Zmiana okna na balkonowe, jakie pozwolenia będą potrzebne?

Wymiana okien w domu

W pierwszej kolejności wskazuję, że zgodnie z polskim prawem wymiana okien nie wymaga żadnych zgłoszeń ani pozwoleń, pod warunkiem, że wymiana taka nie wiąże się z ingerencją w budynek polegającą na zmianie kształtu lub wielkości otworów. Wynika to z interpretacji prawnej Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Przepisy się stale zmieniają, ale opinia nadal jest aktualna.

„Zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2006r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.), remontem jest wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących będącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Należy przy tym zauważyć, że ustawa – Prawo budowlane nie definiuje pojęcia »bieżąca konserwacja«. Jednakże biorąc pod uwagę ogólnie przyjęte zasady wiedzy technicznej można uznać, że bieżącą konserwacją są drobne czynności wykonywane na obiektach budowlanych, których celem jest zmniejszenie szybkości zużycia obiektu budowlanego lub jego elementów oraz zapewnienie możliwości ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Z powyższych przepisów wynika, że wymiana stolarki okiennej i drzwiowej w budynku – jeżeli nie następuje ingerencja w obiekt budowlany polegająca np. na zmianie kształtu lub wielkości otworów okiennych lub drzwiowych – nie stanowi robót budowlanych objętych zakresem przedmiotowym powyższej ustawy. Oznacza to, że taką czynność należy rozpatrywać jako zwykłe użytkowanie rzeczy, wynikające z prawa własności. Tym samym, przeprowadzenie takich czynności nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani dokonania zgłoszenia właściwemu miejscowo organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Natomiast w przypadku, gdy wymiana stolarki okiennej lub drzwiowej wiąże się z ingerencją w obiekt budowlany (np. powiększenie otworów drzwiowych lub ich zabudowanie), wówczas może ona wypełniać znamiona remontu lub przebudowy. W takim przypadku roboty budowlane – takie jak remont lub przebudowa – będą wiązały się odpowiednio z dokonaniem zgłoszenia albo wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę”.

Przytoczył Pan, że okno zostało zamienione na drzwi. Stąd mamy do czynienia ze zmianą wielkości otworu, zatem w przedmiotowej sprawie powinno zostać uzyskane pozwolenie na budowę, bowiem na gruncie prawa budowlanego będzie to przebudowa.

Definicja przebudowy

W art. 3 ust. 7a mamy definicję przebudowy. Definicja ta zawiera treść główną określającą cechy istotne „przebudowy” oraz doprecyzowanie szczególnych warunków przebudowy odnoszących się do dróg. Przedmiotem przebudowy może być każdy istniejący obiekt budowlany. Przebudowa polega na wykonywaniu prac (robót budowlanych), których skutkiem jest zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, pod warunkiem że zmiana taka nie dotyczy parametrów charakterystycznych, takich jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Należy podkreślić, że przebudowa została wyłączona z pojęcia „budowy” ze względu na wymienioną powyżej cechę. Wyróżnikiem prac składających się na budowę jest bowiem powstanie nowej substancji budowlanej w znaczeniu „zmiany charakterystycznych parametrów danego obiektu” – np. wykonanie nadbudowy nowej kondygnacji lub zwiększenie kubatury obiektu. W przypadku przebudowy może zmienić się poprzez zmianę np. parametrów technicznych układ funkcjonalny budynku, ale pod warunkiem że „parametry charakterystyczne” zachowają wielkość sprzed przebudowy.

„W orzecznictwie sądowym przyjęto, że parametrem użytkowym i technicznym będą wszelkie wielkości, wyrażane w jednostkach miary czy też wagi elementów użytkowych, takich jak dach, okna, schody, oraz technicznych, takich jak ciężar konstrukcji czy odporność przeciwpożarowa, które występują w przypadku danego obiektu budowlanego” (wyrok NSA z 4 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 493/200; wyrok NSA z 25 stycznia 2011 r., II OSK 627/2012).

Zatem jeśli z wymianą okien na drzwi wiąże się ingerencja w budynek prowadząca do jego przebudowy (np. ingerencja w nadporoże), konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Niemniej jednak wskazuję, że art. 29 ust. 4 pkt 1 lit.a) Prawa budowlanego stanowi:

„Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, wykonywanie robót budowlanych polegających na:

1) przebudowie:

a) budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych, z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych”.

Zatem na tej podstawie nie mamy do czynienia z samowolą. Jednak w przypadku, gdy otwór zewnętrzny ma być przebudowany w budynku np. wielorodzinnym, inwestor nie jest objęty ww. zwolnieniem.

Podsumowując, tego typu roboty stanowią przebudowę istniejącego budynku. Ich przeprowadzenie wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, gdyż kształt otworu został powiększony.

Z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę zwolnione są tego rodzaju prace, jeżeli dotyczą budynków mieszkalnych jednorodzinnych i nie prowadzą do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków.

Są to ogólne reguły, nie mam wglądu w dokumentację, a porady udzielam na podstawie wskazanego przez Pana stanu faktycznego.  

Biorąc po uwagę Pana zapytanie w zakresie dobudowania schodów czy balkonu, robimy to na zgłoszenie, pod warunkiem, że balkon nie będzie miał więcej niż 35 m².

Tutaj też bez względu na rodzaj budynku decyzja o pozwoleniu na budowę jest obowiązkowa m.in. dla przedsięwzięć, które wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko czy oceny oddziaływania na obszar Natura 2000, a także robót budowlanych wykonywanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków, o czym wspominam pobocznie.pl

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 493/200
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 stycznia 2011 r., II OSK 627/2012

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.