Naruszenie granicy działki przez sąsiada

Sąsiad pana Romana zaorał miedzę, która od wieków rozdzielała ich działki. Już wcześniej dochodziło między nimi do sprzeczek, bo sąsiad stopniowo zaorywał grunt pana Romana. Ostatnio pan Roman otrzymał zawiadomienie o wznowieniu znaków granicznych z inicjatywy sąsiada, który wynajął geodetę. W trakcie czynności okazało się, że sąsiad w części ornej sporo zaorał. Pan Roman nie wyraził zgody na zaznaczone znaki, bo geodeta nie uwzględnił kamieni znajdujących się pod rosnącą w granicy starą gruszką, w tej sytuacji nie podpisał też protokołu. Geodeta wbił 7 zamarkowanych palików i odjechał. Po tygodniu sąsiad zakopał wspomniane kamienie, przesuwając jednocześnie paliki w grunt pana Romana. Wobec tego pan Roman skontaktował się z geodetą i zapytał, czy sąsiad mógł zakopać te kamienie – trwałe znaki, otrzymał odpowiedź, że tak. To wszystko wydało się panu Romanowi podejrzane, dlatego zwrócił się do nas z pytaniem, czy rzeczywiście sąsiad bez jego zgody mógł zakopać kamienie graniczne. Pan Roman nie otrzymał protokołu ze wznowienia, to też go dziwiło. Pytał również, co powinien w tej sytuacji zrobić.

Spór sąsiedzki o naruszenie granic własności – działania, jakie należy podjąć

Wreszcie należy zacząć robić coś sensownego – skoro wcześniej (np. po „majstrowaniu przy miedzy przez owego sąsiada lub w trakcie ingerencji wspomnianego geodety) pan Roman nie wezwał patrolu policyjnego lub nie zgłosił problemu właściwym organom władz publicznych. Działać należy niezwłocznie; praktycznie rzecz biorąc, zaczynając od jutra: wpierw fotografując lub filmując miejsce zdarzenia, a następnie informując oficjalnie organa władz publicznych.

Oficjalne informowanie oznacza trzymanie się formy pisemnej. Taka forma ma bardzo duże znaczenie – zasada pisemności według art. 14 Kodeksu postępowania administracyjnego (K.p.a). Ponadto zaistniała sytuacja (czyli faktyczny spór z właścicielem nieruchomości sąsiedniej) oznacza, że najprawdopodobniej potrzebne będzie rozgraniczenie; być może (także) na drodze sądowej (czyli w postępowaniu cywilnym), zaś w rzeczywistych sporach cywilnych bardzo duże znaczenie praktyczne ma wywiązanie się z prawnego obowiązku udowodnienia okoliczności, z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 Kodeksu cywilnego (K.c.) oraz art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Forma pisemna ma duże znaczenie dowodowe – w zakresie prawa cywilnego zwłaszcza: art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne K.p.c. Ponadto nie można wykluczyć, że w tej sprawie może zachodzić odpowiedzialność karna lub odpowiedzialność dyscyplinarna (geodeci mogą odpowiadać także dyscyplinarnie); w każdym z postępowań odnoszących się do takiej odpowiedzialności dowody mają duże znaczenie. Pan Roman powinien się zastanowić, jakie dowody mogłyby przyczynić się do udowodnienia jego twierdzeń (np. dokumenty, zdjęcia lotnicze, zeznania świadków, oględziny miejsca).

Należy działać naprawdę szybko – bez czekania na cudze opamiętanie się lub bez litowania się nad geodetą, który (w przypadku stwierdzenia bezprawia) mógłby ponieść surowe konsekwencje (np. utracić uprawnienia zawodowe). Albo litość, a więc faktycznie także bezradność, albo walka, oczywiście walka wyłącznie w sposób legalny. Być może panu Romanowi przyda się pomoc pełnomocnika prawnego, ale każda nowa osoba (w tym pełnomocnik) potrzebuje czasu na zorientowanie się w sytuacji. Dlatego jeszcze przed ewentualnym zaangażowaniem pełnomocnika prawnego wypada oficjalnie powiadomić o sytuacji i związanych z nim problemach przynajmniej: administrację prowadzącą ewidencję gruntów i budynków na danym terenie (te zadania należą do administracji szczebla powiatowego) oraz właściwy sądowy wydział ksiąg wieczystych (a może także prezesa sądu rejonowego z takim wydziałem).

Powiadomienie organów ścigania

Na ewentualne powiadomienie organów ścigania (np. właściwej miejscowo prokuratury rejonowe) o podejrzeniu przestępstwa lub na ewentualne żądanie wszczęcia postępowania dyscyplinarnego wobec rzeczonego geodety czas przyjść może nieco później. Teraz możliwie szybko trzeba dążyć do zablokowania zmian w ewidencji gruntów i budynków oraz w księgach wieczystych – prowadzonych dla odnośnych nieruchomości. Zmiany, np. co do powierzchni gruntów lub co do kształtu działek ewidencyjnych w księgach wieczystych, wprowadza się na podstawie materiałów z ewidencji gruntów i budynków. Gdyby doszło do wprowadzenia zmian, zwłaszcza w księgach wieczystych, to sytuacja mogłaby stać się bardziej skomplikowana, a odwrócenie skutków zmian zapewne byłoby bardziej kosztowe.

Czasami można spotkać się z niechęcią osób urzędowych do zajmowania się określonymi sprawami. Niekiedy urzędnik nawet udaje zainteresowanie tematem, by mający problem człowiek wygadał się i zrezygnował z załatwiania sprawy oficjalnie; w niektórych przypadkach osoby urzędowe są tak bardzo bezczelne, iż odmawiają przyjęcie pisma. Jeżeli obywatel składa pismo, to instytucja (np. urząd gminy, starostwo powiatowe, prokuratura lub sąd) ma obowiązek takie pismo przyjąć – także w przypadku jego oczywistej bzdurności. Doświadczenie uczy, że lepiej unikać wdawania się w „dywagacje” przed złożeniem pisma. Choć przesyłanie ważnych pism listami poleconymi (najlepiej z opcją „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”) jest czymś dopuszczalnym, to proponuję (by uniknąć opóźnień) najpilniejsze pisma złożyć osobiście – żądając pokwitowania przyjęcia pisma (np. przez urząd gminy, starostwo lub w sądowym biurze podawczym); kopia pisma lub dodatkowy egzemplarz wydruku (z tą samą treścią) ułatwia uzyskiwanie pokwitowań przyjęcia.

Artykuł 277 Kodeksu karnego (K.k.) brzmi: „Kto znaki graniczne niszczy, uszkadza, usuwa, przesuwa lub czyni niewidocznymi albo fałszywie wystawia, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.”. Skoro znaki już wkopano, to proponuję unikać ich wykopywania – lepiej niech ktoś inny ma problemy z prawem karnym.

Skarga do organu administracji prowadzącego ewidencję gruntów i budynków oraz do sądowego wydziału ksiąg wieczystych

Spróbujmy „zlokalizować” prawne aspekty tego, co zaszło. Ze słów pana Romana wynika, że skorzystano z rozwiązania przewidzianego w artykule 39 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne. Śmiałość (niekiedy rzeczywiście bezczelność) niektórych geodetów w tym zakresie wiąże się z mało konkretną regulacją prawną wznowienia znaków granicznych oraz z dopuszczeniem odpowiedniego stosowania w takich sytuacjach przepisów o rozgraniczeniu. Biorąc pod uwagę strukturę Prawa geodezyjnego i kartograficznego, wznowienie znaków granicznych może być nawet traktowane jako swoisty przypadek rozgraniczenia. Artykuł 39 ust. 3 tejże ustawy brzmi: „O czynnościach wznowienia znaków granicznych zawiadamia się zainteresowane strony. Do zawiadomień stosuje się przepisy art. 32 ust. 1-4”. Część geodetów zachowuje się – w sytuacji złożenia zamówienia na usługi geodezyjne przez właściciela jednej z nieruchomości – jakby działali z ramienia sądu lub organu administracji publicznej (np. w ramach rozgraniczenia). Jeżeli geodeta szanuje cudzą własność – a własność ustawowo określono w art. 140 K.c. – to unika nadużyć (niezależnie od ewentualnych zachęt kogoś nieuczciwego). Samo wznowienie znaków granicznych powinno dotyczyć takich sytuacji, gdy są szanse na zawarcie ugody (art. 917 i art. 918 K.c.); najlepiej jeśli geodeta przystępuje do pracy w tym trybie na zamówienie wszystkich właścicieli (lub współwłaścicieli) nieruchomości, których tego rodzaju czynności dotyczą. Warto zwrócić uwagę na to, że ustawodawca przewidział drogę sądową w przypadku braku porozumienia – nie tylko w ramach rozgraniczenia (realizowanego w trybie administracyjnym), ale również przy wznowieniu znaków granicznych.

Należy (nie tylko z uwagi na art. 48 Prawa geodezyjnego i kartograficznego) obawiać się, że ów geodeta szybko zgłosi zmiany w starostwie (lub w urzędzie miasta na prawach powiatu), z czym może się wiązać następnie również szybkie zawnioskowanie o wprowadzenie zmian w księgach wieczystych (prowadzonych dla przedmiotowych gruntów). Szczególnie z tego powodu warto możliwie jak najszybciej zgłosić zastrzeżenia – z dokładnym opisem sytuacji oraz (w miarę możliwości) z dowodami – do organu administracji prowadzącego ewidencję gruntów i budynków oraz do sądowego wydziału ksiąg wieczystych. Być może trzeba będzie nieco później (choć bez zbędnego wyczekiwania „na rozwój wypadków”) zgłosić problem organom ścigania oraz rzecznikowi dyscyplinarnemu, a może także prezesowi sądu okręgowego (jeśli ów geodeta ma uprawnienia biegłego sądowego). Warto rozważyć również powiadomienie mediów (nieco później).

Artykuł 153 K.c. stanowi: „Jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną”. Ten przepis dotyczy zwłaszcza rozgraniczeń, które realizowane są w trybie sądowym. Ustawodawca zdecydował o możliwości dokonywania rozgraniczenie w trybie administracyjnym.

Wśród przepisów Prawa geodezyjnego i kartograficznego dominują przepisy o rozgraniczeniu (art. 29 i następne) – warto przejrzeć całą tę ustawę.

Wniosek o zabezpieczenie dowodu z oględzin miejsc, na których dokonano ingerencji w przebieg linii granicznej

Panu Romanowi przydadzą się różne dowody (nie tylko z filmowania lub fotografowania stanu faktycznego w terenie). Proponuję więc zwrócić uwagę na adresy internetowe ułatwiające pozyskiwanie dowodów – np. ze zdjęć lotniczych; zdjęcia i mapy, także dawniej wykonane, można nabyć w Centralnym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (niekiedy znalezienie materiałów wymaga czasu, więc dobrze jest skontaktować się telefonicznie lub odpowiednio wcześniej złożyć zamówienie). Być może panu Romanowi uda się dokonać samodzielnie ustaleń także przy pomocy „Geoportalu” oraz internetowej przeglądarki ksiąg wieczystych.

Proponuję wnioskować o zabezpieczenie dowodów, przykładowo treść takiego wniosku: „Wnioskuję o zabezpieczenie dowodu z oględzin miejsc, na których dokonano ingerencji w przebieg linii granicznej pod pozorem wznowienia znaków granicznych. Opady mogą poważnie utrudnić dokonanie potrzebnych ustaleń w czasie późniejszych oględzin. Dlatego tak bardzo ważne jest niezwłoczne zabezpieczenie dowodów.”

W przepisach o dowodach i ich przeprowadzaniu (odpowiednio: art. 75 i następne K.p.a. oraz od art. 227 do art. 315 K.p.c.) przewidziano, między innymi, dowód z oględzin (odpowiednio zwłaszcza: art. 85 K.p.a. oraz art. 292 i następne K.p.c.). W procedurze cywilnej wprost przewidziano możliwość wnioskowania o zabezpieczenie dowodów (niekiedy przed wytoczeniem powództwa lub złożeniem wniosku) – art. 309 i następne K.p.c.

Pan Roman musi sam zdecydować o tym, czy akceptuje zmianę stanu posiadania (w związku z zachowaniami sąsiada oraz zaangażowanego przez niego geodety). Trudno mi cokolwiek w tym zakresie doradzać. Posiadanie (ustawowo określone w art. 336 K.c.) zawiera w sobie dwa podstawowe „momenty”: władanie oraz nastawienie psychiczne (co do władania). 

Posiadanie samoistne

Posiadaniu samoistnemu właściwe jest nastawienie (łacińskie animus) właścicielskie, chęć władania jak właściciel, dla siebie (po łacinie: ad sibi habendi); zaś posiadacz zależny (np. najemca lub dzierżawca) włada w czyimś imieniu (tego, którego uważa za ważniejszego od siebie posiadacza). Warto pamiętać o tym, że policjanci nie są uprawnieni do rozstrzygania sporów o władanie, o posiadanie lub o własność. Niemniej jednak czasami wezwanie patrolu może pomóc w udowodnieniu ważnych okoliczności (policjanci mogą zeznawać jako świadkowie, zaś dokumenty policyjne mogą być wskazywane we wnioskach dowodowych); proszę pamiętać również o tym, że za bezzasadne wezwanie patrolu może zostać nałożony mandat karny (w przypadku odmowy przyjęcia mandatu karnego, także w innych sytuacjach, wniosek o ukaranie z reguły kierowany jest do sądu). Zachęcam do zapoznania się z przepisami o posiadaniu (art. 336 i następne K.c.).

Oczywiście, można żądać protokołów i innych dokumentów (ich odpisów, a przynajmniej kopii) – także od geodety, ale tu pan Roman powinien się zastanowić czy nie lepiej byłoby zawnioskować o zabezpieczenie dowodów (w tym z dokumentów geodezyjnych) do organów władzy publicznej (np. do starostwa powiatowego, sądu cywilnego lub prokuratury). W przypadku postępowań administracyjnych oraz postępowań cywilnych zasadą jest jawność materiałów postępowania (odpowiednio: art. 73 i 74 K.p.a. oraz art. 9 K.c.); w postępowaniach karnych zazwyczaj akta dostępne są dla stron na etapie postępowania przed sądem (organ prowadzący postępowanie przygotowawcze może udostępnić akta, zazwyczaj część, o co można poprosić). W różnych instytucjach odmiennie może przedstawiać się możliwość samodzielnego wykonywania kopii (np. aparatem fotograficznym) – na wszelki wypadek, proponuję zapytać o to przed przystąpieniem do kopiowania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
2. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168
3. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne - Dz.U. 1989 nr 30 poz. 163

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.