Zaniedbany teren gminny przy budynku mieszkalnym, jak wyegzekwować porządek i zasady korzystania?

Charakterystyka umowy dzierżawy

Zgodnie z treścią art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Na podstawie umowy dzierżawy dzierżawca może rzecz używać i pobierać z niej pożytki w zamian za zapłatę czynszu. Do essentialia negotii umowy dzierżawy należą zatem określenie przedmiotu dzierżawy oraz ustalenie czynszu obciążającego dzierżawcę.

Przedmiotem dzierżawy może być tylko rzecz lub prawo (zob. art. 709 K.c.), które przynoszą pożytki ze swej natury lub przeznaczenia albo mogą przynosić pożytki (zob. wyrok SN z 23.03.2007 r., V CSK 476/06, Legalis). Umowa dzierżawy dotyczyć może zarówno rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości. Przedmiotem dzierżawy może być nie tylko cała rzecz, ale również jej fizyczna część. Część ta powinna być jednak w umowie oznaczona (np. na planie, rzucie kondygnacji, opisowo). Istotne jest rozróżnienie pożytków rzeczy (lub prawa) będącej przedmiotem dzierżawy, od pożytków (dochodów), które przynosi dana działalność gospodarcza wykonywana przy użyciu tej rzeczy (zob. P. Radomski, Umowy najmu, s. 69-70; zob. też orz. SN z 19.01.1960 r., III CR 915/59, OSNCK 1961, Nr 1, poz. 18; powołany wyżej wyrok SN z 23.03.2007 r., V CSK 476/06). Jeśli zatem przedmiotem umowy jest nieruchomość, a korzystający z niej prowadzi w jej ramach działalność gospodarczą przynoszącą dochód, umowa pozwalająca na korzystanie z tej nieruchomości stanowi umowę najmu, a nie dzierżawy. W praktyce obrotu ta granica się zaciera. Wielokrotnie zatem zawierane są umowy dzierżawy rzeczy w sytuacji, gdy dzierżawca uzyskuje dochody ze stosunków prawnych zawieranych z podmiotami trzecimi w związku z usługami świadczonymi przy pomocy danej rzeczy. Rzecz w tym przypadku jest raczej narzędziem i sama pożytków nie przynosi (zob. też M. Drela, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz, 2016, art. 693 KC, Nb 19, s. 1341-1342). Nie jest np. umową dzierżawy umowa, na podstawie której przedsiębiorca przesyłowy korzysta z cudzej sieci przesyłowej i czerpie zysk ze sprzedaży odbiorcom energii lub paliwa przesyłanego tą siecią albo umowa, na podstawie której przedstawiciel handlowy korzysta z samochodu, co zapewnia mu dotarcie do klientów i uzyskiwanie dochodu. W uproszczeniu, nie jest umową dzierżawy umowa pozwalająca na korzystanie z rzeczy będącej narzędziem pracy (środkiem do celu) lub innej działalności przynoszącej dochód (por. M. Drela, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz, 2016, art. 693 KC, Nb 19, s. 1341).

Dzierżawa nie została wprost szczegółowo uregulowana w K.c. Nie było to konieczne z uwagi na daleko idące podobieństwo dzierżawy i najmu. Dlatego wystarczające jest odpowiednie stosowanie do dzierżawy przepisów o najmie, o ile brak jest przepisów szczególnych.

Rękojmia za wady rzeczy wydzierżawionej

Zgodnie natomiast z treścią art. 694 § 1 K.c., który odsyła do umowy najmu, w zw. z art. 664 K.c.: „Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad”. Ponadto, zgodnie z dalszą częścią przywołanego artykułu: „§ 2 Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. § 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy

W przypadku gdy rzecz najęta (dzierżawiona) ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku, najemca może domagać się odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Ponadto, jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady uniemożliwiające jej używanie zgodne z umową albo wady te powstały później, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie, najemca może wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym. Roszczenie o obniżenie czynszu i uprawnienie do wypowiedzenia najmu ze skutkiem natychmiastowym z powodu występowania wad rzeczy najętej nie przysługują najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy najmu wiedział on o wadach.

Mając powyższe na uwadze, w pierwszej kolejności podnoszę, iż zgodnie z zawartą umową przysługuje Panu prawo wypowiedzenia umowy dzierżawy z zachowaniem terminów wskazanych w wypowiedzeniu. Jeżeli natomiast nieruchomość dzierżawiona ma wady i o wadach Pan nie wiedział lub ujawniły się później i powoduje to niemożność korzystania z nieruchomości, może Pan zgodnie z powyższą regulacją od umowy odstąpić lub złożyć roszczenie o obniżenie czynszu dzierżawy. Może Pan także, całkiem osobno, zwrócić gminie uwagę na niniejszy problem i wskazać na konieczność aneksowania umowy o ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 marca 2007 r., V CSK 476/06
3. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 1960 r., III CR 915/59

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.