Strefa ochronna wód podziemnych a pozwolenie na budowę, czy istnieje zagrożenie dla mojej nieruchomości?

Wcześniejsze pozwolenia, późniejsza zmiana prawa

Na wstępie wskazuję, że zgodnie z art. 121 Prawa wodnego:

„1. Strefę ochronną stanowi obszar ustanowiony na podstawie art. 135 ust. 1, na którym obowiązują nakazy, zakazy i ograniczenia w zakresie użytkowania gruntów oraz korzystania z wód.

2. Strefa ochronna obejmuje:

1) wyłącznie teren ochrony bezpośredniej albo

2) teren ochrony bezpośredniej i teren ochrony pośredniej.

3. Strefę ochronną obejmującą wyłącznie teren ochrony bezpośredniej ustanawia się dla każdego ujęcia wody, z wyłączeniem ujęć wody służących do zwykłego korzystania z wód”.

Na terenach odpowiednio ochrony pośredniej i bezpośredniej zgodnie z zapisami rozporządzenia obowiązują określone zakazy. Ze względu na fakt, że rozporządzenie nie weszło z mocą wsteczną, obowiązuje dopiero od dnia wejścia w życie. Wskazane rozporządzenie nie zawiera również zapisów, które negowałyby wcześniej wydane decyzje, w tym pozwolenia na budowę.

Wobec powyższego uznać należy, że uzyskane przez Panią pozwolenie nie powinno być uchylone, szczególnie jeśli w momencie wejścia w życie rozporządzenia było już ostateczne.

Następnie nadmieniam, że zgodnie z art. 545 ust. 3 Prawa wodnego „do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy dotyczących pozwoleń na budowę, zgłoszeń, o których mowa w art. 30 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r. poz. 1332 i 1529), stosuje się przepisy dotychczasowe”. Niestety u Pani wszystko działo się już w oparciu o przepisy nowego Prawa wodnego. Jednakże, tak jak wskazałam, nie widzę przesłanek do uchylenia pozwolenia na budowę.

Natomiast, gdyby obecnie chciała Pani zrealizować którąś z inwestycji objętych zakazem w rozporządzeniu, nie będzie już takiej możliwości.

Odszkodowania

Co do odszkodowania, o którym mowa w art. 471 Prawa wodnego, to zgodnie z art. 142 ww. ustawy za szkody poniesione w związku z wprowadzeniem w strefie ochronnej lub na obszarze ochronnym zakazów, nakazów oraz ograniczeń w zakresie użytkowania gruntów lub korzystania z wód, właścicielowi nieruchomości położonej w tej strefie lub na tym obszarze przysługuje odszkodowanie na zasadach określonych w art. 471.

Zgodnie z art.471 ust. 1 Prawa wodnego „jeżeli szkoda wystąpiła na skutek wejścia w życie aktów prawa miejscowego wydanych na podstawie art. 31 ust. 2, art. 135 ust. 1 pkt 2 i ust. 2, art. 141 ust. 1 i 4, art. 327 ust. 4 i 6 lub art. 382 ust. 7, właścicielowi nieruchomości przysługuje odszkodowanie:

1) w przypadku zmiany aktu prawa miejscowego albo zastąpienia dotychczasowego aktu prawa miejscowego nowym aktem prawa miejscowego – z tytułu uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia:

a) korzystania z nieruchomości lub jej części w sposób zgodny z możliwościami zagospodarowania terenu wynikającymi z aktu prawa miejscowego przed jego zmianą lub zastąpieniem,

b) możliwości zagospodarowania terenu zgodnie z przeznaczeniem ustalonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

– jeżeli to uniemożliwienie lub istotne ograniczenie skutkuje obniżeniem wartości nieruchomości;

2) w przypadkach innych niż określone w pkt 1 - z tytułu uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia:

a) dalszego faktycznego użytkowania terenu i gruntu w sposób zgodny z mającym miejsce w dniu wejścia w życie aktu prawa miejscowego faktycznym użytkowaniem,

b) możliwości zagospodarowania terenu zgodnie z przeznaczeniem ustalonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

- jeżeli to uniemożliwienie lub istotne ograniczenie skutkuje obniżeniem wartości nieruchomości”.

Odszkodowanie ustala starosta. Na podstawie opisu oraz zapisów rozporządzenia w mojej ocenie zaszły przesłanki uniemożliwiające korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób, a zatem odszkodowanie byłoby należne.

Ograniczenia po ustanowieniu strefy ochronnej

W tym celu należałoby wykazać, jakie możliwości inwestycyjne były przed ustanowieniem strefy ochronnej wód i jakie ograniczenia zostały wprowadzone. Następnie należałoby tu zarzucić przede wszystkim naruszenie art. 140 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 21 i art. 64 ust. 1 i 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, poprzez ograniczenie prawa własności oraz prawa do dysponowania nieruchomością oraz jej zagospodarowania zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem.

Zaznaczam, że prawo własności jest prawem konstytucyjnie chronionym. Z art. 21 ust. Konstytucji RP wynika, że Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia. Zaś jednym z przejawów prawa własności jest możliwość użytkowania nieruchomości w sposób odpowiadający jej właścicielom zgodnie z ich potrzebami, o ile tylko nie jest to sprzeczne z odrębnymi przepisami.

Nadto istotne jest: „Pomimo, że prawo własności jest chronione w art. 21 ust. 1 Konstytucji RP, oraz postanowieniami Europejskiej konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności, nie jest prawem bezwzględnym i podlega ograniczeniom w granicach określonych przez ustawy. Zgodnie z art. 32 ust. 2 Konstytucji RP, ograniczenia w korzystaniu z konstytucyjnych wolności i praw - w tym z własności - mogą być ustanowione tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla zachowania bezpieczeństwa lub porządku publicznego albo dla ochrony środowiska, zdrowia i wolności publicznych, albo wolności i praw innych osób. Podkreślić należy, że ingerencja w prawo własności musi pozostawać w racjonalnej proporcji do wyżej wymienionych celów. Dla ich osiągnięcia ustawodawca wprowadził ograniczenia prawa własności, (mogą one być wprowadzone wyłącznie przepisami ustawowymi np. w u.p.z.p.). Władztwo planistyczne nie może być usprawiedliwieniem dowolnych działań podejmowanych przez gminę” (wyrok NSA z dnia 6 czerwca 2017 r., sygn. akt II OSK 2544/15).

Zaś „z art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji RP wynikają dwa podstawowe uprawnienia, a mianowicie prawo domagania się nieingerowania przez państwo we własność i inne prawa majątkowe oraz prawo do instytucjonalnego zagwarantowania korzystania z własności i innych praw majątkowych. Ochrona prawna ma być ponadto"równa dla wszystkich", co akcentuje element podmiotowy: ochrona tych praw"co do zasady nie może być różnicowana ze względu na zakres podmiotowy" czy"ze względu na charakter podmiotu danego prawa", a także między osobami fizycznymi a osobami prawnymi. Nie ma też podstaw do różnicowania ochrony"z uwagi na kryterium drogi uzyskania tytułu własności” (postanowienie SN z dnia 18 czerwca 2020 r., sygn. akt I NSNc 45/19).

Można by również spróbować zaskarżyć to rozporządzenie do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Tu zaznaczam, że jeżeli stwierdzono by nieważność rozporządzenia, wówczas odszkodowanie nie będzie należne, a gdyby zostało już wypłacone, będzie podlegało zwrotowi.

Oczywiście przygotowuję również wnioski w powyższym zakresie i mogę udzielić wsparcia. W przypadku dalszego zainteresowania proszę o kontakt.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne - Dz.U. 2017 poz. 1566
2. Wyrok NSA z dnia 6 czerwca 2017 r., sygn. akt II OSK 2544/15

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.