Wykup strychu od wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa obejmowała wielolokalową kamienicę przy ulicy Słonecznej. Jej przedstawiciele zwrócili się do nas o poradę w sprawie właściwego postępowania przy sprzedaży strychu. Zapytano, jakie zapisy powinny się znaleźć w akcie notarialnym, który uchwala zgodę wspólnoty na sprzedaż strychu, jak należy ustalić cenę. Sprawę komplikował fakt, że sąsiadka mieszkająca na ostatnim piętrze niegdyś kupiła mieszkanie ze strychem. Powierzchnia wpisana w akcie notarialnym była znacznie mniejsza niż ta, rzeczywiście przez nią użytkowana. Przy okazji adaptacji strychu chciałaby podnieść swój dach i powiększyć mieszkanie, a tym samym uregulować wpis powierzchni w akcie notarialnym. W zamian za to oferowała wspólnocie remont dachu nad swoim mieszkaniem. Pytania: czy wspólnota powinna żądać dodatkowego wynagrodzenia? Kto jest w rzeczywistości właścicielem strychu nad mieszkaniem tej kobiety?

Sprzedaż strychu przez wspólnotę mieszkaniową

W kwestii sprzedaży strychu we wspólnocie mieszkaniowej wielokrotnie wypowiadał się Sąd Najwyższy. W uchwale z dnia 16 października 2008 (III CZP 91/08) stwierdził, że – w sprawie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o ustanowienie odrębnej własności i sprzedaży lokalu powstałego wskutek przebudowy strychu, stanowiącego przedmiot własności wspólnej, legitymacja bierna przysługuje wspólnocie mieszkaniowej. Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

„W uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07 (OSNC 2008, nr 7-8, poz. 69) Sąd Najwyższy wyjaśnił sporną kwestię, dotyczącą statusu prawnego wspólnoty mieszkaniowej, uznając, że jest ona jednostką organizacyjną, o której mowa w art. 331 k.c., do której należy stosować odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych, oraz że w związku z tym może ona nabywać prawa i zaciągać obowiązki do własnego majątku. Jednocześnie przyjął, że zakres przysługującej wspólnocie mieszkaniowej zdolności do czynności prawnych jest ograniczony do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną. Kierując się tym stanowiskiem, mającym rangę zasady prawnej, oraz odwołując się do treści art. 65 K.p.c., należy stwierdzić, że zakres zdolności procesowej wspólnoty mieszkaniowej wyznaczony jest przez zakres przysługującej jej zdolności do czynności prawnych. Tym samym pierwszorzędnego znaczenia nabiera kwestia, czy sprawa niniejsza jest »związana z zarządzaniem nieruchomością wspólną«. Pozytywna odpowiedź na to pytanie wynika z treści art. 22 ust. 3 punkty 4 i 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu sprawowanego samodzielnie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej są m.in. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Są więc to takie czynności, o które chodzi w sprawie. Skoro zaś sama ustawa kwalifikuje je jako czynności przekraczające zarząd nieruchomością wspólną, to nie ulega wątpliwości, że sprawa niniejsza jest sprawą związaną z zarządzaniem taką nieruchomością, co oznacza, że zdolność procesowa przysługuje w niej wspólnocie mieszkaniowej, a nie właścicielom lokali tworzących tę wspólnotę”.

Co powinna zawierać uchwała o sprzedaży strychu?

Uchwała o sprzedaży strychu w pierwszej kolejności powinna zawierać zgodę wspólny na adaptację, zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej – strychu.

Cenę ustala się co do zasady w drodze wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego i stanowi ona iloczyn metrów oraz ceny jednostkowej metra.

W dalszej części wspólnota powinna wyrazić zgodę na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku adaptacji strychu oraz na sprzedaż wskazanego lokalu oraz – przy spełnieniu wymogów prawa – na sprzedaż i przyłączenie do istniejącego lokalu zaadaptowanego pomieszczenia – na rzecz inwestora.

Kolejnym krokiem jest wyrażenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, tj. we współwłasności części wspólnych budynku i w prawie wieczystego użytkowania działki gruntu w następstwie powstania własności odrębnej lokali oraz na skorygowanie udziałów w odniesieniu do już wyodrębnionych lokali, która to zmiana będzie polegała na nowym obliczeniu udziałów w nieruchomości wspólnej, co w konsekwencji spowoduje, że wielkość tych udziałów w odniesieniu do już wyodrębnionych lokali może ulec zwiększeniu lub zmniejszeniu.

Są to najistotniejsze warunki, jakie powinna uwzględniać projektowana uchwała wspólnoty.

Niewątpliwie strych jest taką częścią nieruchomości wspólnej, której związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego charakteru, jak części nieruchomości, które objęte są współwłasnością przymusową. Przy zgodzie pozostałych współwłaścicieli lokalu możliwe jest żądanie zniesienia współwłasności polegające na wyodrębnieniu strychu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej (tak co do piwnic Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3.10.2003 r., III CZP 65/03, OSNC 2004, Nr 12, poz. 89, G. B. „Aktualne problemy stosowania uchwały o własności lokali”, R. 2006, nr 11, s. 9-26).

Zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej

Przepis art. 22 ust. 3 u.w.l. wskazuje czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, wymagające podjęcia określonych działań przez zarząd wspólnoty (pkt 4, 5, 5a, 6, 6a, 7, 9), bądź przez właścicieli lokali (art. 22 ust. 4). Sprawy te dotyczą wyłącznie spraw zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele lokali nie mogą w trybie przepisów ustawy podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. II CSK 600/08, LEX nr 500188). Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt. 4), udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt. 5a).

W przypadku części nieruchomości wspólnej, co do której może nastąpić zmiana przeznaczenia, w szczególności kiedy może stać się pomieszczeniem przynależnym do określonego lokalu, określono następujący algorytm czynności (G. B. „Aktualne problemy stosowania uchwały o własności lokali”, R. 2006, nr 11, s. 9-26):

• „właściciel lokalu występuje do wspólnoty mieszkaniowej o wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w postaci piwnicy (strychu) przez jej wyłączenie z nieruchomości wspólnej i przyłączenie do lokalu jako pomieszczenia przynależnego oraz zmianę wysokości udziałów;
• wyrażenie zgody przez wspólnotę oznacza konieczność umownego zniesienia współwłasności części nieruchomości wspólnej (aktem notarialnym) przez wszystkich właścicieli lokali przez przekazanie jej na wyłączną własność właścicielowi określonego lokalu jako pomieszczenia przynależnego;
• oświadczenie właściciela lokalu o przyłączeniu do jego lokalu pomieszczenia przynależnego i o zmianie wysokości udziału w nieruchomości wspólnej;
• ustalenie nowych udziałów w nieruchomości wspólnej;
• wniosek wieczystoksięgowy”.

Reasumując, wspólnota z ul. Słonecznej może żądać dodatkowego wynagrodzenia, a wręcz żądać go powinna. Bowiem sprzedaje część nieruchomości wspólnej i powinno to się odbywać dla niej z zyskiem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2008 r., sygn. akt III CZP 91/08
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r., sygn. akt III CZP 65/03

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.