Prawo pierwokupu działki pod budynkiem od gminy

Od 20 lat pan Michał jest właścicielem połowy budynku postawionego na gruncie należącym do gminy. Za ten grunt płaci dzierżawę. Budynek składa się z dwóch lokali – jeden należy do niego, drugi do sąsiada, który jest w takiej samej sytuacji. Od kilkunastu lat pan Michał stara się wykupić ten grunt, ale gmina stoi na stanowisku, że może go sprzedać tylko w drodze przetargu, a on obawia się, że mógłby go ktoś podkupić. Chciałby mieć prawo pierwokupu tej działki. Pyta więc, czy w świetle prawa jest na to szansa. Gmina nie sprzeciwia się sprzedaży, ale nie ma podstawy i nie może. Umowa dzierżawy jest przedłużana co dwa lata, pan Michał pyta, czy gdyby zawarł ją na 5 lat, miałby możliwość pierwokupu? Jak wykupić tę działkę bez ryzyka podkupienia?

Zasada zbycia nieruchomości gminnych w drodze przetargu

Szukając rozwiązania problemu pana Michała dotyczącego prawa pierwokupu działki dzierżawionej od miasta, należy sięgnąć przede wszystkim do regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (dalej w skrócie „ustawa o gospodarce nieruchomościami”). Art. 28 ust. 1 tej ustawy mówi, że „sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej, stosownie do przepisów rozdziału 4 niniejszego działu”. Zatem generalną zasadą zbywania nieruchomości gminnych jest zasada zbycia w drodze przetargu.

Katalog przypadków, kiedy nieruchomość może zostać zbyta w drodze bezprzetargowej, jest wymieniony w art. 37 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Są to m.in. przypadki, gdy nieruchomość:

1. jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu (prawo pierwokupu nieruchomości).
   W przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków (art. 34 ww. ustawy):
   „a) przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;
   b) jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;
   c) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony”.
2. jest zbywana osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego (OPP) na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego;
3. zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;
4. sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;
5. przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;
6. ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;
7. jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona;
8. przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości.

Prawo pierwokupu działki dzierżawionej

Ustawodawca nie zdefiniował pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości. Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z 23 lipca 1992 r. stwierdził, że: „pierwszeństwo polega przede wszystkim na eliminacji innych podmiotów ubiegających się o tę samą rzecz. Jego konstrukcja jurydyczna nie jest oparta na uprawnieniu, lecz na tkwiącym w pierwszeństwie zakazie zadysponowania rzeczą w sposób je naruszający. Realizacja pierwszeństwa jest zatem możliwa dopiero wówczas, gdy adresat zakazu stworzy swym zachowaniem sytuację, w której zakaz staje się aktualny. Te sytuacje stanowią jednocześnie granice, w jakich uprzywilejowanie pierwszeństwem, oznaczające intencjonalne pogorszenie sytuacji prawnej jednej ze stron, znajduje uzasadnienie w przyzwoleniu ustawodawcy”.

Tak więc umowne prawo pierwokupu może być ustanowione w zawartej między stronami umowie, do której zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego, np. w umowie dzierżawy. Natomiast jeżeli w umowie dzierżawy gruntu zawartej pomiędzy gminą i panem Michałem brak jest takiego zastrzeżenia umownego, to w świetle przytoczonych przepisów sam fakt pozostawania dzierżawcą danej nieruchomości, nawet przez okres aż 20 lat, nie jest samodzielną podstawą do ubiegania się o skorzystanie z prawa pierwokupu, ponieważ ustawa nie przyznaje takiego prawa osobom, które nie spełniają co najmniej jednej z podanych wyżej przesłanek.

W sytuacji pana Michała pewnym rozwiązaniem do sprawdzenia byłoby skorzystanie z unormowania przepisu art. 231 Kodeksu cywilnego – być może udałoby się go zastosować. Zgodnie z jego treścią samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Zatem gdy budynek na dzierżawionej działce miasta przenosiłby jej wartość, być może byłaby to pewna ścieżka do postępowania.

Bezprzetargowe nabycie nieruchomości przez dzierżawcę

Co do zasady, dzierżawcy nie przysługuje również możliwość skorzystania z bezprzetargowego nabycia nieruchomości. Trzeba mieć świadomość, że zgodnie z obecnie brzmiącym art. 37 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami – również zawarcie samej umów dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów. Wcześniejsze brzmienie tego artykułu pozwalało na sprzedaż dzierżawionej nieruchomości w trybie bezprzetargowym w przypadku umowy zawartej co najmniej na 10 lat, jeżeli nieruchomość została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę.

Jak widać, obecnie nawet zawarcie umowy dzierżawy na okres dłuższy niż 3 lata nie zwalnia z przetargu, o ile wskazane organy nie odstąpiłyby od tego obowiązku.

Zwolnienie z przetargu zbycia nieruchomości uchwałą władz samorządowych

Jeszcze raz na koniec napiszę, że w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego, rada lub sejmik – odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały – mogą zwolnić z obowiązku zbycia w drodze przetargu nieruchomości.

Warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach przeprowadzonych z nabywcą. Przy zbyciu w trybie bezprzetargowym podstawę do zawarcia umowy notarialnej stanowi protokół rokowań. Przy sprzedaży nieruchomości w trybie bezprzetargowym cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość (ta określana jest przez rzeczoznawcę majątkowego).

Proponowałbym panu Michałowi wizytę w stosownym wydziale gminy i próbę ustalenia z urzędnikiem zajmującym się tymi sprawami, jakie są możliwości nabycia tej konkretnej nieruchomości gminnej. Z doświadczenia wiem, że bezpośredni kontakt z urzędnikiem bywa w takich sytuacjach najlepszy, ponieważ może on doradzić dalszy tryb postępowania najbardziej dla pana Michała korzystny.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.