Jak zablokować budowę domku narzędziowego z drewutnią przy granicy działki?

Sąsiad pani Zuzanny chce postawić domek narzędziowy z drewutnią (całość 4 m x 2,5 m), nietrwale związany z gruntem, wzdłuż wspólnego płotu, w odległości 0,5 m od niego. Pani Zuzanna nie chce się na to zgodzić, ponieważ chodzi o granicę w części południowej jej ogrodu i w bardzo bliskim sąsiedztwie tarasu, który jest miejscem rekreacji całej rodziny. Sąsiad twierdzi, że przy takiej inwestycji nie obowiązują go żadne przepisy prawne, jeśli chodzi o pozwolenie czy zgłoszenie ani o lokalizację na działce. Pani Zuzanna pyta, czy ma rację i co może zrobić w tej sprawie.

Co nie wymaga pozwolenia na budowę?

Zacznijmy od przywołania przepisów Prawa budowlanego (P.b.) – początek artykułu 29 stanowi (między innymi):

„1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa: (…)

2) wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat lub przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki;

2a) wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m² powierzchni działki; (…)”

Cytuję te przepisy, ponieważ one najbardziej odpowiadają syntetycznemu wskazaniu pani Zuzanny co do cech (w tym wymiarów) obiektu budowlanego, którego wzniesienie planuje sąsiad. Nawet na wszelki wypadek przydać się może również – szczególnie z uwagi na problematyczną lokalizację – zestawienie szczegółowych właściwości (w tym odległości budowli od granicy nieruchomości) z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Regułą ogólną (od której są wyjątki) jest to, że należy zgłosić organowi administracji budowlanej budowę, która nie wymaga uzyskania pozwolenia budowlanego; podkreślam, że od tej reguły są możliwe wyjątki. Wobec powyższego warto przywołać brzmienie początku artykułu 30 Prawo budowlane:

„1. Zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej wymaga, z zastrzeżeniem art. 29 ust. 3 i 4: 1) budowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 lit. b-d, pkt 1a-2b, 3, 3a, 9, 11, 12, 14, 16, 19, 19a, 20b oraz 28; (…).”

Prawdopodobnie zapowiedziana przez sąsiada pani Zuzanny budowa będzie wymagała przynajmniej zgłoszenia organowi administracji budowlanej. Przynajmniej, ponieważ wpisanie do rejestru zabytków może skutkować nawet obowiązkiem uzyskania pozwolenia budowlanego.

Zobacz też: Domek narzędziowy na działce ROD

Kłopotliwości związane z umiejscowieniem budowli sąsiedzkiej

Już w zakresie samego prawa administracyjnego, do którego zalicza się regulacje z zakresu budownictwa, sąsiad pani Zuzanny przesadził. Należałoby mu pomóc zrozumieć, jak bardzo się myli i zgłosić sytuację nadzorowi budowlanemu, ta instytucja może wyprowadzić go z błędu. Z uwagi jednak na relacje sąsiedzkie wskazane mogłoby okazać się grzeczne poradzenie (potencjalnemu) inwestorowi, by dokładnie sprawdził stan prawny lub skonsultował sprawę w organie administracji budowlanej.

Ze względu na kłopotliwe dla pani Zuzanny umiejscowienie budowli, która może zostać wzniesiona „tuż za miedzą”, w jej interesie może leżeć nie tylko dokładne zestawienie właściwości odnośnej budowli z przepisami ww. rozporządzenia, ale także sprawdzenie treści obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (o ile obowiązuje na tym obszarze),a ponadto kontakt z urzędem miasta (urzędem gminy) może pomóc w ustaleniu szczegółów. Ewentualne przedstawienie przez panią Zuzannę na piśmie uwag oraz propozycji (być może stanowiących cenny wkład w plany inwestycyjne jej sąsiada) organowi administracji budowlanej lub innemu (np. w przypadku potrzeby uzyskania wcześniej „warunków zabudowy”) mogłoby przyczynić się nie tylko do ochrony jej uprawnień, ale również do realizacji we właściwy sposób planów sąsiada – ugodowe załatwianie spraw może temu sprzyjać.

Nawet na wszelki wypadek wypada wspomnieć o „prawie sąsiedzkim” – czyli art. 144 i następnych Kodeksu cywilnego (K.c.). Artykuł 144 K.c. stanowi: „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.” Trudno jednoznacznie ocenić, czy „zabranie widoku” lub „zasłonięcie Słońca” może być wystarczającą przyczyną do wytaczania powództwa; szczególnie w przypadku – ocenianych negatywnie – takich oddziaływań na ogród lub taras, a nie na sam budynek mieszkalny. Mogłaby powstać wątpliwość, czy chodzi o tak zwane immisje, czyli niedopuszczalne negatywne oddziaływania. Chodzi zatem o to, że każda sytuacja powinna być oceniana indywidualnie. Skoro chodzi o nieruchomości (art. 46 K.c.), to w sprawie cywilnej mogłoby się przydać zawnioskowanie o przeprowadzenie dowodu z oględzin – art. 292 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – by sędzia miał możność bezpośrednio poznać miejsce, którego dotyczy spór prawny. Proszę pamiętać o dużym znaczeniu nie tylko odpowiedniej aktywności w sprawie cywilnej (art. 230 K.p.c.), ale także o potrzebie wywiązania się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Sprawa cywilna z tego zakresu mogłaby uzasadniać zawieszenie postępowania przed organem administracji budowlanej – art. 97 i następne K.p.c. Ugodowemu załatwieniu sprawy mogłaby służyć mediacja (dostępna także w postępowaniu administracyjnym) lub zawezwanie do próby ugodowej (przed sądem rejonowym) – od art. 184 do art. 186 K.p.c. w związku z artykułami: 917 K.c. i 918 K.c.; takie wezwanie jest objęte niską opłatą sądową.

Przeczytaj też: Odległość drewutni od granicy działki

Domek narzędziowy z drewutnią przy granicy – podsumowanie

Z samych przepisów Prawa budowlanego wynika, że przy proponowanej lokalizacji domku narzędziowego z drewutnią niezbędne jest przynajmniej zgłoszenie budowy do organu administracji budowlanej. Organ ten powinien sprawdzić, czy spełnione są wymagania prawne – w tym związane z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Pani Zuzanna również powinna się z nim zapoznać. Treść planu zagospodarowania przestrzennego może stanowić jedno z kryteriów odległości obiektów budowlanych od granicy nieruchomości. Bez znajomości planu można formułować jedynie bardzo ostrożne hipotezy.

Ewentualne wątpliwości z zakresu ochrony przeciwpożarowej można zgłaszać Państwowej Straży Pożarnej. Ochrona zabytków (a niekiedy ochrona przyrodnicza) mogą przemawiać nawet za uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Podjęcie przez sąsiada prac budowlanych bez zgłoszenia ich organowi administracji budowlanej byłoby dla niego bardzo ryzykowne (chodzi o ryzyko związane z przepisami o samowoli budowlanej).

Czasami występują okoliczności wykraczające poza kryteria prawa administracyjnego. Wtedy w grę może wchodzić skorzystanie z przepisów „prawa sąsiedzkiego” (art. 144 i następne K.c.), o czym była mowa.

Sąsiad pani Zuzanny próbuje narzucić swą wolę, forsując postawienie drewutni przy granicy. Warto mu przypomnieć, że prawo obowiązuje i on także jest zobowiązany go przestrzegać. Pisma do np. nadzoru budowlanego i miejscowej komendy Państwowej Straży Pożarnej) mogą ułatwić mu zrozumienie, że również on prawu podlega. Obiekty budowlane (już wzniesione) powinny zostać „naniesione” na odpowiednie mapy oraz uwzględnione w ewidencji gruntów i budynków; nawet i bez tego może zachodzić obowiązek podatkowy.

Zobacz również: Szopa przy granicy działki

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.