Problem z odbiorem domu, gdy budynek gospodarczy nie został rozebrany

Odstępstwo od projektu budowlanego

W oparciu o podane informacje i przesłane dokumenty wyjaśniam, jak poniżej.

Na wstępie wskazuję, każde działanie na gruncie Prawa budowlanego, które nie jest zgodne z wydanym pozwoleniem na budowę albo dokonanym zgłoszeniem robót, stanowi samowolę budowlaną.

Elementem posiadanego pozwolenia na budowę było również wskazanie budynków do rozbiórki. Bowiem projekt zagospodarowania działki zawiera także informacje, które budynki podlegają rozbiórce. W takiej sytuacji, skoro nastąpiła zmiana planów co do opisanego budynku gospodarczego, należałoby dokonać stosownych zmian w projekcie będącym podstawą wydania pozwolenia. Bowiem bez takiego działania mogą zostać wobec Pani jako inwestora wyciągnięte negatywne konsekwencje. Zaznaczam, że każde odstępstwo od projektu budowlanego wykonane w trakcie budowy może mieć swoje negatywne konsekwencje w sensie prawnym, finansowym i faktycznym.

Zmiany istotne i nieistotne w projekcie budowlanym – orzecznictwo

Zgodnie z Prawem budowlanym zrealizowana inwestycja musi być taka, jak w zatwierdzonym projekcie. Jeżeli dochodzi do jakichś zmian – takie modyfikacje mogą mieć charakter istotny lub nieistotny. Trzeba więc odpowiednio zakwalifikować owe zmiany, a w przypadku wprowadzenia istotnych modyfikacji należy uzyskać na to stosowną zgodę.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 36a ust. 1 Prawa budowlanego – istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. „Zatwierdzony projekt budowlany stanowi załącznik do decyzji o pozwoleniu na budowę i nie może być pomiędzy tymi dwoma dokumentami żadnych rozbieżności.” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 16 lipca 2004 r., sygn. akt IV SA 4879/02).

Dodatkowo trzeba mieć na względzie, że: „Kwestia »istotności odstąpienia« pozostawiona została uznaniu administracyjnemu, a z uwagi na szeroki zakres znaczeniowy przesłanek określonych w art. 36a ust. 5 p.b. oraz związane z tym różne możliwości interpretacyjne, okoliczność, czy w danej sytuacji odstąpienie inwestora zostanie uznane za istotne czy nieistotne, wymaga wnikliwej i wszechstronnej oceny organu, przy uwzględnieniu charakteru inwestycji oraz zasad ogólnych.” (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 30 listopada 2022 r., sygn. akt II SA/Po 513/22).

Niemniej jednak „Zastosowanie przepisu art. 36a ust. 1 p.b., czyli dokonanie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, czy też wszczęcie procedury z art. 36a ust. 2 p.b. w przypadku stwierdzenia istotnych odstępstw od warunków pozwolenia na budowę, jest możliwe wyłącznie w przypadku tożsamości obiektu oznaczonego w pozwoleniu na budowę i obiektu, którego zamierzone odstępstwa dotyczą.” (wyrok NSA z dnia 3 lutego 2017 r., sygn. akt II OSK 1264/15).

Pozwolenie na budowę domu z uwzględnieniem rozbiórki innych obiektów

Zaś w sytuacji, gdy pozwolenie na budowę określa również kwestie rozbiórkowe, to decyzje podjęte w tym zakresie również dotyczą kwestii rozbiórki budynku: „Gdy inwestor dysponujący pozwoleniem na rozbiórkę całego obiektu budowlanego poweźmie, w trakcie wykonywania robót budowlanych, zamiar poprzestania na rozbiórce tylko części tego obiektu, ma on wówczas obowiązek wystąpienia do organu administracji architektoniczno-budowlanej z wnioskiem o zmianę udzielonej mu wcześniej decyzji w trybie art. 36a ust. 1 p.b.” (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 8 listopada 2012 r., sygn. akt II SA/Gl 549/12).

Uznając wprowadzoną zmianę za zmianę istotną, trzeba mieć na względzie, że nie może ona prowadzić do obejścia obowiązujących przepisów. Zatem pozostawienie domku gospodarczego nie może zaburzyć zaprojektowanego ładu na działce, w tym musi pozostać określona ilość powierzchni biologicznie czynnej. Jeżeli faktycznie pozostawienie budynku powoduje zaburzenie proporcji w zakresie powierzchni biologicznie czynnej, być może udałoby się to wyprostować zmniejszając zakres innych elementów zaprojektowanych na działce, a stanowiących jej utwardzenie. Takie kwestie trzeba już skonsultować z architektem i kierownikiem budowy.

Korekta projektu zagospodarowania działki i zmiana pozwolenia na budowę

Podsumowując, w opisanej sytuacji należy ustalić zakres istotnych zmian, możliwość skorygowania projektu zagospodarowania działki, tak aby parametry decyzji były zgodne z aktualnie obowiązującymi przepisami, w tym z warunkami technicznymi. Następnie, po dokonaniu zmiany projektu zagospodarowania działki, należy wystąpić o wydanie decyzji o zmianę pozwolenia na budowę.

Dopiero zmienione pozwolenie pozwoliłoby Państwu na odbiór budynku jako wykonanego zgodnie z wydaną decyzją.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.