Postępowanie o samowolę budowlaną a orzeczenie zasiedzenia

Uproszczona legalizacja samowoli budowlanej

Otrzymała Pani pismo z PINB o zmianie klasyfikacji prowadzonego przeciwko sąsiadowi postępowania administracyjnego z art. 49f ustawy – Prawo budowlane, tj. uproszczona legalizacja, na art. 48 Prawa budowlanego, tj. samowola budowlana, co wynikło z tego, że sąsiad w terminie nie złożył dokumentów wymaganych do wydania decyzji legalizacyjnej. Po otrzymaniu tego pisma otrzymała Pani z sądu cywilnego informację o złożeniu przez sąsiada wniosku o zasiedzenie tej części nieruchomości.

Nie ma co ukrywać, że ktoś słusznie doradził sąsiadowi takie posunięcie prawne. Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego (K.c.) zasiedzenie następuje przy posiadaniu nieruchomości jak właściciel (tzw. posiadanie samoistne) przez nieprzerwany okres oznaczony w ustawie: 30 lat w złej wierze, 20 lat w dobrej wierze. Żadna inna okoliczność nie ma wpływu na stwierdzenie zasiedzenia. Niestety, dokonanie samowoli budowlanej w żaden sposób nie wpływa na sprawę o zasiedzenie, a już na pewno nie jest podstawą do oddalenia wniosku o zasiedzenie. Wręcz przeciwnie, dowód na to, że toczy się postępowanie w przedmiocie samowoli, jest ważny w kontekście uzyskania zasiedzenia, bowiem tylko potwierdza, że miało miejsce posiadanie samoistne, czyli prowadzenie robót budowlanych przez sąsiada na nieruchomości objętej wnioskiem o zasiedzenie.

Sprawa o zasiedzenie nieruchomości a postępowanie w przedmiocie samowoli budowlanej

Postępowanie cywilne w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości nie uzasadnia zawieszenia postępowania administracyjnego w przedmiocie samowoli budowlanej. NSA w wyroku z 7 lutego 2019 r. II OSK 635/17 NSA wskazał: „powództwo o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości jest powództwem o ukształtowanie prawa, a wyrok sądu cywilnego tworzy nowy lub zmienia istniejący stan prawny. Nie może więc stanowić podstawy do zawieszenia postępowania na mocy art. 97 § 1 pkt 4 K.p.a., bowiem w postępowaniu administracyjnym obowiązuje zasada stosowania stanu prawnego i faktycznego w dacie podejmowania decyzji. Jeżeli więc z treści księgi wieczystej wynika, że skarżący nie jest właścicielem nieruchomości, na której dokonał samowolnej zabudowy, a ujawniony w księdze wieczystej właściciel tej nieruchomości nie wyraził zgody na jej zabudowę, to organy administracji publicznej nie mogą oczekiwać na wynik spraw sądowych dotyczących prawa własności lub ograniczonych praw rzeczowych. Ten sam Sąd dodał, że w toku postępowania administracyjnego prowadzonego przed organami nadzoru budowlanego sprawdzana jest zgodność realizacji obiektu budowlanego z Prawem budowlanym, a okoliczność posiadania lub nie przez inwestora prawa do zabudowy nieruchomości ma znaczenie nie tylko przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę, ale również w procesie legalizacji. Jeśli sprawca samowoli budowlanej nie potrafi wykazać się takim prawem, to nie ma podstaw, aby prawo chroniło go, jeśli samowolnie wykonał obiekt, na który nie mógłby uzyskać pozwolenia. W tej sytuacji organ nadzoru budowlanego zobowiązany jest prowadzić postępowanie w oparciu o aktualny stan prawny nieruchomości. W wyroku z dnia 17 lutego 2022 r. II OSK 530/19 NSA, wskazał, że nie jest wykluczone, że rozstrzygnięcie sądu powszechnego będzie miało wpływ na przedmiot postępowania w sprawie legalizacji samowoli budowlanej i może się stać podstawą do wznowienia postępowania administracyjnego. Jednak podstawy zawieszenia postępowania administracyjnego wyrażone w art. 97 § 1 K.p.a. należy interpretować ścieśniająco, zaś samo pojęcie zagadnienia wstępnego związane jest z uzależnieniem w sposób realny, a nie hipotetyczny rozpatrzenia sprawy i wydania decyzji od rozstrzygnięcia tego zagadnienia. Jeżeli znany jest zarówno właściciel nieruchomości, na której znajduje się obiekt budowlany będący przedmiotem prowadzonego przez organ postępowania, jak i jego inwestor, to tym samym brak jest podstaw do zawieszenia postępowania z uwagi na występowanie zagadnienia wstępnego, czyli na mocy art. 97 § 1 K.p.a.

To zaś oznacza, że sam fakt, że wszczęto sprawę cywilną o zasiedzenie nie uzasadnia zawieszenia postępowania w przedmiocie samowoli na mocy art. 97 §1 K.p.a., czyli z uwagi na rozstrzygnięcie sprawy przez sąd cywilny. Nie jest to bowiem zagadnienie wstępne dla sprawy dot. samowoli. Nie mniej sąd nie wykluczył, że wyrok, jaki zapadnie w sprawie cywilnej o zasiedzenie, może mieć wpływ na decyzję organu nadzoru budowlanego. Tym samym może okazać się, że jeśli sąd cywilny stwierdzi, że doszło do zasiedzenia, to na mocy art. 105 K.p.a. PINB umorzy postępowanie z art. 48 Prawa budowlanego z uwagi na to, że postępowanie stało się bezprzedmiotowe.

Samoistne posiadanie nieruchomości w złej lub w dobrej wierze – dowody w postępowaniu

Tak naprawdę teraz powinna Pani skupić się na postępowaniu o zasiedzenie, próbując wykazać, że nie miało miejsce samoistne posiadanie przez 30 lat, przyjmując złą wiarę sąsiada, tj. jego wiedzę, że dobudowuje na nie swojej nieruchomości. By to wykazać, musiałaby Pani przedkładać dowody lub żądać dowodów, że to sąsiad płacił podatki od tej dobudowanej części, że wiedział, że buduje na nie swoim gruncie, bo wnosił o uproszczoną legalizację, ale nie dostarczył w terminie dokumentów. Jak jednak podejdzie do tego sąd, niestety nie wiem. Jeśli bowiem władał od lat tą częścią (dolicza się czas jego poprzedników), mieszkał tam, zarządzał tą częścią, budował na swój koszt, to jest wysokie prawdopodobieństwo, że sąd orzeknie o zasiedzeniu. SA w Warszawie w wyroku z 23 czerwca 2021 r., VI ACa 884/20, orzekł, że: „Ocena, czy wejście w posiadanie nastąpiło w dobrej lub złej wierze wymaga analizy całokształtu okoliczności poprzedzających i towarzyszących uzyskaniu posiadania. Posiadacz taki jest w dobrej wierze, jeżeli objęcie cudzej nieruchomości w posiadanie nastąpiło w takich okolicznościach, które usprawiedliwiają jego przekonanie, że nie narusza cudzego prawa, albo gdy posiadacz przypuszcza, że prawo mu przysługuje, a przekonanie to jest usprawiedliwione okolicznościami faktycznymi. Posiadaczowi trzeba przypisać złą wiarę wtedy, kiedy wie, że prawo mu nie przysługuje albo nie wie wskutek braku należytej staranności”.

Zażalenie na przewlekłość postępowania prowadzonego przez nadzór budowlany

Niestety, zgodnie z postanowieniem SN z dnia 12.11.2020 r.: „Ewentualny zarzut późniejszej świadomości okoliczności, które przemawiają za przypisaniem posiadaczowi przymiotu osoby działającej ex mala fide, pozostają dla oceny skuteczności zasiedzenia nieruchomości irrelewantne. Zgodnie bowiem z art. 172 § 1 K.c. posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Zatem jedynie uzyskanie posiadania ma nastąpić w dobrej wierze dla uznania, iż do skutecznego zasiedzenia nieruchomości i nabycia prawa własności wystarczający jest okres krótszy (obecnie dwudziestoletni), zaś późniejsza zmiana statusu wiary posiadacza pozostaje dla tej oceny bez znaczenia (zgodnie z zasadą mala fides supenveniens non nocet)”. Jest zatem możliwe, że sąd uzna, że w przypadku sąsiada wystarczy 20 lat samoistnego posiadania, jeśli budując był przekonany, że czyni to na swoim gruncie, a późniejsza wiedza o tym, że jest inaczej, nie wpływa na dobrą wiarę.

Gdyby zaś PINB zawiesił postępowanie na mocy art. 97 § 1 pkt 4 K.p.a., to nie pozostaje Pani nic innego jak zażalenie, powołując się na ww. wyroki NSA w tym przedmiocie. Natomiast PINB zapewne będzie podejmował kolejne czynności wyjaśniające, by poczekać na wyrok sądu w sprawie o zasiedzenie, bowiem jeśli orzeknie nakaz rozbiórki, a następnie sąd cywilny stwierdzi zasiedzenie, to decyzja PINB i tak będzie niewykonalna, a sąsiad zapewne będzie zmierzał do stwierdzenia jej nieważności.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.