozwoleniu na budowę. Prawo nabywcy nieruchomości do przeniesienia na niego decyzji o pozwoleniu na budowę nie wygasa tak długo, jak pozwolenie na budowę pozostaje w mocy.

Po drugie i najważniejsze w rozpatrywanej sprawie – przeniesienie pozwolenia na budowę na podstawie art. 40 to jedynie zmiana inwestora, a więc zmiana ograniczona niemal wyłącznie do strony podmiotowej stosunku prawnego.

Uczynione wyżej zastrzeżenie, że w niewielkim zakresie jest to zmiana dotycząca elementów przedmiotowych, bierze się z faktu, że podmiot występujący o przeniesienie pozwolenia na budowę musi złożyć oświadczenie, że przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę, a także złoży oświadczenie o tym, że przysługuje mu prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Art. 40 ust. 1 Pr.bud. wyraźnie wskazuje, że podmiotem zobowiązanym do spełnienia wymienionych warunków przeniesienia pozwolenia na budowę jest wnioskujący.

Jednocześnie ani ze wskazanego przepisu, ani z innych przepisów Prawa budowlanego nie wynika, aby organ był wyposażony w kompetencje do merytorycznego badania treści wcześniejszego pozwolenia na budowę, innych uwarunkowań prawnych lub faktycznych pozwolenia na budowę bądź dalszych okoliczności (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 11 stycznia 2018 r., sygn. akt II SA/Kr 1297/17; wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 września 2005 r., sygn. akt VII SA/Wa 112/05 oraz z 12 lipca 2018 r., sygn. akt VII SA/Wa 2205/17; a także wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 27 września 2017 r. sygn. akt II SA/Gl 641/17).

Powyższe reguły odniesione do wskazanych okoliczności faktycznych prowadzą do wniosku, że organ pierwszej instancji nie ma podstaw prawnych dla odmowy przeniesienia pozwolenia na budowę na Panią. Co też faktycznie uczynił, wpisując jednakże w decyzji nieprawidłowe oznaczenie działki.

Pani, wnioskując o przeniesienie pozwolenia na budowę, złożyła organowi wszystkie oświadczenia, które są wskazane w art. 40 ust. 1 Pr.bud. Ponieważ nie występowały żadne okoliczności mogące sugerować sfałszowanie któregokolwiek dokumentu lub popełnienie w związku z tym przestępstwa, organ pierwszej instancji miał obowiązek przeniesienia pozwolenia na budowę na Panią. Powoływane wyżej orzecznictwo sądów administracyjnych wyraźnie stwierdza, że wszczęcie postępowania na podstawie art. 40 ust. 1 Pr.bud. nie może prowadzić do ponownej oceny bądź wzruszenia pozwolenia na budowę.

Podział działki, dla której wydano pozwolenie na budowę

Przesłanką odmowy przeniesienia pozwolenia na budowę nie mogą być dokonane wcześniej zmiany działek, na których prowadzona była i miała być nadal prowadzona budowa. W każdej decyzji o pozwoleniu na budowę należy wskazać działki, na których inwestor zamierza prowadzić roboty budowlane. Wynika to m.in. z art. 34 ust. 3 Pr.bud. (elementy konieczne projektu budowlanego, a także art. 32 ust. 4 pkt 2 (obowiązek złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do określonej nieruchomości). Oznaczenie geodezyjne (numeracja) działek, na których ma być realizowana budowa, a także wymiary i położenie tych działek nie mogą być uznane za „warunki zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę”, o których mowa w art. 40 ust. 1 Pr.bud.

Wykładnia celowościowa wskazanego przepisu sugeruje raczej, że za warunki zawarte w decyzji należy uznawać takie okoliczności, których późniejsze spełnienie zależy od inwestora. Warunki takie, typu prowadzenie dziennika budowy, zapewnienie bezpieczeństwa robót budowlanych itp. są zwykle w formularzu decyzji o pozwoleniu na budowę szczegółowo wypisane.

Zmiana oznaczeń ewidencyjnych w obrębie terenu inwestycji

Zatem Pani oświadczenie o akceptacji warunków pozwolenia na budowę nie było wadliwe z uwagi na dokonany wcześniej podział, zmianę powierzchni oraz zmianę granic działek. Decyzja o nowym ukształtowaniu działek obejmujących budowę budynków mieszkalnych rozpoczętą na podstawie pozwolenia na budowę. Decyzja ta stała się ostateczna i pozostaje w obrocie prawnym. W związku z tym należy przyjąć, że organ architektoniczno-budowlany rozpatrujący wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę był tą decyzją związany.

U Pani mamy do czynienia z sytuacją nieco inną –przedmiotem przeniesienia była tylko jedna z działek powstałych po podziale prawnym i geodezyjnym. Aczkolwiek z odrębnym przedmiotem inwestycji na niej, niż na drugiej działce.

Zmiana oznaczeń ewidencyjnych w obrębie terenu inwestycji nie jest równoznaczna ze zmianą lokalizacji inwestycji objętej pozwoleniem na budowę. Podział nieruchomości pozostaje bowiem bez wpływu na zagadnienie faktycznego usytuowania inwestycji, co może jednakże mieć wpływ na niemożność zachowania przy realizacji zamierzenia wszelkich warunków określonych w zatwierdzonym projekcie budowlanym i pozwoleniu na budowę. Powyższe dotyczy nie tylko aspektów techniczno-budowlanych, ale również wymogów związanych z zachowaniem ładu przestrzennego, które w takim przypadku mogą mieć istotne znaczenie.

W szczególności, zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 P.b., przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu. Pozwolenie na budowę i zatwierdzony projekt budowlany muszą zatem być zgodne z ustaleniami planu miejscowego, zaś gdy na terenie inwestycji taki plan nie obowiązuje, to owa zgodność dotyczy decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Postępowanie wyjaśniające, czy podział nieruchomości czyni możliwym zachowanie wymogów z decyzji o pozwoleniu na budowę

Jeżeli pozwolenie na budowę wydane zostało w odniesieniu do nieruchomości stanowiącej jedną działkę budowlaną, która następnie uległa podziałowi, a wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę na rzecz innego podmiotu dotyczy tylko jednej z działek powstałych w wyniku podziału, wydanie decyzji w trybie art. 40 ust. 1 P.b. wymaga nie tylko mechanicznych porównań numerów działek, lecz także przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego zmierzającego do ustalenia, czy podział nieruchomości czyni możliwym zachowanie wymogów wynikających z decyzji o pozwoleniu na budowę, w tym warunków decyzji mającej gwarantować zachowanie ładu przestrzennego samodzielnie dla działki powstałej w wyniku podziału, co do której Pani posiada prawo do dysponowania nią na cele budowlane.

O ile na nieruchomości powstałej w wyniku podziału geodezyjnego oraz prawnego (zbycie działki stanowiącej teren inwestycji) można nadal realizować decyzją o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę samodzielnie, bez jakichkolwiek zmian jej warunków, nie istnieją przeszkody do uwzględnienie wniosku złożonego w trybie art. 40 ust. 1 P.b. Sam fakt podziału geodezyjnego i prawnego działki, której dotyczy pozwolenie na budowę, nie stoi na przeszkodzie przeniesieniu takiej decyzji na podstawie art. 40 ust. 1 P.b.

Orzecznictwo sądów administracyjnych wyraźnie dopuszcza co do zasady taką możliwość, a nawet przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę w określonej części. W tym zakresie wskazuje się np. słusznie, że wobec dokonanego podziału działki objętej pozwoleniem nie jest konieczne, aby nowy inwestor dysponował prawem do całego terenu, dla którego pozwolenia udzielono, wystarczające jest, aby wykazał się tytułem w stosunku do terenu, na którym znajduje się jeden z wyodrębnionych, samodzielnych obiektów budowlanych. Lokalizacja obiektów objętych pozwoleniem w części podlegającej przeniesieniu musi być zrealizowana zgodnie z projektem zagospodarowania działki zatwierdzonym udzielonym pozwoleniem na budowę (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 24 czerwca 2010r., sygn. akt II SA/Gl 73/10, Lex Omega nr 643708).

Podsumowując, w przypadku podziału geodezyjnego działki, którą objęte jest przenoszone pozwolenie na budowę, rzeczą organów administracji architektoniczno-budowlanej jest zweryfikowanie, jak ten podział wpłynie na możliwość zachowania (przyjęcia przez nowego inwestora) wszystkich wymagań, wynikających z pozwolenia na budowę.

W doktrynie wskazuje się, że organ administracji architektoniczno-budowlanej rozstrzygający o cesji pozwolenia na budowę powinien odmówić jego przeniesienia, jeżeli z materiału dowodowego w sprawie wynika, że uwzględnienie wniosku spowodowałoby obejście przepisów prawa, np. w sytuacji, gdy inwestor zwraca się z wnioskiem o przeniesienie pozwolenie na budowę w części, a pozostałoby to w kolizji z normami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na terenie inwestycji (zob. A. Plucińska-Filipowicz Alicja, M. Wierzbowski, K. Buliński, A. Despot-Mładanowicz, T. Filipowicz, A. Kosicki, M. Rypina, M. Wincenciak Mirosław, Prawo budowlane. Komentarz, Lex 2014, teza 15 do art. 40).

Taką samą zasadę należy zastosować, jeżeli pozwolenie na budowę wydano na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Przeniesienie pozwolenia na budowę nie jest dopuszczalne, gdyby miało doprowadzić do obejścia wymogów wynikających z decyzji o warunkach zabudowy. Badanie tych okoliczności jest niezbędne dla zachowania ładu przestrzennego, który jest chroniony m.in. poprzez decyzje o warunkach zabudowy, z którą powinno być zgodne pozwolenie na budowę.

„10. Sąd uznał także, że nietrafne jest rozumowanie zawarte w uzasadnieniu decyzji organu pierwszej instancji powołujące wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 27 maja 2015 r., sygn. akt II SA/Kr 357/15. Zdaniem Sądu rozpatrującego niniejszą sprawę należy bowiem dostrzec istotną różnicę między okolicznościami faktycznymi istotnymi dla sprawy rozstrzygniętej ww. wyrokiem WSA w Krakowie, oraz rozpatrywaną sprawą. W przypadku wyroku z 27 maja 2015 r. Sąd badał dopuszczalność przeniesienia pozwolenia na budowę w sytuacji, gdy przedmiotem przeniesienia miała być tylko jedna z działek powstałych po podziale prawnym i geodezyjnym. Oznaczało to zatem, że na pozostałej działce jej właściciel mógłby podjąć odrębne działania inwestycyjne. W takim przypadku, rzeczywiście niezbędne jest wyjaśnienie, czy podział nieruchomości pozwala na spełnienie warunków prowadzenia prac budowlanych na każdej z nowych działek, przewidzianych przez prawo budowlane lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

W rozpatrywanej sprawie stan faktyczny jest zdecydowanie odmienny. Budynek mieszkalny wybudowany przez poprzedniego właściciela działek inwestycyjnych i doprowadzony do stanu surowego istnieje już i nie ma możliwości podjęcia jakichkolwiek nowych, nieznanych organowi zamierzeń inwestycyjnych. Obowiązek prowadzenia postępowania wyjaśniającego, które w istocie rzeczy polegałoby na ponownej kontroli legalności pozwolenia na budowę, jest nieuzasadniony. W wyniku przeniesienia pozwolenia na budowę nie pozostanie żadna działka, która mogłaby być przedmiotem przyszłej inwestycji. Nie ma zatem uzasadnienia dla kontroli decyzji podziałowej i innych aktów administracji ze względu na potencjalne przyszłe działania inwestorów. Natomiast zamierzeniem skarżącej jest jedynie dokończenie budowy budynku rozpoczętego na podstawie ważnego pozwolenia na budowę przez poprzedniego inwestora. W tym stanie rzeczy nie ma uzasadnienia dla kontroli merytorycznej pozwolenia na budowę, zwłaszcza dla badania jego zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zauważyć przy tym należy, że przedmiotowe pozwolenie na budowę zostało wydane w 2008 r., a jednocześnie w pozwoleniu na budowę uznano projekt budowlany za zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z 2005 r.

Z powyższych ustaleń wynika zatem, że decyzja organu pierwszej instancji w rozpatrywanej sprawie została wydana z naruszeniem prawa.”

Przeniesienie pozwolenia na budowę w części projektu

Decyzja o pozwoleniu na budowę jest ważna. Gdyby było inaczej – organ powinien z urzędu to stwierdzić w drodze odrębnej decyzji, a nie nakłaniać Pani do takich, a nie innych działań. Możliwe jest przeniesienie pozwolenia w części na Panią, o ile spełnione będą wymogi prawne oraz wymogi z decyzji oraz projektu dotyczącego obiektu, jaki Pani ma zamiar budować.

Podsumowując: powinna Pani zwrócić się z wnioskiem o sprostowanie błędu, a organ winien sprostować omyłkę pisarską do wydanej decyzji z błędnie wpisanym numerem działki. W decyzji powinien by wpisany nowy numer działki, a pozwolenie powinno przejść tylko w zakresie części projektu, jaki Pani zakupiła. W uzasadnieniu zaś powinno by wykazane, że doszło do zmiany oznaczenia działek z oznaczeniem zakresu przenoszonego pozwolenia. Oczywiście organ powinien sprawdzić, czy spełnia Pani warunki według pozwolenie w zakresie, w jakim jest przenoszone.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.