Wykorzystanie muru oporowego sąsiada przy granicy do budowy pomieszczenia gospodarczego

Pani Beata, właścicielka domu jednorodzinnego w okolicy, dla której brak jest miejscowego planu zagospodarowania, chciałaby wykorzystać mur oporowy sąsiada do swojej niewielkie inwestycji. Przedstawiła sytuację następująco: przy granicy z sąsiadem (5 cm od granicy) jest ogrodzenie w formie muru oporowego, który pani Beata chciałaby wykorzystać i zadaszyć, by powstało pomieszczenie gospodarcze albo nawet gospodarczo-garażowe. Zapytała więc, czy może to zrobić na zgłoszenie bez projektu i pozwoleń budowlanych. Przy czym podała, że o murze oporowym brak informacji w dokumentach.

Mur oporowy

Pani Beata podała, że mur oporowy jest postawiony jako ogrodzenie, ale uważam, że to bez znaczenia, skoro faktycznie jest murem oporowym. Nawet jeśli uznamy, że jest to ogrodzenie w formie muru oporowego, to jego przeważającą funkcją jest zabezpieczenie terenu przed osuwaniem się ziemi. Inaczej by się go nie stawiało, tylko postawiło ogrodzenie w sensie ścisłym – nawet z przęseł betonowych, ale jednak ogrodzenie.

Mur a ogrodzenie

Nawiasem mówiąc, formalnie nie musi być ogrodzeniem, skoro nie jest w granicy, jak Pani pisze. Nie musi być więc tzw. urządzeniem granicznym w myśl art. 154 Kodeksu cywilnego.

„Art. 154 [Urządzenia na granicy]

§ 1. Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy.

§ 2. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania”.

Skoro więc nawet kwestia ogrodzenia jest wątpliwa prawnie, to jest to budowla – w myśl art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, a jeszcze dokładniej – konstrukcja oporowa.

„Art. 3 [Słowniczek] Ilekroć w ustawie jest mowa o (…) budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową”.

Mur oporowy niestanowiący ogrodzenia

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 21 Prawa budowlanego „pozwolenia na budowę nie wymaga budowa ogrodzeń o wysokości ponad 2,20 m, ale wymaga zgłoszenia”. Od ogrodzenia objętego zakresem tego przepisu, odróżnić jednak należy właśnie konstrukcję oporową, która w myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego stanowi budowlę wymagającą uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę.

Zakładając nawet, że mur oporowy na nieruchomości pani Beaty jest ogrodzeniem, to zgodnie z orzecznictwem, czyli wykładnią prawa, jeżeli dominującą funkcją konstrukcji jest zabezpieczanie przed osuwaniem się ziemi, należy uznać, że jest to mur oporowy. Jednocześnie też przyjąć należy, że mur, który pełni funkcję konstrukcji oporowej, zabezpieczającej przed osuwaniem się ziemi z terenu wyżej położonego, nie jest ogrodzeniem.

Bez względu bowiem na to, czy znajduje się na granicy z nieruchomością sąsiednią, czy też w innym miejscu, nie ma charakteru ogrodzenia jako obiektu odgradzającego poszczególne części terenu, skoro jego podstawową funkcją jest zabezpieczenie skarpy (nasypu, wzniesienia) przed osuwaniem się. To, że przy okazji mur taki może pełnić funkcję ogrodzenia, nie definiuje go jako ogrodzenia objętego zakresem art. 29 Prawa budowlanego, gdyż funkcja ogrodzeniowa jest funkcją dodatkową, pełnioną niejako przy okazji zabezpieczania skarpy przed osuwaniem. Nie wyłącza ona tym samym kwalifikacji muru oporowego jako obiektu budowlanego, którego budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę – na podstawie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 2 grudnia 2015 r. (sygn. akt IV SA/Po 780/15).

Mur bez pozwolenia na budowę

W przypadku przedstawionym przez panią Beatę, zarówno gdy mur oporowy nie jest ogrodzeniem (bo nie jest w granicy), jak i gdyby założyć, że jest ogrodzeniem, to i tak na jego postawienie wymagane było pozwolenie na budowę. A to oznacza, że budowlę tę należy traktować jako samowolę budowlaną i rozważanie, czy obecnie można planowane prace tylko zgłaszać, jest niestety, bez oparcia w prawie.

Należy rozważać procedurę legalizacji i, ewentualnie, w jej ramach, tzw. przebudowę, rozbudowę lub nadbudowę obiektu budowlanego. To są jednak sugestie nieco na wyrost na obecnym etapie.

Reasumując, z formalnego punktu widzenia stan prawny przedmiotowej konstrukcji nie pozwala bez jej legalizacji na bezpośrednią odpowiedź na zadane pytanie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 2 grudnia 2015 r. (sygn. akt IV SA/Po 780/15

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.