Zakup domu w stanie surowym postawionym na działce rolnej

Treść ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego

Zasady nabywania nieruchomości rolnych określone zostały w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z art. 2 ust. 1 wskazanej regulacji, co do zasady – nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Jeżeli zaś nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.

Ustawa przewiduje także dwa rodzaje wyłączeń od powyższego rygoru. Pierwsze wyłączenie dotyczy samej zbywanej nieruchomości i powoduje brak zastosowania całej ustawy (art. 1a ustawy). Drugie natomiast dotyczy osoby nabywcy i skutkuje brakiem zakazu zbywania ziemi rolnej nierolnikowi (art. 2a ust. 3 ustawy).:

Art. 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego

„Przepisów ustawy nie stosuje się do:

1) nieruchomości rolnych:

a) wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2016 r. poz. 1491),

b) o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,

c) będących drogami wewnętrznymi;

2) nabycia udziałów lub ich części we współwłasności nieruchomości, o których mowa w pkt 1 lit. b i c.”

Art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego

„3. Przepisy ust. 1 i 2 nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej:

1) przez:

a) osobę bliską zbywcy,

b) jednostkę samorządu terytorialnego,

c) Skarb Państwa lub działający na jego rzecz Krajowy Ośrodek,

d) osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,

e) parki narodowe, w przypadku zakupu nieruchomości rolnych na cele związane z ochroną przyrody;

2) w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego;

3) na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego;

4) w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.”

Z Pańskiego opisu nie wynika, ażeby miał zastosowanie art. 1a ustawy, brak też danych dotyczących możliwości wyłączenia w oparciu o art. 2a. W tej sytuacji nie jest możliwa sprzedaż nieruchomości na podstawie obecnie obowiązującej ustawy. Tym niemniej, w związku z tym że budowa budynku na działce rozpoczęła się przed wprowadzeniem zmienionych (bardziej rygorystycznych przepisów), znajdą zastosowanie przepisy ustawy zmieniającej. I tak, zgodnie z art. 11 pkt 2) ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw:

„Art. 11. Przepisów ustawy zmienianej w art. 7, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do:

1) gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 909, 1338 i 1695);

2) nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne.”

Zgodnie z cytowanym przepisem, zmienionych przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne. Jak wynika natomiast z Pana opisu, warunki zabudowy zostały określone dla nieruchomości już w 2012 r. Wydaje się zatem, iż zbycie nieruchomości powinno być w omawianym stanie jak najbardziej możliwe.

Przeznaczenie gruntu na cele nierolne- decyzja administracyjna

Jeśli chodzi natomiast o podjęcie dalszych robót, to ta kwestia regulowana jest przez ustawę z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Co do zasady przeznaczenie gruntu na cele nierolne (czyli też dokończenie budowy jakiegoś obiektu na tym gruncie) wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Jednakże wymóg ten dotyczy jedynie gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III.

Od przeznaczenia gruntów na cele nierolne należy odróżnić wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Wyłączenie takie następuje na podstawie decyzji administracyjnej, zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych:

„Art. 11. 1. Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne – może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie.

1a. W decyzji dotyczącej wyłączenia z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne określa się obowiązki związane z wyłączeniem.

1b. Wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący, a decyzja ma charakter deklaratoryjny.

2. W odniesieniu do gruntów wchodzących w skład parków narodowych decyzje, o których mowa w ust. 1 i 1a, wydają dyrektorzy tych parków, z zastrzeżeniem art. 7 ust. 5.

3. Decyzje, o których mowa w ust. 1-2, dotyczące gruntów wymienionych w art. 8, mogą być wydane po dniu faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

4. Wydanie decyzji, o których mowa w ust. 1-2, następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.

[…]”

Jak czytamy, w przypadku gruntów niższych klas (IV, IVa, IVb, V i VI), wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego konieczne jest złożenie wniosku o wyłączenie z produkcji rolnej, a wniosek taki jest wiążący. Oznacza to tyle, że organ administracji nie może odmówić jego uwzględnienia. Co ciekawe, w przypadku gruntów niższych klas (IV, IVa, IVb, V i VI), wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego, ustawa w ogóle nie wymaga złożenia takiego wniosku.

Pomimo korzystnych dla Pana zapisów ustawy doszło do zaniechania po stronie zbywcy nieruchomości, ponieważ w myśl art. 11 ust. 4 wyłączenie gruntów z produkcji rolnej powinno nastąpić przed wydaniem pozwolenia na budowę (dostrzegam tu też błąd organu, który pozwolenia na budowę nie powinien wydać przed wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej). Twierdzenie zbywcy nieruchomości i kierownika budowy, że obowiązek taki nie istniał w momencie rozpoczęcia budowy, jest nieprawdziwe, ponieważ zmiany w tym zakresie weszły w życie z dniem 1 stycznia 2009 r.

Reasumując, w świetle przedstawionego stanu faktycznego wydaje się, iż nabycie nieruchomości przez Pana jest prawnie dopuszczalne. Jeśli chodzi zaś o kwestię wyłączenia gruntów z produkcji rolnej sugerowałbym wyprostowanie sytuacji i przeprowadzenie procedury przez obecnego właściciela, w celu uniknięcia ewentualnego oporu ze strony urzędników wydziału geodezji w tej materii. Tym bardziej, że wyłączenie takie powinno być w odniesieniu do gruntów klas IV i V jedynie formalnością. Z drugiej strony może się okazać, iż sprawa niepotrzebnie skomplikuje się ze względu na fakt, iż wyłączenie z produkcji rolnej nie zostało dokonane przed wydaniem pozwolenia na budowę (w związku z czym radzę zachować pewną dozę ostrożności).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.