Połączenie dwóch mieszkań we wspólnocie

Własność mieszkań a zgody wspólnoty

Przysługiwanie własności – ustawowo określonej w art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.) – ma o wiele większe znaczenie od posiadania. Posiadanie (art. 336 K.c.) przez prawo w Polsce obowiązujące traktowane jest jako stan faktyczny (choć o znaczeniu prawnym), a nie jako rodzaj tytułu prawnego do rzeczy. Zespołem najsilniejszych uprawnień (i związanych z nimi obowiązków) ze względu na rzecz jest własność. Posiadaczem rzeczy może być nie tylko jej właściciel, ale także ktoś innym, np. najemca (zaliczony w art. 336 K.c. do posiadaczy zależnych); jeżeli posiadanie samoistne rzeczy długotrwale przysługuje komuś innemu niż jej właściciel, to może dojść do zasiedzenia (art. 172 i następne K.c.), czyli do zmiany właściciela wskutek odpowiednio długiego posiadania samoistnego.

Własność ma także kluczowe znaczenie dla funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Artykuł 6 ustawy o własności lokali stanowi: „Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana”. Nie wystarczy samo posiadanie (nawet długo trwające posiadanie samoistne), by być członkiem wspólnoty mieszkaniowej, do tego niezbędna jest własność lokalu.

Wskazana przez Pana liczba lokali (siedem) wskazuje na tak zwaną małą wspólnotę mieszkaniową, z uwagi na art. 19 ustawy o własności lokali („Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”). Proponuję sprawdzić – w treści aktu notarialnego lub w księdze wieczystej (prowadzonej dla nieruchomości wspólnej) – czy doszło do ustalenia specyficznych reguł zarządzania nieruchomością wspólną (co przewidziano w art. 18 ustawy o własności lokali); nie można wykluczyć umówienia się co do stosowania głównie ustawy o własności lokali.

Decyzje o mieszkaniach we wspólnocie

Ustawodawca okazuje się za mało precyzyjny. Artykuł 199 K.c. brzmi: „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”. Jeżeli w Państwa wspólnocie mieszkaniowej nie wprowadzono odmienności w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną (odmienności dopuszczalnych, z uwagi na zasadę swobody umów – art. 353¹ K.c.), to z uwagi na art. 19 ustawy o własności lokali powinien mieć zastosowanie art. 199 K.c. Pojawić się może trudność interpretacyjna, ponieważ właściciele innych lokali nie są właścicielami lokali, które mogłyby zostać połączone (albo podzielone). Z drugiej jednak strony, prawne połączenie lokali (w jedną nieruchomość lokalową) albo prawny podział lokalu (np. na dwie nieruchomości lokalowe) wpływa na udziały w nieruchomości wspólnej – art. 3 ustawy o własności lokali. Całkowicie (szczególnie w przypadku wprowadzenia w Państwa wspólnocie mieszkaniowej specyficznych reguł zarządzania nieruchomością wspólną) nie można wykluczyć stosowania artykułu 22 ustęp 4 ustawy o własności lokali („Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.”).

Zgoda właścicieli na połączenie dwóch mieszkań

Rozsądna interpretacja przepisów (które mogłyby być bardziej precyzyjne) przemawia za stosowaniem w tak zwanych małych wspólnotach mieszkaniowych artykułu 199 K.c. (czyli wymogu zgody wszystkich właścicieli lokali) na prawne połączenie dwóch lokali. Skoro ustanowienie nieruchomości lokalowej wymaga zachowania formy aktu notarialnego, to również zgoda na prawne połączenie nieruchomości lokalowych powinna zostać wyrażona w formie aktu notarialnego – poza podejmowaniem uchwał właścicieli lokali, chociaż także w takich sytuacjach nie można wykluczyć formy aktu notarialnego (jak widać, przydałaby się większa precyzja ustawodawcy). Skoro prawne połączenie lokali wiąże się z dokonaniem nowych wpisów w księgach wieczystych (w tym zamknięcia jednej z „lokalowych” ksiąg wieczystych) – z uwzględnieniem wpisów w księdze wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości wspólnej – to przyda się ustalenie, kto ma ponosić koszty (opłaty sądowe, ewentualną taksę notarialną); deklaracja zainteresowanego określoną decyzją właściciela lokalu może pomóc innym właścicielom lokali w podjęciu decyzji. Jeżeli jeden z lokali (które mogłyby zostać prawnie połączone) jest obciążony (np. hipotecznie), to obciążenie takie powinno zostać „przepisane” do księgi wieczystej, która będzie prowadzona.

Samodzielny lokal mieszkalny

Proszę zwrócić uwagę także na treść artykułu 2 ustęp 2 ustawy o własności lokali: „Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.”. Nawet faktyczne połączenie lokali (czyli bez ich prawnego połączenia), np. przez wybicie otworu (w tym drzwiowego) między lokalami (np. lokalami mieszkalnymi) oznacza złamanie (a przynajmniej bardzo silne osłabienie) kryterium samodzielności (odrębności) lokali. To samo w sobie (zwłaszcza w przypadku budynku wielorodzinnego) przemawia za przedstawieniem sprawy organowi administracji budowlanej – kryteria dotyczące samodzielności lokali (szczególnie w budynku wielorodzinnym) przemawiają za wystąpieniem o pozwolenie na budowę, choć nie można zupełnie wykluczyć zgłoszenia budowlanego (ale zaaprobowanego przez właścicieli lokali lub przez wspólnotę mieszkaniową).

Lokator to według art. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów… osoba korzystająca z cudzego lokalu mieszkalnego; lokatorem jest np. najemca. W zakresie podejmowania decyzji (z zakresu wspólnot mieszkaniowych) stanowisko lokatorów jest prawnie obojętne. Za to lokator (jak każda inna osoba) jest uprawniony zgłaszać organom władzy publicznej różne sprawy, np. dotyczące (ewentualnej) samowoli budowlanej lub niewłaściwych prac w budynku (a właściwe zajmowanie się budowlami jest szczególnie ważne w przypadku budynków mieszkalnych, zwłaszcza wielorodzinnych).

Podsumowując, zgoda właścicieli lokali (a nie lokatorów) jest potrzebna dla prawnego połączenia dotychczas odrębnych lokali (w jeden lokal). Ustawodawca (tak w ustawie o własności lokali, jak i w K.c.) nie zajmuje się faktycznym „wybiciem dziury w ścianie”. Względy techniczne są bardziej właściwe Prawu budowlanemu (a w związku z tym także właściwości nadzoru budowlanego).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.