• Data: 2024-07-25 • Autor: Katarzyna Nosal
Otrzymałem pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego na mojej działce i jestem w fazie tuż przed podpisaniem umowy z wykonawcą robót. Czy syn na tym etapie może zostać inwestorem? Jakie formalności należy załatwić?
Nie ma żadnych przeszkód, by syn stał się inwestorem. To, o czym musicie pamiętać, to fakt, że bez przeniesienia własności nieruchomości syn wprawdzie zainwestuje na Pańskiej działce, ale dom stanie się Pańska własnością, bowiem zgodnie z zasadami polskiego prawa cywilnego to, co jest trwale związane z gruntem, staje się własnością właściciela gruntu. Oczywiście może też Pan przenieść na syna własność nieruchomości w formie darowizny i wówczas to on będzie nie tylko inwestorem, ale i właścicielem całej nieruchomości wraz z budynkiem.
Zgodnie z art. 40 Prawa budowlanego „organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest obowiązany, w drodze decyzji, przenieść to pozwolenie na wniosek nowego inwestora, jeżeli do wniosku inwestor dołączy:
1) oświadczenie:
a) o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę,
2) zgodę dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana, lub kopię tej zgody”.
Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie jest konieczne, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę, czyli gdyby wcześniej podarował Pan działkę synowi.
Formularze wniosków, w formie dokumentu elektronicznego Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego udostępnia na portalu e-Budownictwo. Wniosek można też złożyć do starosty w formie papierowej.
Jeśli chodzi o sytuację, gdyby nie przenosił Pan własności nieruchomości na syna, to oczywiście syn musi złożyć oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Zgodnie z art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Jeśli nie chce Pan by to syn był właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości, to możecie zawrzeć stosowną umowę , na mocy której syn będzie dysponował nieruchomością. Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może też wynikać ze stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Stosunki zobowiązaniowe reguluje Księga III KC. Zobowiązanie to stosunek prawny polegający na tym, że jedna osoba (wierzyciel) jest uprawniona do żądania spełnienia świadczenia, natomiast druga (dłużnik) zobowiązana jest to świadczenie spełnić (zob. art. 353 § 1 Kodeksu cywilnego). Najważniejszym i najczęściej występującym w praktyce źródłem zobowiązań są umowy i z nich wypływać mogą uprawnienia inwestorów do zabudowy nieruchomości. Szczególne znaczenie będą miały umowy najmu (art. 659 i nast.) oraz dzierżawy (art. 693 i nast.). Treść umów będzie decydowała o możliwości wykorzystania nieruchomości będącej przedmiotem umowy na cele budowlane.
Należy podkreślić, że bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy (art. 667 § 1). Podobnie dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego (art. 696). Ponadto zgodnie z zasadą swobody umów (art. 3531) prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może wypływać z umów nienazwanych. Uważam także, że możliwe jest zawarcie umowy użyczenia obejmującej wpis o prawie do zabudowy.
Inwestorem na etapie budowy domu może zostać zarówno syn, jak i każda inna osoba, o ile spełnione zostaną odpowiednie formalności. Kluczowe jest tu przeniesienie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, co można osiągnąć poprzez darowiznę, umowę najmu lub inną formę prawną. Dzięki temu nowy inwestor może legalnie kontynuować budowę i zarządzać projektem.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w sporządzaniu wszelkich pism związanych z inwestycjami budowlanymi, aby ułatwić Ci każdy krok w procesie budowy. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać fachowe wsparcie i pewność, że wszystkie formalności zostaną dopełnione prawidłowo. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Nosal
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika