Rezygnacja z projektu, na który mam pozwolenie na budowę

Przesłanki skutkujące wygaśnięciem decyzji o warunkach zabudowy

Należy zaznaczyć, że decyzja o warunkach zabudowy wydana na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej Ustawa o planowaniu) ma co do zasady charakter bezterminowy (nie jest ograniczona terminem ważności), jednak ustawodawca w art. 65 tej ustawy formułuje przesłanki skutkujące stwierdzeniem jej wygaśnięcia.

Zgodnie z art. 65 Ustawy o planowaniu:

„1. Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli:

1) inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;

2) dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.

2. Przepisu ust. 1 pkt 2 nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

3. Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji, o których mowa w ust. 1, następuje w trybie art. 162 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego”.

Istota miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przy rezygnacji z projektu budowlanego

W pierwszej kolejności powinien Pan więc sprawdzić, czy dla danego terenu w międzyczasie nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

I tak właśnie jednym z przypadków oznaczających bezprzedmiotowość jest uchwalenie dla danego terenu planu miejscowego, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. Zastosowane przez ustawodawcę określenie „inne” stanowi kategorię szerszą niż pojęcie „sprzeczne” lub „niezgodne”. Ustawodawca dopuszcza zatem współistnienie planu i wydanej przed jego wejściem w życie decyzji o warunkach zabudowy, ale tylko wówczas, gdy warunki i zasady zagospodarowania terenu wynikające z decyzji są identyczne jak te, które wynikają z planu.

Wymaga podkreślenia, że uchwalenie planu miejscowego – nawet o odmiennej regulacji niż ustalone w decyzji warunki zabudowy – nie mogłoby również stanowić przyczyny stwierdzenia wygaśnięcia decyzji administracyjnej, jeżeli przed jego wejściem w życie Pan jako inwestor uzyskałby ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę.

Istota treści zawierającej się w decyzji o warunkach zabudowy

Dalej należy zaznaczyć, co w swojej treści zawiera decyzja o warunkach zabudowy wydana dla Pana inwestycji (czy jest ogólna, czy zawiera postanowienia bardziej szczegółowe). Jeżeli więc decyzja o warunkach zabudowy była szczegółowa (zawierała w miarę dokładny opis inwestycji), to przedstawiony przez Pana zakres planowanych zmian w przedmiotowej inwestycji będzie moim zdaniem wymagał uzyskania nowej decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 64 ust. 1 w zw. z art. 54 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „decyzja o warunkach zabudowy określa:

1) rodzaj inwestycji;

2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:

a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,

b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,

c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,

d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,

e) ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych;

Szczegółowe zasady realizacji decyzji o warunkach zabudowy oraz ustaleniu lokalizacji inwestycji

3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali, z zastrzeżeniem art. 52 ust. 2 pkt 1”.

Natomiast w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy doprecyzowano w jaki sposób należy określać w decyzji o warunkach zabudowy rodzaj inwestycji oraz warunki i szczegółowe zasady jej realizacji.

Z treści tego rozporządzenia wynika, że w decyzji o warunkach zabudowy nie określa się szczegółowo rodzaju planowanego obiektu budowlanego i jego usytuowania na działce budowlanej (z wyjątkiem określenia linii rozgraniczających), gdyż tego rodzaju szczegółowe informacje zamieszcza się w projekcie budowlanym, zatwierdzanym w pozwoleniu na budowę.

W decyzji o warunkach zabudowy określa się natomiast ogólnie:

1) ustalenia dotyczące rodzaju zabudowy, stosując w szczególności następujące nazewnictwo:

a) zabudowa mieszkaniowa, w tym:

• zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
• zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna,

b) zabudowa usługowa,

c) zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych,

d) zabudowa produkcyjna,

e) cmentarze,

f) drogi publiczne,

g) drogi wewnętrzne,

h) obiekty infrastruktury technicznej;

2) ustalenia dotyczące funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu zapisuje się poprzez określenie sposobu użytkowania obiektów budowlanych i sposobu zagospodarowania terenu;

3) ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zapisuje się poprzez określenie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a w szczególności określenie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy, w tym szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu;

4) ustalenia dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu zapisuje się poprzez nakazy, zakazy, dopuszczenia i ograniczenia w zagospodarowaniu terenu, wynikające z:

a) potrzeb ochrony środowiska, o których mowa w szczególności w art. 72 i 73 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (Dz. U. Nr 62, poz. 627, z późn. zm.),

b) obowiązujących ustaleń planów ochrony ustanowionych dla parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych, a także dla innych form ochrony przyrody, o których mowa w przepisach o ochronie przyrody;

5) ustalenia dotyczące ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej zapisuje się poprzez określenie nakazów, zakazów, dopuszczeń i ograniczeń w zabudowie i zagospodarowaniu terenu;

6) ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej zapisuje się w szczególności poprzez określenie sposobu zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną i cieplną, środki łączności, odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami, a także określenie dostępu do drogi publicznej oraz wymaganej ilości miejsc parkingowych;

7) ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich zapisuje się w szczególności poprzez określenie warunków ochrony przed:

a) pozbawieniem:

• dostępu do drogi publicznej,
• możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności,
• dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi,

b) uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie,

c) zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby;

8) ustalenia dotyczące granic i sposobów zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych, powinny zawierać nakazy, zakazy, dopuszczenia i ograniczenia w zagospodarowaniu terenów”.

Możliwość dokonywania zmian w projekcie budowlanym bez wątpliwości odnośnie zgodności decyzji o warunkach zabudowy z projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę

Gdyby w decyzji o warunkach zabudowy dokonano ogólnych i nakazanych prawem ustaleń dotyczących przeszłej zabudowy, możliwe byłoby dokonywanie zmian w projekcie budowlanym bez powstania wątpliwości odnośnie zgodności decyzji o warunkach zabudowy z projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę.

Jednak jeżeli w Pana przypadku decyzja o warunkach zabudowy przewidywała dokładnie, jaka inwestycja ma powstać, z wytyczeniem jej granic, a planowana ma zmienić zakres inwestycji z dużego domu murowanego na mały dom drewniany położony w innym miejscu działki, to w takiej sytuacji należy przyjąć, że ustalenia decyzji o warunkach zabudowy znacznie odbiegają od planowanych zmian w projekcie budowlanym.  Oczywiście takie badanie będzie następowało już po złożeniu zawiadomienia o planowanej budowie.

Wniosek o wydanie nowej decyzji w przypadku rezygnacji z projektu budowlanego

Oczywiście czym innym będzie już badanie przez konkretnego starostę (czy prezydenta miasta na prawach powiatu) zgodności konkretnego projektu budowlanego z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy. W takiej sytuacji starosta nie może stwierdzić nieważności decyzji o warunkach zabudowy, ale może zauważyć jej sprzeczność z projektem i wnieść sprzeciw do Pana zgłoszenia (obecnie pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego nie jest już wymagane).

Wtedy to organ administracji architektoniczno-budowlanej, zgodnie z art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego, powinien nałożyć postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie powinien wydać decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.

Reasumując, jeżeli Pana projekt budowlany jest niezgodny z decyzją o warunkach zabudowy, to niestety będzie musiał Pan wnosić o wydanie nowej decyzji. Najpierw jednak proszę sprawdzić, czy dla danego terenu nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z którym zresztą projekt również musi być zgodny.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.