Zabudowa loggi i powiększenie pokoju

Zgoda spółdzielni na wykonanie loggi

W pierwszej kolejności należy rozdzielić dwie kwestie, a mianowicie zgodę spółdzielni oraz przepisy prawa budowlanego. Otóż w wyniku zabudowy loggi doszło do zmiany elewacji budynku, która stanowi jego część wspólną. Przyjmuje się, że w przypadkach takich konieczne jest uzyskanie zgody spółdzielni. Niezależnie od niej konieczne jest jednak wypełnienie obowiązków wynikających z przepisów prawa budowlanego. W myśl obecnie obowiązujących przepisów prawa budowlanego nie wymaga pozwolenia na budowę zabudowa loggi lekką konstrukcją (np. aluminium i plexi), która traktowana jest jako urządzenie budowlane. W przypadku. kiedy konstrukcja taka miałaby mieć powyżej 3 metrów wysokości, wymagane jest jednak zgodnie z art. 30 ust. ust. 1 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane dokonanie zgłoszenia robót.

Przebudowa nieruchomości – powiększenie pokoju o loggię

Z przekazanych informacji wynika jednak, że dokonano przebudowy polegającej na likwidacji dotychczasowych okien balkonowych i budowie trwałej konstrukcji na powierzchni loggi, co skutkowało zwiększeniem powierzchni mieszkania. Obawiam się, iż w takim przypadku nie możemy mówić o urządzeniu budowlanym, a wyłącznie o przebudowie nieruchomości. Działań takich nie można zakwalifikować także jako (niewymagającego pozwolenia na budowę) remontu, w rozumieniu art. 29 ust. 2 pkt. 1 ustawy Prawo budowlane. Nie mamy bowiem do czynienia z odtworzeniem stanu pierwotnego a ze zmianą obiektu budowlanego. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 16 stycznia 2013 r. (sygn. akt II SA/Wr 765/12):

„Jeżeli w wyniku wykonywanych robót budowlanych nastąpi zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, będziemy mieli do czynienia z przebudową. Jeżeli zaś wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegać będzie na odtworzeniu stanu pierwotnego, nie będąc bieżącą konserwacją, będzie to remont”.

Odpowiedzialność za wykonanie loggi

Biorąc powyższe pod uwagę, zastosowanie znajdują przepisy ogólne, a w szczególności przepis art. 28 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Niedopełnienie odpowiednich formalności, wymaganych z punktu widzenia przepisów Prawo budowlane, może skutkować wszczęciem postępowania w sprawie samowoli budowlanej przez organy nadzoru budowlanego. Co więcej, w takim przypadku odpowiedzialność spada na każdoczesnego właściciela nieruchomości, a nie na osobę, która dopuściła się takiej samowoli. Procedurę w przypadku stwierdzenia samowoli budowlanej określa przepis art. 48 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym: 

„Art. 48

1. Organ nadzoru budowlanego nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego:

1) bez wymaganego pozwolenia na budowę albo

2) bez wymaganego zgłoszenia dotyczącego budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

2. Jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1, jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. Na postanowienie przysługuje zażalenie.

3. W postanowieniu, o którym mowa w ust. 2, ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie:

1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;

2) dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 oraz ust. 3; do projektu architektoniczno-budowlanego nie stosuje się przepisu art. 20 ust. 3 pkt 2.

4. W przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie obowiązków, o których mowa w ust. 3, stosuje się przepis ust. 1.

5. Przedłożenie w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w ust. 3, traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona”.

Samowola budowlana – rozbiórka albo legalizacja

Jak wynika z cytowanego przepisu, w przypadku samowoli budowlanej organ nadzoru budowlanego nakaże jej rozbiórkę, chyba że możliwa będzie jej legalizacja. W takim przypadku konieczne będzie dostarczenie do organu niezbędnych dokumentów oraz zapłacenie opłaty legalizacyjnej.

Reasumując zatem, należy liczyć się z możliwością, iż po sprzedaży nieruchomości jej nabywca wystąpi do sprzedawcy z roszczeniami dotyczącymi kosztów postępowania legalizacyjnego (choć istnieje możliwość, że organy nadzoru budowlanego mogą nigdy nie zainteresować się sprawą). Dlatego też sugerowałbym poinformowanie go o stanie prawnym loggii, co pozwoli uniknąć ewentualnej odpowiedzialności z tytułu rękojmi w przyszłości z racji powiększenia pokoju o loggię.

Źródła:
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 16 stycznia 2013 r. (sygn. akt II SA/Wr 765/12)

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.