Zmiana zatwierdzonego projektu budowlanego lub pozwolenia na budowę po podziale działki

Rozpoczęcie robót budowlanych

Zgodnie z brzmieniem art. 28 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) – roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z wyłączeniem robót określonych w art. 29-31.

Niestety z przekazanych informacji nie wynika, czy projektant siostry wystąpił już o pozwolenie na budowę i ją uzyskał, czy też może wystąpił jedynie o zatwierdzenie projektu budowlanego.

Uzyskanie pozwolenia na budowę

Procedura uzyskania pozwolenia na budowę jest procesem skomplikowanym, a procedury administracyjne – ze względu na ich wieloetapowość, skomplikowanie oraz uczestnictwo wielu instytucji – powodują ich znaczne wydłużenie. Niemniej jednak na przestrzeni lat zostały one na tyle „opanowane”, że stosowny organ administracji terenowej ma na wydanie decyzji 65 dni. Nie wiem, czy projektant Pani siostry miał na myśli uprawomocnienie się wniosku o pozwolenia na budowę.

Projekt budowlany składa się z 2 części: z projektu architektoniczno-budowlanego budynku i projektu zagospodarowania terenu (czyli z naniesionego na aktualną mapę sytuacyjno-wysokościową zarysu projektowanych obiektów: budynku, szamba, śmietnika, dojazdów, ogrodzenia, a także przebiegu sieci uzbrojenia terenu).

Opisy i rysunki przyłączy, np. wodociągowego, elektrycznego, gazowego, kanalizacyjnego, są nierozdzielną częścią projektu. W zależności od uzyskanych warunków zabudowy może być dodatkowo wymagany projekt ogrodzenia lub wjazdu na działkę.

Wniosek o pozwolenie na budowę

Zgodnie z art. 32 i 33 Prawa budowlanego – do wniosku o pozwolenie na budowę inwestor musi dołączyć:

1. cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi; w przypadku projektu typowego uprawniony projektant musi wykonać adaptację projektu architektoniczno-budowlanego;
2. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
3. projekt zagospodarowania działki lub terenu z naniesieniem projektowanego budynku i przyłączy instalacyjnych od istniejących sieci do niego oraz z bilansem terenu wykonanymi przez uprawnionego projektanta na aktualnej mapie sytuacyjno-wysokościowej przeznaczonej do celów projektowych (w skali 1:500);
4. decyzję o warunkach zabudowy (w przypadku, gdy nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danej miejscowości);
5. warunki techniczne dostawy mediów: gazu, energii elektrycznej oraz wody i odbioru ścieków;
6. wypis i wyrys z mapy ewidencyjnej gruntów;
7. decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej (konieczna tylko wówczas, gdy grunt posiada klasę I-III);
8. oświadczenie projektanta o geotechnicznych warunkach posadowienia;
9. kserokopię z nadania uprawnień projektowych oraz aktualny wpis do izby architektów projektantów wykonujących opracowanie.

Wszystkie załączane kserokopie dokumentów powinny być potwierdzone „za zgodność z oryginałem”.

Natomiast samo pozwolenie na budowę stanowi decyzję w rozumieniu przepisów prawa administracyjnego, która posiada swój zakres podmiotowy i przedmiotowy. Zakresem przedmiotowym objęta jest nieruchomość o konkretnym numerze działki, a tym samym rozmieszczeniu, wielkości itd.

Zmiana podziału działek

Poprzez zmianę podziału działek, którego dokonał geodeta, zmieniły się parametry działki, na której ma stanąć dom Pani siostry. Jeżeli projektant działający w imieniu inwestora, czyli Pani siostry, otrzymał już pozwolenia na budowę lub na nią oczekuje, to powinien wystąpić ze stosownym wnioskiem o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę. Stosowny organ oceni nowy stan faktyczny i wyda decyzję o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zmiana pozwolenia na budowę

Zmiana decyzji o pozwoleniu na budowę może nastąpić wyłącznie na podstawie art. 36a Prawa budowlanego (tak: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 września 2009 roku, sygn. akt: II OSK 1407/08). Zmiana decyzji w tym trybie powoduje, że przestaje obowiązywać (chociaż formalnie nie zostaje uchylona) decyzja o pozwoleniu na budowę (pierwotna), a w jej miejsce zaczyna obowiązywać nowa decyzja (zmieniająca), która w zależności od wnioskowanych przez inwestora zmian, konsumuje (wchłania) postanowienia decyzji pierwotnej bądź też całkowicie lub częściowo je zmienia (tak: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 kwietnia 2010 roku, sygn. akt: II OSK 674/09).

O zmianę pozwolenia na budowę na podstawie art. 36a Prawa budowlanego wnioskuje się w razie istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Próbę wykazania okoliczności, w których dane odstąpienie zostanie uznane za istotne, podjęto w art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego poprzez wskazanie, iż nieistotne odstąpienia w omawianym zakresie nie wymagają uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i są dopuszczalne, o ile nie dotyczą m.in.:

• zakresu objętej projektem zagospodarowania działki lub terenu,
• charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
• zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
• ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• oraz nie wymagają uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów wymaganych przepisami szczególnymi.

Organ administracyjny rozstrzyga o stopniu odstępstwa od pozwolenia na budowę na zasadzie swobodnego uznania (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 12 maja 2011 roku, sygn. akt: VII SA/Wa 2071/10).

Przedstawiona procedura dokonania zmiany zatwierdzonego projektu budowlanego lub pozwolenia na budowę, a nawet samego tylko projektu, jeżeli nie jest on jeszcze skończony, rzeczywiście nie ma wpływu na możliwość sprzedaży przez Państwa działki nr 3, ponieważ są to postępowania od siebie niezależne, tym bardziej że dom Pani siostry nie jest planowany na działce nr 3.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.