Przebudowa dachu domu usytuowanego w granicy - czy potrzebna zgoda sąsiada?

Przepisy dotyczące usytuowania nieruchomości na działce

Swoje rozważania rozpocznę od wskazania przepisów dotyczących sytuowania nieruchomości na działce.

Zgodnie z art. § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej jako rozporządzenie):

„1. Jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

3. W zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, dopuszcza się:

1) sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m;

2) sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej;

3) rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych;
4) sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

4. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2 i 3, powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.”

Według ustępu 5 tego paragrafu – „Odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie może być mniejsza niż:

1) 1,5 m do okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, a także do takich części budynku jak galeria, taras, schody zewnętrzne, pochylnia lub rampa;

2) 4 m do zwróconego w stronę tej granicy otworu okiennego umieszczonego w dachu lub połaci dachowej”.

Z racji tego, że dom stoi w granicy nieruchomości, to właściciel nieruchomości sąsiedniej powinien być uczestnikiem postępowania w sprawie zezwolenia na przebudowę i zmianę konstrukcji dachu, chyba że w ogóle takie postępowanie się nie odbyło, a prace nie były zgłoszone w starostwie.

Przede wszystkim należałoby więc ustalić, czy zakres robót wykonanych na tym budynku wymagał pozwolenia na budowę lub choćby zgłoszenia.

Zobacz też: Wymiana dachu na budynku gospodarczym

Przeprowadzenie prac określanych jako „bieżąca konserwacja”

Na gruncie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, terminem „remont” określa się wykonanie robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Tak określony remont wystarczy zgłosić staroście (lub prezydentowi miasta na prawach powiatu). Zgłoszenie powinno określać rodzaj, zakres i sposób wykonywania remontu oraz termin jego rozpoczęcia.

Terminem przebudowa określa się – wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.

Moim zdaniem przebudowa dachu, o której Pan wspomina, nie została nawet zgłoszona do starostwa, bowiem do zawiadomienia o planie przeprowadzenia remontu trzeba załączyć m.in. oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a w niektórych przypadkach także szkice obrazujące planowane prace. Pan zaś wskazał, że inwestor nie ma prawa ani do działki, ani do budynku, stąd trudno powiedzieć, na jakiej zasadzie ten remont został przeprowadzony (może ta osoba jest najemcą lub dzierżawcą również tego domu i miała zgodę właściciela nieruchomości).

Generalnie wskazuję, że bez wiedzy urzędów można za to przeprowadzać prace określone jako „bieżąca konserwacja”. Pojęcie to nie jest zdefiniowane w ustawie, a w rozumieniu ukształtowanym przez orzecznictwo sądów administracyjnych i decyzje Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego obejmuje wszelkie roboty mające na celu utrzymanie obiektu w dobrym stanie w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem lub zniszczeniem i obejmuje m.in. wymianę okiem (o ile nowe mają takie same rozmiary jak dotychczasowe), malowanie ścian czy położenie płytek na podłodze lub na ścianach.

Prace dodatkowe (inne niż bieżąca konserwacja bądź remont będący przywróceniem stanu pierwotnego) wymagają pozwolenia na budowę, choć granica może być tu dla niektórych niejasna. Przykładowo, wymiana całego orurowania centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami stanowi remont (bo jest przywróceniem stanu pierwotnego), ale już dodatkowe poprowadzenie instalacji na inne pomieszczenie, np. garaż, strych czy piwnicę stanowić będzie przebudowę i wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.

Przeczytaj też: Budowa w ostrej granicy zgoda sąsiada

Czy zmiana konstrukcji dachu wymaga pozwolenia na budowę?

Pozwolenia wymagają też nadbudowa i rozbudowa. Pierwsza operacja to zwiększenie wysokości budynku, a druga – jego powierzchni.

Wymiana dachówki, a nawet całej konstrukcji dachu, jeżeli będzie ona wykonana tak jak pierwotna, będzie stanowiła remont, ale już wstawienie okna dachowego, co spowoduje zmianę konstrukcji dachu, będzie przebudową wymagającą uzyskania pozwolenia na budowę.

Pan wskazał na zmianę konstrukcji dachu, co spowodowało przejście krawędzi dachu na teren nieruchomości sąsiedniej, co moim zdaniem wymaga pozwolenia na budowę.

Wykonanie robót bez odpowiedniej zgody to samowola budowlana, która może zakończyć się karą grzywny i obowiązkiem przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego.

Należałoby więc o tym procederze powiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego w celu weryfikacji prowadzonych robót budowlanych przez faktycznego posiadacza tej nieruchomości. Takie zawiadomienie nic nie kosztuje, a pozwoli sprawdzić, czy roboty są prowadzone zgodnie z Prawem budowlanym.

Prace prowadzone przez posiadacza tego budynku nie są zgodne z prawem – sądzę, że tak jest, już tej podstawie, że wychodzą poza granicę gruntu sąsiedniego o wskazane przez Pana 35 cm.

Tak więc dopuszczalne jest rozbudowanie i nadbudowanie budynku usytuowanego na działce budowlanej, jeśli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe odległości, nadbudowa będzie dotyczyła maksymalnie jednej kondygnacji, a w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie będzie, ani otworów okiennych, ani otworów drzwiowych.

W sytuacji, gdyby rozbudowa lub nadbudowa budynku nie spełniała wymienionych w tekście warunków, konieczne byłoby przeprowadzenie procedury odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, o których mowa w art. 9 Prawa budowlanego.

Warto przeczytać Teren objęty ochroną konserwatorską

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.