Kupno działki z projektem i pozwoleniem na budowę

Pan Julian zamierza kupić działkę budowlaną z prawomocnym, aktualnym pozwoleniem na budowę. Jednakże projekt, na który to pozwolenie zostało wydane, mu nie odpowiada i chciałby wybudować zupełnie inny dom. W urzędzie pan Julian dowiedział się, że budowa zupełnie nowego projektu poprzez wprowadzenie projektu zamiennego (zmiana istniejącego pozwolenia na budowę) w tym przypadku będzie nierealna – urząd nie zaakceptuje znacznych odstępstw od projektu. W związku z tym pan Julian zadał nam kilka pytań: „Czy ja, nabywając grunt od obecnego właściciela, będę miał prawo wnioskować o wygaszenie decyzji o pozwoleniu na budowę? Czy tylko obecny właściciel gruntu jako strona pozwolenia ma takie prawo i to on przed podpisaniem aktu notarialnego powinien złożyć wniosek o wygaszenie? Proszę o poradę, jakie mam możliwości w tej sytuacji”.

W opisanej przez pana Juliana sprawie dotyczącej zakupu działki z pozwoleniem na budowę pan Julian ma dwa wyjścia:

1. Poczekać, aż pozwolenie na budowę wygaśnie samo,
2. Przenieść na siebie pozwolenie na budowę – za zgodą poprzedniego adresata decyzji i PINB i zawnioskować o wygaśnięcie pozwolenia.

Wygaśnięcie pozwolenia na budowę

Stosownie do treści art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego (w skrócie P.b.) „decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata”.

Nie ulega wątpliwości, że na podstawie ww. przepisu pozwolenie na budowę wygasa z mocy prawa z dniem ziszczenia się jednej z przesłanek określonych w art. 37 ust. 1 P.b., a wydanie decyzji stwierdzającej wygaśnięcie pozwolenia na budowę na podstawie art. 37 ust. 1 P.b. ma charakter deklaratoryjny. Deklaratoryjność tej decyzji (stwierdzającej wygaśnięcie pozwolenia na budowę), a więc jej charakter potwierdzający, a nie stricte prawnokształtujący, nie oznacza jednak, że przesłanki stanowiące podstawę jej wydania mogą być ustalane jako element stanu faktycznego w sprawie o zmianę pozwolenia na budowę, a zatem że bez uzyskania odrębnej decyzji stwierdzającej wygaśnięcie pozwolenia na budowę można rozstrzygać (w postępowaniu o zmianę pozwolenia na budowę), czy to pozwolenie wygasło, czy też nie.

Przepis art. 37 ust. 1 P.b. stanowi podstawę do wszczęcia odrębnego postępowania w przedmiocie stwierdzenia wygaśnięcia pozwolenia na budowę i do wydania w tym postępowaniu decyzji stwierdzającej to wygaśnięcie, jeśli zaistnieją ku temu podstawy. Odmienne stanowisko zaprezentowane przez organy w sprawie niniejszej, zgodnie z którym organ rozpatrujący wniosek o zmianę pozwolenia na budowę może samodzielnie ustalać jako przesłankę swego rozstrzygnięcia fakt wcześniejszego wygaśnięcia pozwolenia na budowę (bez uzyskania ostatecznej decyzji w tym przedmiocie), jest nie do przyjęcia. Pozbawia bowiem stronę postępowania o stwierdzenie wygaśnięcia pozwolenia na budowę kontroli instancyjnej oraz sądowoadministracyjnej.

Postępowanie to będzie miało na celu eliminację stanu niepewności odnośnie do przysługującego danemu podmiotowi prawa do realizacji określonego zamierzenia budowlanego. Istnienie w obrocie prawnym decyzji bezprzedmiotowej (podlegającej wygaśnięciu) rodzi bowiem pozory istnienia określonych uprawnień [vide wyroki z dnia 19 października 2017 r., sygn. akt II OSK 354/17, oraz z dnia 27 lipca 2017 r., sygn. akt II SA/Ke 267/17, A. Kosicki, Komentarz do art. 37 P.b., System Informacji Prawnej Lex, teza 18].

Przeniesienie pozwolenia na budowę

Orzecznictwo dopuszcza możliwość przeniesienia pozwolenia na budowę w części (w zakresie obiektu mogącego samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem), chociaż art. 40 Prawa budowlanego wyraźnie mówi o przeniesieniu decyzji na rzecz innego podmiotu (w domyśle – decyzji w całości).

Można stwierdzić wygaśnięcie pozwolenia na budowę w sytuacji, gdy inwestor rezygnuje z realizacji inwestycji.

Przepis art. 155 Kodeksu postępowania administracyjnego nie może stanowić podstawy do zmiany decyzji pozwolenia na budowę – temu służy wyłącznie szczególna regulacja przepisu art. 36a Prawa budowlanego (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 13 lutego 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 1147/12).

Ale najpierw decyzja musiałaby zostać przeniesiona na pana Juliana.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168
3. Wyroki  Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 października 2017 r., sygn. akt II OSK 354/17
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 27 lipca 2017 r., sygn. akt II SA/Ke 267/17
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 13 lutego 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 1147/12

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.