Remont domu, którego budowa oficjalnie się nie zakończyła

Formalne zakończenie budowy

Przede wszystkim w pierwszej kolejności należy dopełnić formalności związane z zakończeniem budowy, zwłaszcza że są nowe pomieszczenia, które nie są widoczne w planie budynku. Ma to istotne znaczenie, zwłaszcza gdyby nieruchomość w przyszłości miała zostać sprzedana. Zatem należy:

1) zgromadzić przede wszystkim dokumenty związane z budową domu, w tym przede wszystkim odszukać dziennik budowy,

2) skontaktować się z kierownikiem budowy, a gdy będzie to niemożliwe, powołać nowego kierownika budowy,

3) ustalić zakres prac, które są konieczne do wykonania,

4) wykonać niezbędne prace,

5) formalnie zgłosić zakończenie budowy wraz ze zmianą w zakresie projektu (dotyczy to tych pomieszczeń, których nie ma w planie budynku).

Dokumenty niezbędne do zakończenia budowy nieruchomości

Jeżeli rozpoczynając formalności związane z budową, inwestor złożył w starostwie projekt budowlany w nowym kształcie, do zawiadomienia o zakończeniu budowy budynku jednorodzinnego jest obowiązany dołączyć:

1) projekt techniczny – z uwzględnieniem zmian, jeśli miały miejsce;

2) oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami (z informacją o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych), o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;

3) w razie zmian nieodstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub projektu architektoniczno-budowlanego, lub warunków decyzji o pozwoleniu na budowę, dokonanych podczas wykonywania robót, do zawiadomienia o zakończeniu budowy inwestor dołącza kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub projektu architektoniczno-budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby – uzupełniający opis tych zmian. W takim przypadku oświadczenie o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony;

4) oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;

5) protokół badania szczelności instalacji gazowej;

6) dokumentację geodezyjną zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu, lub odstępstwach od tego projektu – sporządzone przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe w dziedzinie geodezji i kartografii.

Nadto należy pamiętać, że do odbioru domu konieczna jest inwentaryzacja geodezyjna i formalne zamknięcie budowy. Jeżeli chodzi o zamknięcie budowy, to kierownik budowy jest obowiązany do zamknięcia budowy oraz złożenia oświadczenia o jej zgodności z projektem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę, przepisami obowiązującego prawa.

Dopiero gdy te formalności zostaną dopełnione, to można przystępować do dalszych prac remontowych. Proszę pamiętać jednocześnie, że z uwagi na udział mniejszościowy w nieruchomości we wszystkich tych czynnościach jest Pan zależny od pozostałych współwłaścicieli.

Zarządzanie nieruchomością wspólną

W tym zakresie należy odwołać się do ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360), zwaną dalej w skrócie K.c. lub Kodeksem cywilnym. Zgodnie z art. 195 K.c. „własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność)”. Natomiast zgodnie z art. 196 § 1 K.c. „współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną”. Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe. Natomiast do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. sprzedaż nieruchomości), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c.).

Być może w Pana przypadku warto rozważyć zniesienie współwłasności np. poprzez przyznanie jej części nieruchomości Panu.

Zniesienie współwłasności

Jeżeli chodzi o przeprowadzenie postępowania w sprawie zniesienia współwłasności, to postępowanie to uregulowane jest w ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2023 r., poz. 1550). W pierwszej kolejności sąd będzie nakłaniać do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując sposoby mogące do tego doprowadzić (art. 622 § 1 K.p.c.). Gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli spełnione zostanie wymaganie, o którym mowa w art. 621, a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych (art. 622 § 2 K.p.c.).

W przypadku, gdy do zgodnego podziału nie dojdzie, to wówczas zastosowanie ma przepis art. 623 K.p.c., zgodnie z którym „gdy zachodzą warunki do dokonania podziału w naturze, sąd dokonuje tego podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym”. Różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne, tzn. każdemu ze współwłaścicieli przyznaje część nieruchomości.

Kolejnym sposobem dokonania zniesienia współwłasności jest przyznanie jednemu ze współwłaścicieli całości nieruchomości wraz ze spłatą udziałów pozostałych współwłaściciel. W takiej sytuacji w przypadku, gdy właściciel, który otrzymuje nieruchomość na wyłączną własność, utrzymywał samodzielnie tę nieruchomość, dokonywał na nią nakłady, to może odliczyć wartość poniesionych środków z kwoty należnej do spłaty (musi to być uwzględnione w postanowieniu sądu, aby można było dokonać odliczenia). W takiej sytuacji zgodnie z art. 624 K.p.c. „z chwilą uprawomocnienia się postanowienia przyznającego dotychczasowym współwłaścicielom części lub jednemu z nich całość rzeczy własność przechodzi na uczestników wskazanych w postanowieniu. Jeżeli w wyniku podziału całość rzeczy albo jej część przypadnie współwłaścicielowi, który nie włada tą rzeczą lub jej częścią, sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności orzeknie również co do jej wydania lub opróżnienia przez pozostałych współwłaścicieli pomieszczeń znajdujących się na nieruchomości, określając stosownie do okoliczności termin wydania rzeczy lub opróżnienia pomieszczeń. Określenie terminu wydania nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego lub jej części bądź opróżnienia znajdujących się na niej pomieszczeń następuje z uwzględnieniem interesu społeczno-gospodarczego”.

Sprzedaż rzeczy wspólnej

Ostatnim sposobem zniesienia współwłasności jest sprzedaż rzeczy wspólnej. W takiej sytuacji w postanowieniu zarządzającym sprzedaż rzeczy należących do współwłaścicieli sąd bądź rozstrzygnie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, bądź też tylko zarządzi sprzedaż, odkładając rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży do czasu jej przeprowadzenia.

Dodatkowo można również ustalić sposób korzystania z nieruchomości, jeżeli na tym tle pojawiają się jakieś niezgodności pomiędzy współwłaścicielami poprzez zawarcie umowy quoad usum. Zawarcie takiej umowy pozwala na wyodrębnienie współwłaścicielowi części nieruchomości, która będzie przyznana tylko do jego użytku.

Zatem dalszy sposób postępowania w sprawie jest zależny głównie od tego, jakie relacje panują pomiędzy współwłaścicielami, a także jakie są Państwa zamiary w zakresie wspólnej nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.