Przeniesiona decyzja WZ dla kilku działek i wątpliwości co do projektu budowlanego

Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na rzecz innej osoby

Zacznijmy od tego, że została na Państwa przeniesiona decyzja WZ dotyczące wszystkich 4 działek, w tym działki, której są Państwo właścicielami. Art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje zaś, że „Organ, który wydał decyzję, o której mowa w art. 59 ust. 1, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie”. Kluczowe jest zatem przejęcie wszystkich warunków z przenoszonej decyzji WZ.

Obowiązek 100% zgodność przeniesionych WZ z projektem budowlanym

Jestem prawnikiem, nie architektem czy projektantem i nie ocenię, czy projekt Państwa domu wpisuje się w całości w warunki przeniesionej na Państwa decyzji WZ, czy też od nich odbiega. Decyzja szczegółowo owe warunki określa, przewidując m.in. zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wskaźnik powierzchni zabudowy, szerokość i wysokość elewacji, kwestie dotyczące dachu itd. To rolą architekta jest porównać projekt z warunkami zabudowy przeniesionymi na Państwa. Jeśli nie wpisuje się w nie w 100%, to, niestety, trzeba wystąpić o nowe WZ.

NSA w wyroku z 12 stycznia 2022 r. (sygn. akt II OSK 366/19) wskazał, że: „W oparciu o art. 63 ust. 5 u.p.z.p. dopuszczalne jest przeniesienie decyzji ustalającej warunki zabudowy na inny podmiot jedynie w całości oraz bez możliwości dokonywania zmian w jej treści poza osobą inwestora, na rzecz którego decyzja ta jest przenoszona”. Tak samo orzekł WSA w Gdańsku w wyroku z 15 września 2021 r. (sygn. akt II SA/ Gd 294/21): „W oparciu o art. 63 ust. 5 u.p.z.p dopuszczalnym jest wyłącznie przeniesienie w całości decyzji ustalającej warunki zabudowy na inny podmiot bez możliwości dokonywania zmian w jej treści (poza osobą inwestora). Wydanie zaś decyzji przenoszącej warunki zabudowy na inną działkę jest niedopuszczalne i stanowi rażące naruszenie prawa”. Powyższe stanowisko powiela jednolicie od lat orzecznictwo sądowe.

Jeśli zatem stwierdzono jakiekolwiek odstępstwo projektu wobec przeniesionych WZ, to nie ma możliwości, aby w oparciu o owe WZ realizować inwestycję. Teraz, skoro jest spór i jeden architekt uważa, że projekt wpisuje się w 100% w WZ, drugi zaś odmiennie, to jedyna opcja to powołanie trzeciego architekta, względnie od razu można by udać się do gminy po opinię. Jak bowiem domniemywam, problemem nie jest projekt i jego paramenty kontra paramenty z decyzji o WZ, lecz fakt, że projekt dotyczy jednej działki, nie zaś wszystkich wskazanych w decyzji o WZ.

WZ wydane dla więcej niż jednej działki

Proszę zwrócić uwagę na tezę wyroku WSA w Gdańsku z 27 marca 2019 r. (sygn. akt II SA/ Gd 823/18): „Skoro decyzja została wydana nie dla jednej działki, lecz dla szeregu działek powstałych w wyniku podziału i określono w niej warunki zabudowy dla każdej z działek, jakie powstaną w wyniku podziału, oraz pozostaje w obrocie prawnym, wobec czego może prowadzić do realizacji zabudowy w ramach osobnych inwestycji, na podstawie odrębnych pozwoleń na budowę, wydawanych dla poszczególnych części terenu inwestycji objętego warunkami zabudowy, zatem przeniesienie decyzji o warunkach w części na jedną z działek, przy zachowaniu pozostałych postanowień decyzji, nie może być uznane za sprzeczne z tym celem. Na gruncie u.p.z.p. nie ma możliwości przeniesienia decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu na nowy podmiot w części, szczególnie w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy dotyczy nieruchomości stanowiącej jedną działkę. Warunki zabudowy wydawane są dla konkretnej nieruchomości o określonym obszarze, zatem przeniesienie ich w części skutkowałoby w takim przypadku zmianą zasadniczego elementu decyzji i mogło prowadzić do zniweczenia celu wydania decyzji, jakim jest zapewnienie ładu architektonicznego w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”.

Niemniej jednak proszę mieć na uwadze, że macie Państwo WZ dla wszystkich 4 działek, zaś planujecie inwestycję na jednej z nich. Zapewne to jest zdaniem jednego z projektantów problemem. Prowadziłam ostatnio dwie sprawy, gdzie klient w momencie zakupu działki został zapewniony, że przeniesienie WZ dla całego obszaru (kilku działek) nie będzie stanowiło problemu dla ubiegania się o pozwolenie na budowę (WZ były wydane dla 2 działek i budowę na nich domu, zaś klient chciał się budować tylko na 1 z nich objętych WZ), zaś przy występowaniu o pozwolenie na budowę okazało się, że urzędnicy wymagają, aby: albo dostarczył projekt zagospodarowania terenu dla 2 działek (czyli wszystkich wskazanych w decyzji o WZ), albo pozostaje wystąpienie o nowe WZ. Projektanci w tych sprawach uznali, że należy wystąpić o nowe WZ, bowiem w tamtych przypadkach mapa do celów projektowych nie obejmowała całej drugiej działki. Zmiana WZ nie wchodziła w grę, urząd odmówił.

Wystąpienie o nowe warunki zabudowy

Z uwagi na powyższe, niestety, jest wysoce prawdopodobne, że urząd podzieli stanowisko drugiego projektanta, który wskazuje, że należy wystąpić o nowe WZ. Jako że gminy mają często różne interpretacje, pozostaje Panu udać się na spotkanie do odpowiedniego wydziału i wprost spytać ich o stanowisko w tej sprawie. Zależy Panu na czasie, więc dodam, że teoretycznie urząd ma na wydanie decyzji o warunkach zabudowy dwa miesiące, jednak w praktyce czeka się na nią zazwyczaj od czterech do nawet sześciu miesięcy. Natomiast nie spodziewałabym się problemów z wydaniem nowych WZ, skoro już raz je dla tej nieruchomości wydała. O ile może odmówić zmiany decyzji WZ, o tyle nie widzę podstaw do odmowy wydania nowej, jak wskazuje drugi projektant.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 stycznia 2022 r. sygn. akt II OSK 366/19
3. Orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 15 września 2021 r. sygn. akt II SA/ Gd 294/21

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.