Wydzielenie lokalu mieszkalnego na strychu

Warunki techniczne lokalu – wymogi formalne

W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z warunkami technicznymi lokalu mieszkalnego niezbędnymi do jego wyodrębnienia.

W zakresie samego wyposażenia lokalu mieszkalnego istnieje szereg przepisów stawiających wymogi formalne takiego lokalu. Mają one jednak znaczenie dopiero po wyodrębnieniu lokalu i stanową wyposażenia takiego lokalu, które nie jest weryfikowane na etapie wyodrębniania samodzielności lokalu. „Co istotne, z ustawy nie wynika wymóg, by lokal musiał być wyposażony we wszystkie niezbędne urządzenia – tym samym mogą one znajdować się poza lokalem. Chodzi tu przykładowo o zsypy na śmieci oraz urządzenia sanitarne. Urządzenia te mogą znajdować się poza lokalem, ale dostęp do nich musi być zagwarantowany właścicielowi lokalu bez konieczności korzystania z innego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. Urządzenie takie będzie więc wchodzić w skład nieruchomości wspólnej. Nie jest natomiast dopuszczalna sytuacja, by urządzenia sanitarne znajdowały się w innym samodzielnym lokalu stanowiącym odrębną własność (wyr. WSA w Gdańsku z 10.6.2010 r., III SA/Gd 142/10)” (por. red. K. Osajda, Ustawa o własności lokali. Komentarz, Komentarz do art. 2, 202).

Wyodrębnienie samodzielności lokalu

Okoliczność wyodrębnienia samodzielności lokalu potwierdza starostwa w formie zaświadczenia o samodzielności lokalu.

W kwestii samodzielności lokalu chodzi tutaj o wydzielenie takiego lokalu za pomocą ścian, a także zapewnienie dostępu do niego ich właścicieli i zamieszkujących z nimi osób. za samodzielny lokal mieszkalny nie można uznać lokalu, którego użytkownicy nie mają dostępu do urządzeń sanitarnych, chyba że ogólnodostępne urządzenia sanitarne znajdują się w obrębie nieruchomości wspólnej (por. WSA w Gdańsku z 10.6.2010 r., sygn. akt III SA/Gd 142/10).

Zgodnie z art. 2 ustawy o własności lokali:

„1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej »lokalami«, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

1a. Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

1b. Przepisu ust. 1a nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą.

1c. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r.

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a–2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej »pomieszczeniami przynależnymi«.

5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej”.

Lokal posiada cechę samodzielności, jeżeli funkcjonalnie nie stanowi części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. O tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku, swobodny dostęp do niego właściciela, czy mieszkańca i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych lokali, co oznacza przeznaczenie lokalu do wyłącznego użytku jego właściciela (mieszkańca). Nie można zatem mówić o samodzielności lokalu, który mimo wydzielenia trwałymi ścianami, do pełnienia przypisanej mu funkcji, wymaga korzystania z innych samodzielnych lokali. Przeczy to istocie samodzielności lokalu (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 stycznia 2020 r., sygn. akt II OSK 3777/18).

W odniesieniu do pomieszczeń stanowiących części budynków wybudowanych na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, nie jest możliwe nadanie konkretnemu pomieszczeniu, w drodze zaświadczenia, statusu lokalu o innym przeznaczeniu, które takiego statusu nie może uzyskać z uwagi na niespełnianie wymogów określonych w przepisach prawa budowlanego. Z tego punktu widzenia nie do zaakceptowania byłaby sytuacja, w której pomieszczenie o określonej funkcji w rozumieniu prawa budowlanego (pomieszczenie gospodarcze) byłoby traktowane jako samodzielny lokal w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 lipca 2020 r., sygn. akt II OSK 760/20).

Odrębność własności mieszkania na strychu

Niewątpliwie samodzielność lokalu mieszkalnego jest warunkiem niezbędnym ustanowienia odrębnej własności lokalu. Pojęcie samodzielności lokalu i odrębności własności zakłada pozostawanie lokalu w relacji do całości budynku, od której dany lokal pozostaje odrębny, ze względu na swą samodzielność. Jeżeli na przykład, przedmiotem własności jest budynek jednorodzinny, zawierający w istocie jeden lokal mieszkalny, to nie ma mowy o samodzielności tego lokalu, skoro nie może on podlegać wyodrębnieniu. Wtedy nie mamy do czynienia z sytuacją, o której mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, skoro ściany lokalu miałyby odpowiadać wprost wszystkim ścianom budynku (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 lutego 2020 r., sygn. akt I OSK 2032/18).

Wyposażenie i cechy osobnego mieszkania

Podsumowując, samo wyposażenie lokalu w przypadku zaświadczenia o jego samodzielności celem jego wyodrębnienia nie ma tutaj znaczenia. Do jego wyposażenia zgodnie z przepisami rozporządzenia o warunkach technicznych może dojść już po jego wyodrębnieniu. W przypadku pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi istotne znaczenie ma wysokość pomieszczeń (2,2 a 2,5 m), równy poziom podłogi, szerokość drzwi, odpowiednie warunki techniczne pomieszczeń higienicznosanitarnych, minimalne wyposażenie łazienki, miejsce usytuowania aneksu kuchennego lub pomieszczenia kuchennego itp.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.