Wyjście ze współwłasności działek i budynków

Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej

Zgodnie z art. 210 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (K.c.) – każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, w szczególności poprzez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 K.c.). Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (art. 212 § 2 K.c.).

Jak widzimy, Kodeks cywilny wyróżnia trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności: podział fizyczny, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych i podział cywilny (sprzedaż rzeczy wspólnej), przy czym powinno się dożyć do podziału fizycznego rzeczy wspólnej.

Współwłasność nieruchomości zabudowanej może zostać zniesiona przez podział fizyczny budynku, w taki sposób, że w następstwie tego podziału powstaną dwie lub kilka odrębnych nieruchomości zabudowanych. Budynek będący przedmiotem współwłasności może zostać podzielony wtedy, gdy w wyniku podziału powstaną odrębne budynki, wyraźnie oddzielone od siebie płaszczyzną (ścianą) już istniejącą lub możliwą do wykonania w celu rozdzielenia budynków (uchwała pełnego składu Izby Cywilnej SN z dnia 15 grudnia 1969 r., sygn. akt: III CZP 12/69).

Fizyczny podział budynku może zostać dokonany łącznie z gruntem, na którym jest posadowiony, i tylko w taki sposób, że wyodrębnione z podziału nieruchomości w części zabudowanej graniczyć będą z sobą wzdłuż ścian pionowych, a linia podziału budynku będzie zbiegać się z linią podziału działki. Wskazuję, że „może zostać dokonany łącznie z gruntem”, gdyż podział budynku jest możliwy także bez podziału samego gruntu, poprzez wyodrębnienie własności lokali (przy czym grunt nadal pozostaje we współwłasności, tzw. przymusowej).

Podział nieruchomości gruntowej z budynkiem mieszkalnym

Sposób podziału nieruchomości gruntowej, który obejmuje posadowiony na niej budynek, reguluje art. 93 ust. 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

Podsumowując, chodzi o to, aby po ewidencyjnym podziale nieruchomości zabudowanej było dopuszczalne dokonanie prawnego podziału nieruchomości, wskutek którego wydzielona część budynku wraz z gruntem stanie się odrębną nieruchomością, mogącą być przedmiotem prawa własności przysługującego innemu podmiotowi niż dotychczas.

Z informacji, których Pan udzielił, wynika, że nieruchomość gruntowa jest jedna, choć obejmuje trzy działki ewidencyjne. Działki ewidencyjne muszą mieć więc jedną księgę wieczystą. Na jednej z trzech działek, składających się na jedną nieruchomość gruntową, znajduje się budynek. Nawet jeżeli podział fizyczny samego budynku wzdłuż płaszczyzny pionowej jest możliwy, to w mojej ocenie sąd słusznie wskazał, iż nie może to nastąpić w oderwaniu od wszystkich działek ewidencyjnych składających się na jedną nieruchomość. W związku z powyższym, podział fizyczny budynku wzdłuż pionowej ściany musi obejmować nie tylko grunt bezpośrednio pod budynkiem (jedną z działek), ale także pozostałe dwie działki, ponieważ wszystkie trzy działki stanowią jedną nieruchomość gruntową (jeden grunt).

Częściowe zniesienie współwłasności

W zależności od statusu poszczególnych działek można rozważyć częściowe zniesienie współwłasności poprzez wydzielenie jednej, odrębnej działki pod budynkiem oraz podział fizyczny tej działki wraz z budynkiem, podczas gdy pozostałe dwie działki wciąż pozostawałyby we współwłasności. Niemniej jednak w tym celu może być konieczne przeprowadzenie w postępowaniu sądowym dowodu z opinii biegłego z zakresu geodezji, który określi, czy taki podział jest w ogóle możliwy. Pozostaje jeszcze kwestia, czy taki podział nie doprowadziłby do powstania działek, które byłyby mniej użyteczne i znacznie mniej wartościowe od działki zabudowanej budynkiem. Może to zostać uznane za sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągające za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości, a tym samym niemożliwe z uwagi na sprzeczność z treścią art. 211 K.c. Ponadto podział nieruchomości musi być zgodny także z ustaleniami planu miejscowego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała pełnego składu Izby Cywilnej SN z dnia 15 grudnia 1969 r., sygn. akt: III CZP 12/69

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.