Ściany zakupionego mieszkania nie spełniają wymogów akustycznych

Umowa zakupu mieszkania

Nie znam treści umowy sprzedaży mieszkania (jak w umowie określono jego stan i Pani znajomość tego stanu) ani też ewentualnej między Panią i gminą korespondencji (na co powołuje się gmina, zwalniając się od odpowiedzialności). Nie wiem także, co oznacza stwierdzenie, że mieszkanie było w stanie kompletnej ruiny (np. czy naruszona była substancja ścian wewnętrznych), stąd zastrzegam, że porada może wymagać weryfikacji. Zakładam więc, że w umowie sprzedaży nie dokonywano szczególnego opisu stanu mieszkania, w szczególności ścian, Pani nie oświadczała, iż stan tego typu elementów jest Pani znany. Zakładam też, że nie mogła Pani zauważyć w momencie zakupu wad w tłumieniu hałasu przez ściany wewnętrzne.

Weryfikacja wymogów akustycznych

Wada, na którą się Pani powołuje, jest obiektywnie zmierzalna i można przy pomocy biegłego określić, czy w rzeczywistości istnieje i czy rzeczywiście przekroczono określone rozporządzeniem normy (taka opinia jednak może kosztować nawet parę tysięcy złotych). Warunki techniczne budynków zostały określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z § 326 ust. 1–3 rozporządzenia:

„1. Poziom hałasu oraz drgań przenikających do pomieszczeń w budynkach mieszkalnych, budynkach zamieszkania zbiorowego i budynkach użyteczności publicznej, z wyłączeniem budynków, dla których jest konieczne spełnienie szczególnych wymagań ochrony przed hałasem, nie może przekraczać wartości dopuszczalnych, określonych w Polskich Normach dotyczących ochrony przed hałasem pomieszczeń w budynkach oraz oceny wpływu drgań na ludzi w budynkach, wyznaczonych zgodnie z Polskimi Normami dotyczącymi metody pomiaru poziomu dźwięku A w pomieszczeniach oraz oceny wpływu drgań na ludzi w budynkach.

2. W budynkach, o których mowa w ust. 1, przegrody zewnętrzne i wewnętrzne oraz ich elementy powinny mieć izolacyjność akustyczną nie mniejszą od podanej w Polskiej Normie dotyczącej wymaganej izolacyjności akustycznej przegród w budynkach oraz izolacyjności akustycznej elementów budowlanych, wyznaczonej zgodnie z Polskimi Normami określającymi metody pomiaru izolacyjności akustycznej elementów budowlanych i izolacyjności akustycznej w budynkach. Wymagania odnoszą się do izolacyjności:

1) ścian zewnętrznych, stropodachów, ścian wewnętrznych, okien w przegrodach zewnętrznych i wewnętrznych oraz drzwi w przegrodach wewnętrznych – od dźwięków powietrznych,

2) stropów i podłóg – od dźwięków powietrznych i uderzeniowych,

3) podestów i biegów klatek schodowych w obrębie lokali mieszkalnych – od dźwięków uderzeniowych.

3. Prowadzone w budynku przewody i kanały instalacyjne (w tym kanały wentylacyjne) nie mogą powodować pogorszenia izolacyjności akustycznej między pomieszczeniami poniżej wartości wynikających z wymagań zawartych w Polskiej Normie dotyczącej izolacyjności akustycznej przegród w budynkach oraz izolacyjności akustycznej elementów budowlanych.

4. W budynku mieszkalnym wielorodzinnym:

1) izolacja akustyczna stropów międzymieszkaniowych powinna zapewniać zachowanie przez te stropy właściwości akustycznych, o których mowa w ust. 2 pkt 2, bez względu na rodzaj zastosowanej nawierzchni podłogowej,

2) należy unikać takich układów funkcjonalnych, przy których pomieszczenia sanitarne jednego mieszkania przylegają do pokoju sąsiedniego mieszkania; jeżeli to wymaganie nie zostanie spełnione, ściana międzymieszkaniowa oddzielająca pokój jednego mieszkania od pomieszczenia sanitarnego i kuchni sąsiedniego mieszkania, do której są mocowane przewody i urządzenia instalacyjne, musi mieć konstrukcję zapewniającą ograniczenie przenoszenia przez ścianę dźwięków materiałowych, co w szczególności można uzyskać przy zastosowaniu ściany o masie powierzchniowej nie mniejszej niż 300 kg/m²,

3) przy mocowaniu urządzeń i przewodów instalacyjnych wewnątrz mieszkania, stanowiących jego wyposażenie techniczne, należy stosować zabezpieczenia przeciwdrganiowe niezależnie od konstrukcji i usytuowania przegrody, do której są mocowane (...).”

Wymagania dla budynków w zakresie izolacyjności akustycznej przegród wewnętrznych określone są w normie PN-B-02151-3:1999. Odniesione one są do izolacyjności akustycznej przy braniu pod uwagę wszystkich dodatkowych, pośrednich dróg transmisji dźwięku między pomieszczeniami, normą PN-EN ISO 717-1:1999 i PN-EN ISO 717-2:1999.

Normy techniczne dotyczące akustyki budynków

Mimo że w czasie, kiedy była budowana kamienica, prawdopodobnie normy techniczne nie obowiązywały*, normy wyznaczają obiektywne potrzeby i oczekiwania co do cech budynku i ich przekroczenie może świadczyć o tym, że budynek nie ma właściwości, których mogła Pani spodziewać się przy zawieraniu umowy, o ile druga strona bądź okoliczności nie zwracały uwagi na niespełnienie tych norm. Niespełnienie normy z pewnością zmniejsza użyteczność lokalu mieszkalnego.

Mieszkanie kupiła Pani jakiś czas temu, z pewnością przed 25 grudnia 2014 r. (data wejścia w życie nowych przepisów), bowiem musiała Pani mieć czas, by przeprowadzić tak obszerny remont. Sprawę będziemy zatem rozważać na podstawie przepisów obowiązujących poprzednio.

Odpowiedzialność sprzedawcy mieszkania

Zgodnie z art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego (K. c.) – sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne). Sprzedawca jednak jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy (art. 557 § 1 K.c.).

Dochodzenie roszczeń z rękojmi

Co istotne, dla dochodzenia roszczeń z rękojmi należy zawiadomić sprzedawcę o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku, gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte – w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności kupujący mógł wykryć wadę (art. 563 § 1 K.c.). Do zachowania ww. terminów wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego (art. 563 § 3 K.c.). Mimo niezachowania podanych terminów utrata uprawnień z rękojmi nie następuje, jeśli sprzedawca wadę podstępnie zataił albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją.

Uprawnienia z rękojmi wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie trzech lat, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana (chyba że sprzedawca wadę podstępnie zataił; art. 568 § 1 K.c.).

Dla dochodzenia roszczeń z rękojmi musiałaby Pani dowieść, że zawiadomiła sprzedawcę o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia (ponieważ moment wykrycia daleko wybiega od momentu sprzedaży, musiałaby Pani także udowodnić, że wykrycie nastąpiło w terminie, który Pani powołuje (np. zeznaniami świadków – osób, które się tam wprowadziły) i nie minęły jeszcze 3 lata od wydania mieszkania.

Udowodnienie istnienia wady – cienkie ściany w mieszkaniu

Gdyby te przesłanki zostały spełnione, trzeba by jeszcze udowodnić istnienie wady (odpowiednimi pomiarami) oraz Pani niewiedzę co do jej istnienia w chwili zawierania umowy (tu ze względu na ogólny stan mieszkania, które – jak Pani wskazała – było „ruiną” – może to być dość trudne, bowiem sprzedawca może się powołać na to, że wiedziała Pani, iż stan ścian jest bardzo zły, a obniżenie ceny mieszkania wynikało właśnie z jego złego stanu, ponadto wiedziała Pani, z jakiego okresu jest mieszkanie, stąd musiała Pani liczyć się z tym, że normy techniczne, w tym izolacji ścian, nie będą spełnione. Pani powinna powoływać się na to, że nie została w żaden sposób poinformowana, że zły stan mieszkania dotyczy także substancji budynku i złego wykonania ścian, a Pani wiedza o stanie mieszkania mogła wynikać tylko z tego, co można było zobaczyć „gołym okiem” i z tego, o czym poinformował Panią sprzedawca, także przedstawiając odpowiednie plany, załączniki do umowy . W mieszkaniach z tego okresu izolacja ścian jest raczej lepsza niż w nowych mieszkaniach i nie jest zasadą, iż odbiega ona od aktualnych norm, stąd twierdzenie o tym, że wiedzę o złym tłumieniu ścian mogła Pani uzyskać ze znajomości okresu wybudowania budynku, jest chybione).

Na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału w ewentualnym postępowaniu sądowym sąd oceni, czy udało się Pani dowieść przywoływanych tez i czyje argumenty są słuszne. Niestety trudno przewidzieć, jaka będzie ta ocena, bowiem zależy ona bardziej od okoliczności faktycznych niż wykładni prawa. Niestety rzetelna pomoc w ocenie, czy warto występować na drogę postępowania sądowego, wymagałaby znajomości całokształtu okoliczności, nie tylko podstawowych informacji podanych w pytaniu, z pewnością jednak trzeba stwierdzić, że postępowanie nie byłoby łatwe, a jego wynik niepewny. Jednakże nie jest też tak, że nie miałaby Pani dużych szans na wywalczenie swoich roszczeń, bowiem przepisy przemawiają za Panią – o ile tylko zdoła Pani dowieść wskazanych wyżej okoliczności.

Wezwanie do zapłaty

Niezależnie od oceny, czy wystąpić na drogę postępowania sądowego, powinna Pani dochodzić swoich roszczeń od sprzedawcy w postępowaniu przedprocesowym, tj. w odpowiednim piśmie – wezwaniu do zapłaty.

Na mocy art. 560 § 1 zd. 1 i 2 K.c.: Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej w uwzględnieniem istniejących wad.

Najbardziej odpowiednim roszczeniem w Pani przypadku byłoby właśnie żądanie obniżenia ceny mieszkania, a jednocześnie – zwrotu kwoty nadpłaconej. Koszt wykonania właściwej izolacji mógłby stanowić kwotę żądanej obniżki, gdyż według niego można by określić zmniejszenie wartości rzeczy w stosunku do rzeczy bez wad.

Na mocy art. 566 § 1 – jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. W ostatnim wypadku kupujący może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady; w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów.

Szkody poniesione przez nabywcę mieszkania

W niniejszej sprawie Pani szkodą będą koszty poniesione na odnowienie sufitów i ścian, które z uwagi na konieczność wykonywania nowej izolacji, przepadną. Ponadto takim kosztem – jeśli druga strona nie będzie chciała uznać istnienia wady bez dostarczenia odpowiednich pomiarów – będzie koszt opinii biegłego, dokonującego pomiarów współczynnika tłumienia. Przed sądem, a także w postępowaniu przedprocesowym – przed przeciwnikiem będzie Pani musiała wykazać wysokość tych kosztów, najlepiej odpowiednimi rachunkami i fakturami.

Jeśli ocenia Pani, że spełnione zostają przesłanki z tytułu dochodzenia roszczeń z rękojmi (w szczególności co do terminowego zgłoszenia wady), powinna Pani wystosować pismo do sprzedawcy z żądaniem obniżenia ceny i podaniem okoliczności świadczących o zasadności tego obniżenia z powołaniem się na przepisy dotyczące rękojmi za wady. Ponadto w piśmie może Pani wezwać do zapłaty odszkodowania i przedłożyć rachunki potwierdzające zasadność jego żądanej wysokości. W piśmie tym proszę wskazać, że nie zlecała Pani wykonywania opinii akustycznej odpowiedniemu biegłemu, jeśli jednak sprzedawca będzie podważał istnienie wady, będzie Pani zmuszona wykonać taką opinię, co narazi sprzedawcę na dodatkowe koszty, bowiem zwrotu tych kwot będzie Pani dochodziła na podstawie art. 566 § 1 K.c., ewentualnie 471 K.c. Wobec powyższego prosi Pani o jasne określenie, czy sprzedawca uznaje istnienie wady.

Gdyby terminy z rękojmi zostały przekroczone i nie byłoby możliwe dochodzenie ww. roszczeń, nadal może Pani żądać zwrotu poniesionych kosztów, jednakże na innej podstawie.

Na mocy art. 354 § 1 K. c. dłużnik (tu: sprzedawca) powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom. Dłużnik zobowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność) (art. 355 § 1 K.c.). Treścią umowy zawartej przez Panią była sprzedaż lokalu o charakterze mieszkalnym – temu zatem celowi miało ono służyć. Na podstawie okoliczności towarzyszących podpisywaniu umowy i samej umowy stwierdzono, jakie cechy lokalu odbiegają od cech wymaganych dla zamieszkania, jednakże nie była nią nieprawidłowa izolacja akustyczna. W ten sposób trzeba by dowodzić, że sprzedawca nie wykonał swego zobowiązania zgodnie z jego treścią, stąd wykonał je nienależycie.

Na mocy art. 471 K.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Nienależyte wykonanie zobowiązania ma miejsce wtedy, gdy zachowanie dłużnika zmierzało do spełnienia świadczenia, jednak osiągnięty przez niego wynik nie spełnia wymogów świadczenia, do którego dłużnik był zobowiązany (wyrok SA w Katowicach z dnia 21 kwietnia 2009 r., V ACa 88/09, LEX nr 523881). Szkodą jest uszczerbek majątkowy, na który składają się strata i utracony zysk (art. art. 361 § 2 K.c.). Stratę stanowić mogą wydatki, które poniosła Pani na zrekompensowanie szkody, np. wydatki na wykonanie właściwej izolacji, wydatki na odnowienie, które z powodu konieczności naprawy wady uległo zniszczeniu.

Roszczenie o odszkodowanie

Żeby skutecznie zrealizować roszczenie o odszkodowanie musi Pani dowieść:

• nienależytego wykonania zobowiązania (tj. dokładnie wykazać, że według treści zobowiązania nie mogła się Pani spodziewać istnienia takiej wady, jego treścią była sprzedaż lokalu dla celów mieszkalnych, z zaznaczeniem istnienia innych uszkodzeń – ten punkt stworzy największe trudności dowodowe, konieczność dowiedzenia tej przesłanki czyni roszczenie z art. 471 K.c. o wiele trudniejszym do udowodnienia niż roszczenia z rękojmi);
• poniesienia szkody majątkowej i wysokości tej szkody;
• związku adekwatnego między nienależytym wykonaniem zobowiązania a powstaniem szkody.

Gdyby Pani dochodziła roszczeń z tej podstawy, również proszę wezwać sprzedawcę do zapłaty sumy pieniężnej, odpowiadającej szkodzie i uprzedzić o konieczności wykonania opinii.

Zatem w Pani przypadku, aby dalej prowadzić sprawę, konieczne będzie złożenie w pierwszej kolejności pisma do sprzedawcy, w dalszej – ewentualnie pozwu.

Zatem w pierwszej kolejności proszę wyczerpać drogę przedprocesową wraz z próbą zawarcia ugody. Dopiero w następnej kolejności – gdy sprzedawca pozostanie nieprzejednany nawet widząc Pani aktywne i poparte prawem działania, może Pani zastanowić się nad złożeniem pozwu. Złożenie pozwu na podstawie udzielonych informacji wydaje się zasadne, natomiast na pewno trzeba by taką tezę zweryfikować po dokładnym poznaniu stanu faktycznego.

Ponieważ nie można zarzucić sąsiadom, że powodują powstawanie hałasu ponad przeciętną miarę, bowiem słyszalność ich zwykłych czynności spowodowana jest wadą ściany, nie odnoszę się do ewentualnych roszczeń wynikających z tego rodzaju zakłóceń.

* Opis sprawy z lutego 2015 r.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.