Budowa altany blisko granicy działki

Altana - zgłoszenie czy pozwolenie na budowę?

Określenie „altana” jest niejednoznacznie; może oznaczać zarówno jakąś maleńką konstrukcję (np. coś w rodzaju „budki do dziecięcej zabawy”), jak również znacznie większy „obiekt budowlany” (np. jakiś pawilon ogrodowy, niekiedy tak okazały, jak w rezydencjach królewskich lub magnackich). Niezbędne jest sprawdzenie właściwości odnośnego „obiektu budowlanego” – stosując terminologię Prawa budowlanego (w tym: rozmiary, rodzaj materiałów konstrukcyjnych i sposób wykonania).

Pana słowa o zgłoszeniu wskazują na to, że chodzi o obiekt, do którego mają zastosowanie przepisy Prawa budowlanego o „trybie zgłoszeniowym”. Ponieważ przepisy Prawa budowlanego (zwłaszcza o zaczynaniu „procesu budowlanego”) w ostatnich miesiącach uległy poważnym zmianom, proponuję zestawić właściwości odnośnego „obiektu budowlanego” z przepisami prawnymi – szczególną uwagę poświęcając artykułowi 28 i następnym Prawa budowlanego. Bardzo ważne powinno być określenie czasu występowania zdarzeń – zwłaszcza z uwagi na to, że nowa wersja licznych przepisów Prawa budowlanego weszła w życie pod koniec czerwca 2015 r. (dominujące znaczenie ma ocenianie sytuacji w świetle prawa obowiązującego w czasie, gdy dochodzi do takich sytuacji – zwanych „zdarzeniami prawnymi”, niekiedy „faktami prawnymi”).

Przydać się może dostęp do akt postępowania w organie administracji budowlanej, który zajmował się odnośnym „procesem budowlanym”. Dostęp do akt cudzych spraw (także administracyjnych) często wymaga uprzedniego wykazania się interesem prawnym; można by zaakcentować zagadnienie sąsiedztwa oraz wskazać na istotne wątpliwości w związku z zaistniałą sytuacją. Proponuję zwrócić uwagę na to, że istotne odstępstwa od treści zgłoszenia mogą skutkować „przejściem” sprawy z „trybu zgłoszeniowego” do „trybu decyzyjnego” – art. 36a Prawa budowlanego. Warto sprawdzić przynajmniej urzędowo zaakceptowaną odległość danego „obiektu budowlanego” od granicy nieruchomości; ustawowe określenie nieruchomości zawarto w art. 46 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.).

Proszę przyjrzeć się również powierzchni nieruchomości, na której ów „obiekt budowlany” posadowiono; przydać się może skorzystanie z dostępu do elektronicznej księgi wieczystej. Artykuł 29 ustęp 1 Prawa budowlanego zaczyna się następująco: „Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa”; z kolei, jego punkt 2) brzmi: „wolno stojących parterowych budynków gospodarczych w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki”.

Zobacz też: Domek narzędziowy odległość od granicy działki

Odwołanie od decyzji administracyjnej dotyczącej budowy altany

Poważne błędy w działaniu organu administracji w określonej sprawie administracyjnej niekiedy mogą uzasadniać zaskarżenie decyzji administracyjnej; warto pamiętać o tym, że poza zwykłymi środkami zaskarżania (odwołania od decyzji oraz zażalenia na postanowienia) w Kodeksie postępowania administracyjnego (skrótowo: K.p.a.) przewidziano również nadzwyczajne środki wzruszania decyzji (art. 145 i następne K.p.a.): wznowienie postępowania oraz stwierdzenie nieważności decyzji.

Gdyby się okazało, że sama przedmiotowa inwestycja rzeczywiście została wykonana lege artis (zgodnie z prawem), to trzeba rozważyć zestawianie stanu faktycznego z innymi przepisami prawa – zarówno publicznego, jak i prywatnego.

Prawo budowlane zalicza się do prawa publicznego; podobnie ma się z prawem podatkowym. Nowy „obiekt budowlany” może wiązać się z powstaniem obowiązku podatkowego; gdyby tamten inwestor (zapewne będący właścicielem rzeczonej nieruchomości) zapomniał o zgłoszeniu „obiektu budowlanego” właściwemu urzędowi gminy (lub miasta), to można by doprowadzić do powzięcia przez takowy organ wiedzy o zrealizowanej inwestycji – np. przez zainspirowanie inwestora, by wywiązał się z obowiązku zgłoszeniowego wobec miejscowego organu podatkowego. O obiekty budowlane (także niezbyt duże) należy właściwie dbać (art. 61 i następne Prawa budowlanego), zwłaszcza unikać powstania zagrożenia katastrofą budowlaną (art. 73 i następne Prawa budowlanego). Ewentualne problemy w tym zakresie mogłyby być sygnalizowane „nadzorowi budowlanemu” (np. powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego).

Przeczytaj też: Odległość szopy od granicy działki

Postawienie altany przy granicy nieruchomości - zasady współżycia społecznego

Nawet w przypadku zgodności odnośnej sytuacji z przepisami prawa publicznego trzeba brać pod uwagę również przepisy prawa prywatnego, zwłaszcza zawarte w Kodeksie cywilnym. Proszę zwrócić uwagę na to, że również wykonywanie własności ma swe granice – w ustawowym określeniu własności (czyli w artykule 140 K.c.) wskazano następujące rodzaje ograniczeń: ustawa (to jest przepisy rangi ustawowej), zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. Oczywiście, kryteria prawne (nie tylko zawarte w art. 140 K.c.) dotyczą także Pana sąsiada oraz Pana (co do właściwych nieruchomości).

Artykuł 144 K.c. stanowi: „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Ten przepis zalicza się do „prawa sąsiedzkiego”.

Niekiedy krawędzie budynków (np. ściany kamienic) znajdują się w granicy nieruchomości lub tuż przy takiej granicy. Sama odległość nie przesądza o tym, że ma miejsce niewłaściwe zachowanie z uwagi na wykonywanie własności, zwłaszcza z perspektywy „prawa sąsiedzkiego”. Możliwe jest wystąpienie na drogę sądową i wykazywanie w jego trakcie, że lokalizacja tamtego „obiektu budowlanego” zakłóca korzystanie z Pana nieruchomości. Oczywiście, należy pamiętać o prawnym obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne – art. 6 K.c. oraz art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). Często w praktyce duże znaczenie ma odpowiednio aktywna postawa (art. 230 K.p.c.) – np. polemizowanie ze stanowiskiem przeciwnym. Wskazane w artykule 144 K.c. kryteria są bardzo ważne, ale można się bardzo długo spierać o ich znaczenie w konkretnych przypadkach. Dlatego w postępowaniu dowodowym (zwłaszcza: od art. 227 do art. 315 K.p.c.) może się przydać zawnioskowanie do sądu o przeprowadzenie dowodu z oględzin (art. 292 i następne K.p.c.). Taki dowód – możliwy do przeprowadzenia prawdopodobnie również przez organa administracji z zakresu budownictwa – pozwala osobie orzekającej (np. sędziemu lub urzędnikowi) na bezpośrednią styczność z ważnymi dla sprawy okolicznościami (niekiedy tak zwane rozejrzenie się po okolicy może dać lepszy ogląd sytuacji od sążnistej opinii biegłego sądowego).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.