Rozbudowa budynku w zabudowie szeregowej, jak bronić swoich praw jako sąsiada?

Strona w postępowaniu budowlanym

Zgodnie z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego „stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu”.

Wskazuję, że „dla przyznania danemu podmiotowi przymiotu strony nie jest konieczne wykazanie przez ten podmiot naruszenia jego interesu prawnego wynikającego z przepisów odrębnych. Wystarczy, że pomiędzy sytuacją prawną tej osoby w zakresie prawa do zagospodarowania terenu, a przepisami odrębnymi, o których mowa w art. 3 pkt 20 p.b., zachodzi potencjalny związek. Jeżeli zatem z przepisów odrębnych wynikają choćby potencjalne ograniczenia w zagospodarowaniu sąsiedniej, w stosunku do inwestycyjnej, nieruchomości, to należy uznać, że nieruchomość ta znajduje się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji” (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 14 września 2022 r., sygn. akt II SA/Gd 342/22).

Nadto zaznaczam, że „do obszaru oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 p.b. zalicza się także teren, na którym uciążliwości związane z przedsięwzięciem mieszczą się w granicach dopuszczalnych, określonych przez przepisy prawa. Przymiot strony zgodnie z art. 28 ust. 2 tej ustawy nie jest zależny od tego, czy oddziaływanie zamierzonej inwestycji na nieruchomości sąsiednie przekracza w tym względzie normy, lecz wynika z samego faktu oddziaływania na przestrzeń objętą prawem do nieruchomości” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 14 września 2022 r., sygn. akt VII SA/Wa 955/22).

Istotne jest, że „źródłem interesu prawego w postępowaniu dotyczącym oceny legalności procesu inwestycyjno-budowlanego może być wynikające z art. 140 k.c. prawo własności. Istotne jest bowiem to, że wskazany przepis jest nośnikiem interesu prawnego podmiotu, który ma prawo wymagać, aby sąsiednia zabudowa nie oddziaływała z naruszeniem prawa na jej nieruchomość, np. przez hałas i zacienienie, które wynikają z charakteru planowanej inwestycji na nieruchomości inwestora – budowy pawilonu handlowego, budynku stacji transformatorowej, agregatu prądotwórczego” (wyrok NSA z dnia 29 sierpnia 2022 r., sygn. akt II OSK 2701/19).

Zaciemnienie budynku

Zauważyć należy, że jeśli z analizy nasłonecznienia budynku wynika, iż projektowana inwestycja zacienia budynek, oznacza to, że budynek znajduje się w sferze oddziaływania inwestycji. W takiej sytuacji bez znaczenia dla oceny przymiotu strony pozostaje okoliczność, że projektowany budynek spełnia warunek czasu nasłonecznienia, określony w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Okoliczność ta przemawiać może jedynie za tym, iż projektowana inwestycja pozostanie zgodna z przepisami techniczno-budowlanymi, a nie uzasadnia przyjęcia, że budynek nie znajduje się w obszarze oddziaływania inwestycji (por. wyrok WSA w Opolu z dnia 5 marca 2015 r., sygn. akt II SA/Op 596/14).

W świetle powyższego należy zauważyć, że jeśli faktycznie przez nowa zabudowę nastąpi np. zmniejszenie nasłonecznienia Państwa lokalu, jak najbardziej powinniście mieć prawo udziału w takim postepowaniu. Tym bardziej, że inwestycja jest realizowana w odległości ok. 4 m od Państwa granicy i macie Państwo wspólne punkty styczne. Nadto, co do zasady, w przypadku, gdy obszar oddziaływania wykracza poza działkę inwestycji, stronami są właściciele działek przyległych do działki, na której jest realizowana inwestycja.

W przedmiotowej sytuacji można by spróbować wystąpić z wnioskiem o wznowienie postepowania z uwagi na fakt, że nie braliście w nim Państwo udziału nie z własnej winy. Wskazuję jednak, że taki wniosek o wznowienie dopuszczalny jest w terminie miesiąca od dnia, w którym dowiedzieliście się Państwo o okoliczności stanowiącej podstawę do wznowienia postępowania, w tym przypadku o realizacji inwestycji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 14 września 2022 r., sygn. akt II SA/Gd 342/22
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 14 września 2022 r., sygn. akt VII SA/Wa 955/22
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 sierpnia 2022 r., sygn. akt II OSK 2701/19
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 5 marca 2015 r., sygn. akt II SA/Op 596/14

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.