Wznowienie granic działki a zasiedzenie

Pani Wiktoria zgłosiła się do nas z pytaniem po tym, jak w wyniku modernizacji przeprowadzonej przez gminę wykryto nieprawidłowe usytuowanie płotu między działką jej i sąsiada. Na spornym pasie gruntu stoi fragment altany pani Wiktorii. Sąsiad zapowiada wszczęcie postępowania rozgraniczeniowego, a ona chciałaby uratować altanę przed rozbiórką, wnosząc o zasiedzenie tego niewielkiego pasa nieruchomości. Kolejnymi właścicielami tej działki byli: ojciec, syn i ona – Pani Wiktoria zapytała, czy do okresu zasiedzenia sąd wliczy wszystkie trzy okresy posiadania działki przez jej rodzinę. Ponadto chciała wiedzieć, czy może ze sprawą zasiedzenia zwlekać, czekając, aż sąsiad zrobi pierwszy ruch – w kierunku rozgraniczenia.

Ustalenie granic nieruchomości

Co do zasady, nieścisłości co do powierzchni gruntu można jedynie rozwiać po ustaleniu granic i ich pomierzeniu. Jak wynika z informacji podanych przez panią Wiktorię, po „modernizacji” przeprowadzonej przez gminę, okazało się, że pani Wiktoria zajmuje od lat kawałek gruntu sąsiada. Niemniej jednak granice powinny być opisane i podpisane przez zainteresowane strony (czyli przez panią Wiktorię i jej sąsiada) w protokole granicznym, który stanowił podstawą do policzenia rzeczywistej powierzchni przedmiotowej działki. Pomiar ten zostaje uwzględniony w ewidencji gruntów. Skoro obecnie dokonano nowego pomiaru, w wyniku którego wytyczono nowe granice, to są do wyboru dwie drogi w kwestii uregulowania stanu prawnego granic nieruchomości gruntowej. Treść istniejącej dotychczas dokumentacji geodezyjnej dla nieruchomości gruntowej pani Wiktorii pozwoli określić drogę postępowania.

Rozgraniczenie nieruchomości w postępowaniu administracyjnym

W pierwszym przypadku ustalenie przebiegu granic można przeprowadzić w trybie postępowania administracyjnego na podstawie Prawa geodezyjnego i kartograficznego, które w rozdziale 6 „Rozgraniczanie nieruchomości” wskazuje:

„Art. 29. 1. Rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.

2. Rozgraniczeniu podlegają, w miarę potrzeby, wszystkie albo niektóre granice określonej nieruchomości z przyległymi nieruchomościami lub innymi gruntami.

3. Rozgraniczenia nieruchomości dokonują wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast) oraz, w wypadkach określonych w ustawie, sądy.”

Natomiast w sytuacji, gdy powstanie spór graniczny, a wydaje się, że w tej sprawie już do niego doszło, to:

„Art. 31. 1. Czynności ustalania przebiegu granic wykonuje geodeta upoważniony przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

2. Przy ustalaniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej.

3. Jeżeli jest brak danych, o których mowa w ust. 2, lub są one niewystarczające albo sprzeczne, ustala się przebieg granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony, gdy druga strona w toku postępowania oświadczenia nie składa i nie kwestionuje przebiegu granicy.

4. W razie sporu co do przebiegu linii granicznych, geodeta nakłania strony do zawarcia ugody. Ugoda zawarta przed geodetą posiada moc ugody sądowej.”

Spór z właścicielem sąsiedniej działki

Nawet jeżeli nie dojdzie do ugody, to:

„Art. 34. 1. Jeżeli w razie sporu co do przebiegu linii granicznych nie dojdzie do zawarcia ugody lub nie ma podstaw do wydania decyzji, o której mowa w art. 33 ust. 1, upoważniony geodeta tymczasowo utrwala punkty graniczne według ostatniego stanu spokojnego posiadania, dokumentów i wskazań stron, oznacza je na szkicu granicznym, sporządza opinię i całość dokumentacji przekazuje właściwemu wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta).

2. Organ, o którym mowa w ust. 1, umarza postępowanie administracyjne i przekazuje sprawę z urzędu do rozpatrzenia sądowi.

3. Sąd rozpatruje sprawy o rozgraniczenie nieruchomości w trybie postępowania nieprocesowego.

4. Przepisów ust. 1-3 i art. 31 ust. 4 nie stosuje się do sporów wynikłych przy wyznaczaniu granic nowo tworzonych nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów.”

2. W drugim przypadku – na podstawie rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej – wznowienie znaków granicznych może nastąpić zgodnie z art. 39 Prawa geodezyjnego i kartograficznego:

„Art. 39. 1. Przesunięte, uszkodzone lub zniszczone znaki graniczne, ustalone uprzednio, mogą być wznowione bez przeprowadzenia postępowania rozgraniczeniowego, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające na określenie ich pierwotnego położenia. Jeżeli jednak wyniknie spór co do położenia znaków, strony mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy.

2. Wznowienia znaków granicznych dokonują, na zlecenie zainteresowanych, podmioty prowadzące działalność gospodarczą i inne jednostki, o których mowa w art. 11.

3. O czynnościach wznowienia znaków granicznych zawiadamia się zainteresowane strony. Do zawiadomień stosuje się przepisy art. 32 ust. 1-4.

4. Z czynności wznowienia znaków granicznych sporządza się protokół.

5. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy wyznaczaniu punktów granicznych ujawnionych uprzednio w ewidencji gruntów i budynków.”

Należy pamiętać, że w opisanych wyżej prowadzonych czynnościach geodezyjnych wszystkie strony postępowania mają te same, równe prawa, istotne są fakty zawarte w dokumentach, stan na gruncie, zgodne oświadczenia lub ugoda, jeżeli powstanie spór, to ostatecznie rozstrzyga go sąd.

Przerwanie biegu zasiedzenia

Zapewne obecnie wykonany pomiar gruntu jest bardziej dokładny, ale, jak rozumiem, do tej pory nie było robione odnowienie granic działki (rozgraniczenie), które stanowiłoby już granice prawne. Pani Wiktoria czeka, aż postępowanie to rozpocznie sąsiad. Trzeba pamiętać, że wniosek o rozgraniczenie nieruchomości zasadniczo przerywa bieg terminu ewentualnego zasiedzenia (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2009 r., IV CSK 459/08 i z dnia 24 października 2012, III CSK 310/11).

Teraz zajmijmy się kwestią zasiedzenia. Instytucja ta uregulowana jest w art.172-176 Kodeksu cywilnego (K.c.). Przesłanki zasiedzenia zamieszczone w art. 172 § 1 K.c. jednoznacznie wskazują, że do nabycia własności w drodze zasiedzenie wymagane jest:

1. samoistne, nieprzerwane posiadanie,
2. upływ czasu,
3. dobra lub zła wiara – jako dodatkowa przesłanka rzutująca na upływ czasu wymagany do zasiedzenia.

Posiadacz samoistny

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami posiadacz samoistny nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość w dobrej wierze nieprzerwanie od dwudziestu lat. Należy przy tym wskazać, że dobra wiara posiadacza samoistnego występuje wtedy, gdy z przyczyn usprawiedliwionych nie wie on o tym, że nie przysługuje mu prawo własności. Natomiast jeżeli posiadacz samoistny nieruchomości uzyskał posiadanie w złej wierze (tzn. wiedział, że ta nieruchomość jest własnością innej osoby, lub nie wiedział o tym fakcie wskutek swojego niedbalstwa) – do nabycia jej własności przez zasiedzenie konieczny jest upływ trzydziestu lat. Dla oceny dobrej lub złej wiary decydujące znaczenie ma zatem świadomość samoistnego posiadacza. O tym, czy zachodzą przesłanki nabycia nieruchomości (gruntu rolnego) przez zasiedzenie w dobre albo złej wierze decydujące znaczenie ma ocena świadomości samoistnego posiadacza, odnosząca się do jego przekonania czy przysługuje mu prawo do samoistnego władania nieruchomością. O dobrej, jak i złe wierze posiadacza decyduje jedynie chwila, w której objął on nieruchomość w samoistne posiadanie. Późniejsza wiedza o tym, że są jeszcze inni uprawnieni, nie niweczy jego dobrej wiary. Nie ma zatem znaczenia, że np. po roku od objęcia nieruchomości ktoś dowie się, że nie jest ona jego własnością.

Z kolei za posiadacza samoistnego uznaję się osobę, która:

• płaci podatek gruntowy bądź opłatę za użytkowanie wieczyste,
• zabudowała nieruchomość bądź ją ogrodziła,
• nie miała żadnej umowy z właścicielem.

Przy zasiedzeniu własność nabywana jest ex lege (tj. z mocy prawa), a orzeczenie sądu w tej kwestii ma charakter jedynie deklaratoryjny (sąd jedynie stwierdza, że zasiedzenie nastąpiło z upływem okresu 20 lub 30 lat posiadania). A więc sąd z urzędu powinien uwzględnić zasiedzenie w postępowaniu rozgraniczeniowym.

Postępowanie spadkowe nie ma znaczenia dla ciągłości zasiedzenia przez kolejnych posiadaczy samoistnych, czyli ojca, syna i wnuczkę. Wystarczy wykazać (np. zeznaniami świadków), że dla wymaganego zasiedzenia upłynęły stosowne lata posiadania samoistnego w dobrej wierze (20 lat).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne - Dz.U. 1989 nr 30 poz. 163
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2009 r., sygn. akt IV CSK 459/08
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 października 2012, sygn. akt III CSK 310/11

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.