Punkt ładowania w garażu w świetle ustawy o elektromobilności

Czynności zwykłego zarządu we wspólnocie mieszkaniowej i te, które poza nie wykraczają

Ad. 1. Jeśli faktycznie garaż ma osobną KW i nie jest współwłasnością, to na samo ładowanie auta elektrycznego nie potrzebuje Pan zgody wspólnoty mieszkaniowej. Problem jednak w tym, że zasilanie, jakie jest doprowadzone do garażu, jest częścią zasilania, z którego korzysta cała wspólnota (zasilanie 1-fazowe 230V służące do zasilania bramy garażowej, oświetlenia oraz gniazda wtykowego). Pan zaś planuje poprowadzić nowe przewody tym samym śladem i przewiertami, a zatem dokona Pan, w mojej ocenie, ingerencji w nieruchomości wspólne. Zasilanie do Pana garażu biegnie bowiem skądś, czyli Pana prace to wymiana instalacji (droga ta sama, ale wychodzi Pan poza garaż: po częściach wspólnych). Uważam więc, że na planowane prace niezbędna jest uprzednia zgoda pisemna wspólnoty. Wspólnota ma dokumentację techniczną budynku itd. – w razie kontroli wszystko musi być zaktualizowane, a więc planowanych prac nie należy wykonywać bez zgody Wspólnoty, bo byłaby to samowola. Nadto, dojdzie nowy sposób wykorzystywania zasilania, więc o tym wspólnota też musi wiedzieć (teraz jest to zasilanie bramy wjazdowej, oświetlenia i gniazda wtykowego). Zgodnie zaś z art. 22 ustawy o własności lokali:

1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;

6a) nabycie nieruchomości;

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16;

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Bez wątpienia bezpieczniej jest zgodę posiadać (w trybie art. 22 ust. 2), wszak ustawa wskazuje tylko przykładowy katalog czynności przekraczających zwykły zarząd. Zmienia Pan parametry instalacji, więc w mojej ocenie zgoda w trybie art. 22 ust. 2 jest niezbędna.

Gdyby garaż był tylko miejscem do używania (osobne KW, ale nie jako lokal wyodrębniony, ale jako część wspólna z osobną KW i z dedykowanym dla Pańskiego lokalu miejscem), to na samą stację ładowania (gniazdo) też niezbędna byłaby zgoda w wymienionym trybie.

Wymogi co do instalacji punktu ładowania w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, definicje ustawowe

Sam art. 12b ustawy o elektromobilności stanowi, że w przypadku wspólnoty mieszkaniowej wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy mniejszej niż 11 kW stanowi czynność zwykłego zarządu. Wszystko, co miałoby większą moc, wykracza poza czynność zwykłego zarządu.

W każdym przypadku, gdy w budynku lub w pobliskim obszarze nie ma przeznaczonej dla punktu instalacji, niezbędne będzie również przeprowadzenie ekspertyzy.

Punkt ładowania

Teraz przejdę do odpowiedzi na Pańskie pytania 2. i 4., gdyż właściwie dotyczą jednej kwestii. Otóż art. 2 pkt 17 ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych stanowi, że punkt ładowania to urządzenie umożliwiające ładowanie pojedynczego pojazdu elektrycznego, pojazdu hybrydowego i autobusu zeroemisyjnego oraz miejsce, w którym wymienia się lub ładuje akumulator służący do napędu tego pojazdu. Art. 12b wskazuje, że w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy, punkt ładowania instaluje się i eksploatuje po uzyskaniu zgody zarządu wspólnoty lub spółdzielni lub osoby sprawującej zarząd nad daną nieruchomością, wydawanej na wniosek osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu w tym budynku i stanowisko postojowe do wyłącznego użytku, zwanej dalej „wnioskodawcą”. A zatem dopiero po przejściu wymienionej procedury zgód mamy do czynienia z punktem ładowania. Przepis mówi o stanowisku postojowym do wyłącznego użytku (czyli można myśleć, że nie na własność a Pan uważa, że garaż jest wyodrębnionym lokalem z KW tylko dla niego dedykowanym), ale brakuje komentarza do wymienionego przepisu, więc ostrożniej jest posiadać nie tylko zgodę na zmianę w instalacji, ale i na punkt ładowania (instalację i eksploatację), w trybie z art. 12b. Tym bardziej, że nie znam treści KW garażowej.

Art. 12b. 1. W budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy, punkt ładowania instaluje się i eksploatuje po uzyskaniu zgody zarządu wspólnoty lub spółdzielni lub osoby sprawującej zarząd nad daną nieruchomością, wydawanej na wniosek osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu w tym budynku i stanowisko postojowe do wyłącznego użytku, zwanej dalej „wnioskodawcą”.

2. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy mniejszej niż 11 kW stanowi czynność zwykłego zarządu.

3. Do wniosku, o którym mowa w ust. 1, dołącza się:

1) oświadczenie o zobowiązaniu się wnioskodawcy do pokrycia wszelkich kosztów związanych z instalacją punktu ładowania, w tym kosztów zakupu i montażu tego punktu;

2) oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do lokalu;

3) zgodę właściciela lokalu na instalację punktu ładowania – w przypadku gdy wnioskodawca nie jest właścicielem lokalu;

4) zgodę, o której mowa w ust. 11 – w przypadku nieruchomości będącej zabytkiem nieruchomym w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, wpisanej do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji zabytków.

4. W terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku, o którym mowa w ust. 1, podmiot, o którym mowa w ust. 1, zleca sporządzenie ekspertyzy dopuszczalności instalacji punktów ładowania, zwanej dalej „ekspertyzą”, i niezwłocznie po jej otrzymaniu udostępnia ją wnioskodawcy.

5. Podmiot, o którym mowa w ust. 1, rozpatruje wniosek, o którym mowa w ust. 1, w terminie 30 dni od dnia otrzymania ekspertyzy albo, w przypadku gdy sporządzenie ekspertyzy nie jest wymagane, w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku.

6. Sporządzenie ekspertyzy nie jest wymagane w przypadku budynków, w których została zaprojektowana i wykonana instalacja elektryczna przeznaczona do zasilania punktów ładowania. W takim przypadku przy instalacji punktu ładowania uwzględnia się przyjęte rozwiązania dotyczące instalacji elektrycznej, w szczególności jej parametry techniczne oraz zastosowane środki zabezpieczeń.

7. W przypadku braku obowiązku sporządzenia ekspertyzy oraz gdy wszelkie koszty związane z instalacją punktu ładowania, w tym koszt jego zakupu i montażu, zostaną pokryte przez wnioskodawcę, może on przystąpić do instalacji i eksploatacji tego punktu po bezskutecznym upływie terminu, o którym mowa w ust. 5.

8. Podmiot, o którym mowa w ust. 1, odmawia udzielenia zgody na zainstalowanie i eksploatację punktu ładowania w przypadku gdy:

1) z ekspertyzy wynika, że instalacja punktu ładowania zgodnie z wnioskiem, o którym mowa w ust. 1, nie jest możliwa lub

2) wnioskodawca nie posiada tytułu prawnego do lokalu w obrębie tego budynku i stanowiska postojowego do wyłącznego użytku, lub

3) wnioskodawca nie przedłożył zgody właściciela lokalu na instalację punktu ładowania - w przypadku, o którym mowa w ust. 3 pkt 3;

4) wnioskodawca nie zobowiązał się do pokrycia wszelkich kosztów związanych z instalacją oraz przyłączeniem do sieci elektroenergetycznej punktu ładowania objętego wnioskiem, o którym mowa w ust. 1.

9. W przypadku gdy z ekspertyzy wynika, że instalacja punktu ładowania objętego wnioskiem, o którym mowa w ust. 1, jest możliwa jedynie po zmianie umowy o przyłączenie budynku do sieci elektroenergetycznej lub wykonaniu nowej lub przebudowie istniejącej instalacji elektrycznej, zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania można udzielić wyłącznie, jeżeli wnioskodawca zobowiąże się pokryć wszelkie koszty tych czynności.

10. Jeżeli na stanowisku postojowym, do którego prawo do wyłącznego użytku posiada wnioskodawca, został zainstalowany punkt ładowania, operator systemu dystrybucyjnego elektroenergetycznego instaluje układ pomiarowo-rozliczeniowy, w celu opomiarowania energii elektrycznej pobieranej przez ten punkt ładowania, po uprzednim zawarciu umowy, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne.

11. W przypadku budynku będącego zabytkiem nieruchomym w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, wpisanego do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji zabytków, instalacja punktu ładowania wymaga uzyskania zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków właściwego dla lokalizacji tego zabytku, udzielonej w drodze decyzji.

12. Przepisy ust. 1-11 stosuje się odpowiednio do spółdzielni mieszkaniowej w przypadkach, o których mowa w art. 26 ust. 2 i art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2023 r. poz. 438), oraz do spółdzielni mieszkaniowej w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których nie występują lokale stanowiące własność podmiotów innych niż spółdzielnia mieszkaniowa.

Ekspertyza instalacji elektrycznej co do możliwości zainstalowania punktu ładowania w budynku mieszkalnym wielorodzinnym

Art. 12c. 1. Przedmiotem ekspertyzy jest ocena instalacji elektrycznej w obrębie budynku objętego wnioskiem, o którym mowa w art. 12b ust. 1, oraz ocena stanowisk postojowych znajdujących się wewnątrz tego budynku lub do niego przylegających pod względem dopuszczalności przyłączenia do tej instalacji punktu ładowania objętego tym wnioskiem oraz zasad bezpieczeństwa związanych z jego używaniem.

2. W przypadku gdy wnioski, o których mowa w art. 12b ust. 1, złożyło kilku wnioskodawców, można sporządzić jedną ekspertyzę dotyczącą wszystkich lub wybranych punktów ładowania objętych tymi wnioskami.

3. Ekspertyzę sporządza osoba posiadająca uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych i elektroenergetycznych do projektowania bez ograniczeń.

4. W przypadku gdy jest to niezbędne do sporządzenia ekspertyzy, osobie, która ją sporządza, udostępnia się wyniki okresowego badania instalacji elektrycznej, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351, z późn. zm.), oraz dokumenty, w tym opracowania, o których mowa w art. 63 tej ustawy.

5. Ekspertyza określa w szczególności:

1) moc przyłączeniową budynku, która może zostać wykorzystana na potrzeby funkcjonowania punktu ładowania;

2) punkty w instalacji elektrycznej, w których przyłączenie punktu ładowania jest dopuszczalne, oraz parametry tego punktu, w tym maksymalną moc punktu ładowania, który może być przyłączony do instalacji elektrycznej;

3) rozwiązania budowlane oraz techniczno-instalacyjne, jakie powinny być przyjęte przy instalacji punktu ładowania, w tym wymagania dotyczące wyrobów zastosowanych do instalacji tego punktu;

4) warunki niezbędne do bezpiecznej eksploatacji punktu ładowania;

5) wymagania, jakie powinny być spełnione w zakresie bezpieczeństwa pożarowego w związku z zainstalowaniem punktu ładowania.

6. Koszty sporządzenia ekspertyzy ponosi wnioskodawca.

Wallbox czyli stacja ładowania

Przejdźmy teraz do pytania 3. Zgodnie z art. 2 pkt 27 ustawy o elektromobilności stacja ładowania to:

a) urządzenie budowlane obejmujące co najmniej jeden punkt ładowania o normalnej mocy lub punkt ładowania o dużej mocy, związane z obiektem budowlanym, lub

b) wolnostojący obiekt budowlany z zainstalowanym co najmniej jednym punktem ładowania o normalnej mocy lub punktem ładowania o dużej mocy

– wyposażone w oprogramowanie wykorzystywane do świadczenia usługi ładowania, wraz ze stanowiskami postojowymi, których liczba odpowiada liczbie punktów ładowania umożliwiających jednoczesne świadczenie tej usługi, oraz, w przypadku gdy stacja ładowania jest podłączona do sieci dystrybucyjnej w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne, instalacją prowadzącą od punktu ładowania do przyłącza elektroenergetycznego. Taką ładowarkę naścienną do samochodu elektrycznego można zamontować i używać w garażu w bloku, jeśli jest się właścicielem miejsca postojowego (decyduje treść KW) lub przysługuje spółdzielcze prawo do takiego miejsca. W doktrynie wskazuje się jednak, że nadal trzeba uzyskać zgodę na instalację ładowarki (bowiem często wymagany jest osobny podlicznik). W bloku nie ma sensu podejmować się wykonywania punktu czy też stacji bez zgód wspólnoty (a dokładnej zarządu poprzedzonych uchwałą wspólnoty w trybie art. 22 ust. 2 uwl, tym bardziej gdy mamy przekroczenie 11kW). To już bowiem ingerencje we wspólną instalację dla bloku.

Na co powinna wyrazić zgodę wspólnota?

Co do samych zgód wspólnoty, o które Pan pyta w punkcie 5. – tu doktryna nie jest zgodna z uwagi na to, ze art. 12b mówi o miejscu postojowym, ale do wyłącznego użytku (nie na własność), ale w mojej ocenie potrzebuje Pan zgody w trybie art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali na prowadzenie prac instalatorskich w częściach wspólnych (oczywiście dokładnie wskazując zakres, cel, nowe parametry), na możliwość umieszczenia nowego licznika poboru energii wraz z zabezpieczeniami w istniejącej szafie elektrycznej lub powieszenia dodatkowej szafki z licznikiem. Nie znam treści KW, ale uważam, że w związku z brzmieniem art. 12b i brakiem jednoznacznych wytyczyć ustawodawcy również na punkt ładowania (stację ładowania) potrzebna jest zgoda wspólnoty w trybie wskazanym w tymże artykule.

Konsekwencje samowoli są zbyt dotkliwe (nakaz przywrócenia stanu zgodnego z prawem), aby ryzykować i nie uzyskać uprzednio wszystkich wymaganych zgód, nawet z daleko idącej ostrożności, gdyby garaż faktycznie był osobnym lokalem z osobną KW. Wszak zawsze instalacja jest częścią wspólną, stąd uważam, że tę procedurę w bloku trzeba zawsze zastosować.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych, Dz. U. 2018 poz. 317

2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.