Wydzielenie lokalu w budynku jednorodzinnym i utworzenie księgi wieczystej

Wydzielenie lokalu w budynku jednorodzinnym

W budynku jednorodzinnym można wydzielić maksymalnie dwa lokale mieszkalne. W innym wypadku – jeśli chciałaby Pani wydzielić 3 – należałoby przekwalifikować – zmienić sposób użytkowania budynku na wielorodzinny.

Zgodnie z przepisem art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali „samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości”. Odrębna własność lokalu może zostać ustanowiona w następujących trybach:

na mocy czynności prawnej właściciela lub właścicieli nieruchomości – w przypadku współwłasności

w drodze umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu, którą zawrze dotychczasowy właściciel/właściciele nieruchomości oraz przyszły (po wyodrębnieniu) nabywca.

Wniosek o zaświadczenie o samodzielności lokalu

W pierwszej kolejności należy złożyć wniosek do starosty o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Do wniosku o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, należy dołączyć między innymi:

• dokumentację techniczną lub inwentaryzację budynku z zaznaczonymi na rzutach odpowiednich kondygnacji lokalami wraz z pomieszczeniami przynależnymi,
• mapę ewidencyjną (znajdującą się w zasobach geodezyjno-kartograficznych).

Posiadając zaświadczenie o samodzielności lokalu, może Pani dokonać wyodrębnienia lokalu w drodze aktu notarialnego. Na tej podstawie można założyć księgę wieczystą.

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej

Należy pamiętać, że z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego samodzielnego lokalu w budynku na rzecz podmiotu innego niż właściciel budynku powstanie wspólnota mieszkaniowa.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje zatem z mocy prawa w momencie wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości na rzecz innego niż dotychczasowy właściciel podmiotu. Od tej chwili wszelkie decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej wymagają współdziałania nabywców wyodrębnionych lokali oraz właściciela budynku.

Przydzielenie części do lokali

Jeśli wyodrębnienie będzie dotyczyło tylko lokalu na strychu, a pozostałe lokale pozostaną w jednej KW – jak dotychczas – w zakresie ustalenia podziału do korzystania należy zawrzeć umowę o podziale do korzystania – przypisać określone części piwnic i pomieszczeń do konkretnych „lokali” współwłaścicieli.

Zgodnie z treścią art. 206 Kodeksu cywilnego „każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”. Jak wynika z art. 199 i 200, „czynności zwykłego zarządu może podejmować samodzielnie współwłaściciel mający większość udziałów, a czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli”. W braku porozumienia co do zmiany aktualnego sposobu zagospodarowania nieruchomości pozostaje jej jedynie droga postępowania nieprocesowego w oparciu o regulację z art. 199 lub 201, ewentualnie postępowanie zmierzające do zniesienia współwłasności. W art. 206 określona tam forma współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej może być zmodyfikowana w drodze umowy będącej wynikiem porozumienia pomiędzy współwłaścicielami, którzy mogą określić, inaczej, niż to wynika z przywołanego przepisu, sposób posiadania i korzystania przez nich z rzeczy wspólnej. W szczególności współwłaściciele mogą dokonać umownie podziału wspólnej nieruchomości do korzystania (tzw. podział quoad usum), którego istotą będzie porozumienie współwłaścicieli, co do tego w jaki sposób i w jakim zakresie współwłaściciele mają posiadać i korzystać z rzeczy wspólnej bez znoszenia jej współwłasności.

Oczywiście do wszystkich ww. czynności niezbędne jest współdziałanie i zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.