Zakup mieszkania w kamienicy i podzielenie go na dwa lokale

Zakup mieszkania w kamienicy - na co zwrócić uwagę?

Przede wszystkim należy zaznaczyć, że zakup mieszkania w każdej sytuacji może się odbyć bez udziału pośrednika. Pośrednik to wprawdzie osoba, która jest zorientowana w cenach rynkowych podobnych nieruchomości na rynku lokalnym oraz wie, na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania (w praktyce bywa z tym różnie), ale jego udział nie jest konieczny. Wszystko zależy od Pana.

Co do zweryfikowania wad prawnych lokalu, to po pierwsze należałoby sprawdzić, czy kupuje Pan lokal wyodrębniony w kamienicy (odrębna własność lokalu), czy też jest to udział w kamienicy z przeznaczeniem na lokal mieszkalny. Zapewne ma Pan na myśli wyodrębniony lokal (z księgą wieczystą lokalową niezależną od księgi wieczystej budynku), jednak dla pewności wspominam Panu o tym. Na rynku nieruchomości bardzo często bowiem zdarzają się przypadki, że w kamienicach nie dokonano zniesienia współwłasności i lokatorzy są właścicielami jedynie ułamkowej części kamienicy pozwalającej na zamieszkiwanie w danym lokalu (takie prawo może być nawet wpisane w księdze wieczystej nieruchomości).

Sprawdzenie wpisów w księdze wieczystej przed podpisaniem umowy

Jeżeli jednak mamy do czynienia z wyodrębnionym lokalem, to na dobrą sprawę jedynym dokumentem koniecznym do oceny stanu prawnego nieruchomości jest właśnie księga wieczysta. Jeżeli jest „czysta”, czyli nie ma w niej wpisów w dziale III i IV ani ostrzeżeń o zmianie prawnej nieruchomości, to co do zasady nie powinien Pan się obawiać.

Wpisy w księgach wieczystych są jawne, co oznacza, że nawet minutę przed podpisaniem aktu notarialnego może Pan sprawdzić w Internecie stan prawny nieruchomości. W innym przypadku pozostaje Panu oświadczenie sprzedawców, że lokal pozbawiony jest wad fizycznych i prawnych. W razie pojawienia się takich wad, o których przy zachowaniu należytej staranności nie mógł Pan wiedzieć, może Pan skorzystać nawet z odstąpienia od umowy, korzystając z uprawnień, jakie dają Panu przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi za wady prawne.

Kupno mieszkania z obciążoną hipoteką

Zaznacza Pan, że w księdze wieczystej lokalu jest wpisana hipoteka do określonej kwoty, a sprzedający stwierdzili, że cena mieszkania jest pomniejszona o tę kwotę. Na takie rozwiązanie nie można się godzić i w praktyce kwestię hipoteki załatwia się inaczej.

Zapewne jest Panu wiadomo, że zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Niezależnie więc od tego, że właściciele pomniejszą Panu cenę lokalu, to bez spłacenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką będzie Pan występował jako dłużnik rzeczowy, co oznacza, że bank będzie mógł licytować Pana nieruchomość.

W praktyce powinniście Państwo ustalić cenę rynkową lokalu. Następnie właściciele powinni uzyskać z banku zaświadczenie na piśmie o wysokości pozostałej do spłaty należności zabezpieczonej hipoteką, po której spłacie bank zobowiąże się wykreślić hipotekę. W ostatecznej umowie sprzedaży, część ceny w wysokości określonej przez bank przekaże Pan bezpośrednio na rzecz banku, zaś pozostałą kwotę na rzecz sprzedawców. W ten sposób nabędzie Pan lokal wolny od obciążeń, zaś sytuacja prawna sprzedawców nie będzie się różniła (zamiast pomniejszać cenę o wartość hipoteki, uzyskają cenę rynkową pomniejszoną o wartość hipoteki wpłaconą bezpośrednio na rzecz banku). Notariusz bez problemów pomoże Panu w uzyskaniu odpowiednich dokumentów.

Podział lokalu mieszkaniowego na dwa samodzielne mieszkania

Nie ukrywam, że najwięcej problemów może mieć Pan z wyodrębnieniem z istniejącego lokalu drugiego samodzielnego lokalu, dla którego będzie Pan mógł założyć księgę wieczystą.

Generalnie, jeżeli w kamienicy istnieją wyodrębnione lokale, to mamy do czynienia z mocy prawa ze wspólnotą mieszkaniową.

Podstawą prawną do podziału lokalu jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Podział lokalu mieszkalnego odbywa się zarówno w sferze prawnej, jak i technicznej, dlatego muszą zostać spełnione łącznie pewne przesłanki, aby wyodrębnienie lokalu było możliwe.

Podział lokalu mieszkalnego na dwa samodzielne mieszkania jest możliwy tylko wtedy, gdy istnieje techniczna i prawna możliwość rozdzielenia nieruchomości. Nie wystarczy sam fakt spełnienia przesłanek. Warunek jest spełniony dopiero wtedy, gdy starosta wyda stosowne zaświadczenie o samodzielności lokalu.

Zgodnie z art. 2 ustawy o własności lokali:

„1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej »lokalami«, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej »pomieszczeniami przynależnymi«.

5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej.”

Powyższą definicję ustawową samodzielnego lokalu uzupełnia i jest z nią koherentna definicja mieszkania zamieszczona w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozumie się przez nie zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.

Na odmowę wydania takiego zaświadczenia osobie zainteresowanej (stronie danego postępowania administracyjnego) służy zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego (por. uchwała NSA w Warszawie z 27 lipca 2009 r., I OPS 2/09, LexPolonica nr 2060570, ONSAiWSA 2009, nr 5, poz. 83). Pozytywne zaświadczenie o samodzielności lokalu nie może być unieważnione (wyrok WSA w Warszawie, II SA/Wa 350/09, „Wspólnota” 2009, nr 2, poz. 42).

Można też żądać wydania zaświadczenia, że dany lokal nie ma statusu samodzielnego, w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 10 września 2010 r. (II OSK 1357/09, Lex nr 602745): „Wspólnota mieszkaniowa może żądać wydania zaświadczenia, że lokal mieszkalny nie jest lokalem samodzielnym. Zaświadczenie nie musi się opierać jedynie na rejestrach i danych posiadanych przez urząd, ale także na dowodach dostarczonych przez stronę”.

W postępowaniu sądowym, zmierzającym do ustanowienia odrębnej własności, wymóg samodzielności lokalu może być także stwierdzony zaakceptowaną przez sąd opinią biegłego – specjalisty od spraw architektoniczno-budowlanych (por. postanowienie SN z 13 marca 1997 r., III CKN 14/97, LexPolonica nr 323902, OSNC 1997, nr 8, poz. 115).

Jeżeli jedynie podział na dwa lokale Pana interesuje, to najpierw (przed zakupem) powinien Pan wystąpić do biegłego do spraw architektoniczno-budowlanych, aby wydał opinię czy w tym lokalu jest możliwe przeprowadzenie takich prac adaptacyjnych, które umożliwiają podział tego lokalu na dwie odrębne nieruchomości oraz jakie to mają być prace i o jakiej wartości.

Wyodrębnienie samodzielności lokalu

Cechę samodzielności lokal musi uzyskać przed wyodrębnieniem; dopóki trwają prace wykończeniowe lub adaptacyjne, dopóty wyodrębnienie nieruchomości lokalowej nie może nastąpić (tak też m.in. J. Ignatowicz, Komentarz do ustawy o własności lokali, Warszawa 1995; E. Drozd, Lokal jako przedmiot regulacji ustawy o własności lokali, „Rejent” 1994, nr 11, poz. 45).

Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń lokali i pomieszczeń przynależnych dokonuje się zgodnie z wymaganiami przepisów Prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, jeżeli strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali nie postanowiły inaczej.

Kiedy podział lokalu na dwa odrębne mieszkania nie jest możliwe?

Jak wynika z powyższego, nie można podzielić lokalu, jeżeli powstaną dwa mieszkania, które nie będą w stanie zaspokajać potrzeb mieszkaniowych, np. pokój pozbawiony dostępu do kuchni i łazienki. Samodzielny lokal mieszkalny jest izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Musi być wydzielony trwałymi ścianami i zamknięty drzwiami.

Dokumentacja inwentaryzacyjna

Przed takim podziałem i wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali musi Pan sporządzić (zlecić sporządzenie) dokumentacji inwentaryzacyjnej, która składa się z części graficznej i opisowej.

Przedstawia stan techniczny nieruchomości i rozmieszczenie pomieszczeń, ich strukturę, a także części wspólne. Wszystkie pomieszczenia trzeba zaznaczyć na rzutach kondygnacji budynków, a w razie usytuowania pomieszczeń przynależnych w innych obiektach budowlanych na wyrysie z mapy ewidencji gruntów i budynków.

Wyodrębnienie lokalu jest możliwe, jeśli nowe mieszkanie będzie pomieszczeniem przeznaczonym na stały pobyt ludzi. Nie może być w nim prowadzona hodowla roślin lub zwierząt. Nie mogą odbywać się w nim procesy technologiczne, np. chłodnia. Wysokość pomieszczenia nie powinna być niższa niż 2,5 m, chyba że pomieszczenie znajduje się na poddaszu. Wtedy dopuszczalna wysokość wynosi 2,2 m.

Uzyskanie zaświadczenia o możliwości wyodrębnienia samodzielnego lokalu

Drugim etapem jest uzyskanie zaświadczenia o możliwości wyodrębnienia samodzielnego lokalu. Wniosek o wydanie zaświadczenia należy złożyć do starosty powiatowego. Jeśli lokal znajduje się w granicach administracyjnych miasta na prawach powiatu, zaświadczenie jest wydawane przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, dlatego trzeba złożyć wniosek do urzędu miasta. Do wniosku załącza się dwa egzemplarze dokumentacji inwentaryzacyjnej. Zaświadczenie jest wydawane w terminie 7 dni od daty złożenia wniosku. Należy od razu uiścić opłatę skarbową w wysokości 17 zł i załączyć do wniosku dokument potwierdzający, że została wniesiona. Na postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia przysługuje zażalenie.

Ostatnim etapem podziału lokalu na dwa mieszkania jest ustanowienie odrębnej własności.

W wyniku podziału nieruchomości powstaje nowy lokal, który staje się przedmiotem odrębnej własności.

W Pana przypadku drugi lokal powstanie w drodze jednostronnej czynności prawnej Pana jako właściciela podzielonej nieruchomości. Konieczne będzie udanie się do notariusza, aby zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie będzie nieważna.

Ponadto warunkiem powstania odrębnej własności lokalu jest wpis do księgi wieczystej. Notariusz skieruje do wydziału ksiąg wieczystych odpowiedni wniosek, dopełniając formalności.

W umowie określa się rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń, które do niego przynależą, a także wielkość udziałów przypadających właścicielom lokali w tzw. nieruchomości wspólnej. Można ustalić w niej też sposób zarządzania wspomnianą nieruchomością wspólną.

Proszę jeszcze wziąć pod uwagę fakt, że na podział lokalu musi mieć Pan zgodę wspólnoty mieszkaniowej (mała powyżej 7 lokali oraz mała na zasadzie jednomyślności).

Zgoda właścicieli lokali na połączenie lub podział lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość

Artykuł 22 ust. 4 ustawy o własności lokali nakłada obowiązek uzyskania zgody właścicieli lokali na połączenie lub podział lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. Wspólnota wyraża zgodę w formie uchwały, tak więc nie ma konieczności uzyskania zgody od wszystkich właścicieli lokali. Gdyby wspólnota odmówiła podjęcia takiej uchwały, może Pan złożyć do sądu pozew przeciw wspólnocie mieszkaniowej. O rozstrzygnięcie do sądu w tej sprawie może się zwrócić także zarząd lub zarządca wspólnoty mieszkaniowej (art. 24 ustawy o własności lokali). Wówczas sąd rozpozna sprawę w postępowaniu nieprocesowym.

Niewątpliwie także zakres koniecznych prac adaptacyjnych będzie wymagał pozwolenia na budowę. Nie jest to bowiem remont, przy którym Prawo budowlane wymaga tylko zgłoszenia [art. 29 ust. 2 P.b., gdyż remontem jest odtworzenie stanu pierwotnego (art. 3 pkt 8 P.b.].

Zmiana sposobu użytkowania lokalu

Należy uznać, iż taka inwestycja jest również zmianą sposobu użytkowania lokalu (art. 71 Prawa budowlanego) – w pozwoleniu na budowę organ rozstrzyga, czy zmiana jest dopuszczalna.

Jeśli obiekt (kamienica) wpisany jest do rejestru zabytków, prowadzenie prac budowlanych wymaga zgody wojewódzkiego konserwatora zabytków (art. 36 ust. 1 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami), który następnie sprawuje nadzór konserwatorski nad prowadzonymi pracami.

Zakończenie prac budowlanych zgłasza Pan do organu wydającego pozwolenie na budowę.

Jak już wspomniałem, w akcie notarialnym wyodrębnienia lokali trzeba określić udział lokali w nieruchomości wspólnej. Poprawniejszą drogą jest zmiana udziałów wszystkich właścicieli dokonana na podstawie uchwały wspólnoty mieszkaniowej protokołowanej przez notariusza. Przed jej podjęciem należy dokonać pomiaru nowych lokali, by zgodnie z ustawą o własności lokali wyliczyć udział lokali (iloraz powierzchni lokalu wyodrębnianego oraz sumy wszystkich lokali).

Następnie wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć uchwałę protokołowaną przez notariusza o upoważnieniu dla zarządu do zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, w której określi nowe udziały dla każdego lokalu.

Na podstawie tej uchwały w chwili składania oświadczenia przed notariuszem o podziale lokalu będzie mógł Pan określić udziały nowych lokali.

Po podpisaniu aktu notarialnego podziału lokalu zarząd będzie mógł zawrzeć przed notariuszem umowę zmiany udziałów. Zarówno akt notarialny podziału lokalu na dwie nieruchomości, jak i umowa o zmianie udziałów w nieruchomości wspólnej podlegają wpisowi do księgi wieczystej.

Należy oczywiście uzgodnić, kto ponosi koszty całej operacji. Zazwyczaj wspólnoty wymagają, by za wszystko zapłaciła osoba dokonująca podziału lokalu.

Jak Pan widzi, zanim zakupi Pan lokal na określony cel, powinien Pan uzyskać opinię biegłego i rozeznać sytuację odnośnie istniejącej w kamienicy wspólnoty mieszkaniowej (duża lub mała – dla małej konieczna zgoda wszystkich członków).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.