Budynek gospodarczy przerobiony na dom bez pozwolenia

Przebudowa budynku i dobudowa przed rokiem 1995

Opisana sprawa jest wielowątkowa. Po pierwsze brak jest dokumentów na budowę budynku gospodarczego, po drugie dobudowano do budynku gospodarczego bez dokumentów, zezwoleń część budynku i przekwalifikowano go na mieszkalny.

Treść aktu notarialnego nie ma tu znaczenia, świadczy tylko o tym, że w momencie przepisywania własności gruntu budynek gospodarczo-mieszkalny już stał. Nie wpływa to na legalność budynku, nie stanowi żadnej ulgi.

Sam budynek gospodarczy – jeśli nawet brak na niego planów – byłby najmniejszym problemem. Dobudowa do niego to już problem, a to, że dobudowano część mieszkalną, to już poważny problem.

Najlepiej byłoby wykazać, że budynek w tym stanie stał przed 1995 r. Jest to najtańsza alternatywa i najkorzystniejsza opcja.

W przepisach końcowych i przejściowych ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w art. 103 przyjęto regułę podstawową wynikająca z ust. 1 tego przepisu, że zasadą jest stosowanie nowej ustawy. Obejmuje to nie tylko sprawy, w których postępowanie administracyjne jest wszczynane już po wejściu jej w życie (niezależnie od tego, czy dotyczy to zdarzeń faktycznych powstałych jeszcze w okresie obowiązywania poprzedniej ustawy), ale także spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie nowej ustawy z dniem 1 stycznia 1995 r., tj. do spraw będących w toku. Wyjątek od tej zasady, nie dotyczący niniejszej sprawy, zamieszczony został w art. 103 § 2 omawianej ustawy:

„Przepisu art. 48 nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne.”.

Do takich obiektów stosuje się przepisy dotychczasowe, a więc w niniejszej sprawie zastosowanie mają przepisy ustawy – Prawo budowlane z 1994 r. Jest to o tyle prostsze, że nie wymaga opłaty legalizacyjnej, a jedynie dokumentacji powykonawczej i pozwolenia na użytkowanie. Gorzej, jeśli trzeba legalizować budowę, dobudowę wykonaną po 1995 r.

Przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118) ograniczają zakres określenia „samowola budowlana” do budowy obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia, zgłoszenia lub mimo zgłoszenia przez organ sprzeciwu.

Zasadą w procesie budowlanym jest obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę sformułowany w art. 28 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118) (lub zgłoszenia).

Art. 48 ust. 1 ustawy stanowi, że właściwy organ nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2 w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.

Legalizacja obiektu budowlanego będącego w budowie lub wybudowanego bez wymaganego pozwolenia

Podstawową przesłanką do legalizacji samowoli budowlanej w myśl art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego jest zgodność budowy z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albo ustaleniami ostatecznej w dniu wszczęcia postępowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego oraz zgodności z przepisami, w tym techniczno budowlanymi.

W myśl art. 48 ust. 2, możliwość zalegalizowania obiektu budowlanego będącego w budowie lub wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę istnieje, gdy budowa:

„1) jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:

– ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo

– ustaleniami ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.”

Właściwy organ, stwierdzając możliwość zalegalizowania obiektu budowlanego będącego w budowie lub wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, jest obowiązany nałożyć na inwestora obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie niezbędnych do załatwienia sprawy dokumentów, w szczególności:

• zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej w dniu wszczęcia postępowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, gdy dla danego terenu nie ma obowiązującego planu miejscowego,
• projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, jeżeli są wymagane przepisami, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zaświadczenie wydane przez izbę samorządu zawodowego potwierdzające, że projektant, który sporządził projekt, jest wpisany na listę członków danej izby samorządu zawodowego, zaświadczenie to powinno być aktualne na dzień opracowania projektu,
• innych wymaganych dokumentów.

Zasady dotyczące samowolnej budowy bez pozwolenia, bez zgłoszenia lub mimo sprzeciwu

W art. 48 w ust. 1 ustala się obowiązek nakazania rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, jednakże przepis ten można zastosować dopiero wówczas, gdy w następstwie czynności właściwego organu administracji publicznej, o których mowa w ust. 2 (część końcowa) i ust. 3, nie zaistnieją przesłanki uzasadniające zalegalizowanie obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie lub wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.

Ponadto wymagana opłata legalizacyjna w przypadku budynku mieszkalnego jest to ok. 50 tys. zł. Opłatę tę można rozłożyć na raty czy umorzyć, ale nikt ustawowo nie jest z niej zwolniony.

Od 1 stycznia 1995 r. do 11 lipca 2003 r. obowiązywały zasady co do samowolnej budowy bez pozwolenia, bez zgłoszenia lub mimo sprzeciwu.

Artykuł 49 Prawa budowlanego (obowiązujący między 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 2003 r.) stanowił, że nie wydaje się nakazu rozbiórki samowolnie wzniesionego obiektu, jeżeli upłynęło pięć lat od dnia zakończenia budowy. Pod warunkiem, że te inwestycje nie naruszały przepisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na tej podstawie można było starać się o pozwolenie na użytkowanie.

Jeżeli inwestor nie mógł uzyskać decyzji o pozwoleniu na użytkowanie takiego obiektu, organ nadzoru wydawał nakaz rozbiórki.

Powstał jednak problem z zastosowaniem tego przepisu. Prawo budowlane, które go wprowadziło, weszło w życie 1 stycznia 1995 r., możliwość stosowania regulacji zawartych w art. 49 ustawy powstała jednak dopiero po upływie pięciu lat, czyli od 1 stycznia 2000 r., i obowiązywała do 10 lipca 2003 roku. Wtedy bowiem weszła w życie nowelizacja Prawa budowlanego, która zmieniła ten przepis (zapis art. 49).Wspomniana nowelizacja nie przewidywała żadnego okresu przejściowego, w którym sprawcy samowoli budowlanej mogliby z tego przepisu skorzystać po jego zmianie.

Do Trybunału Konstytucyjnego trafiło pytanie prawne w tej sprawie. W wyroku z 18 października 2006 r. (sygn. P27/05) Trybunał Konstytucyjny stwierdził niekonstytucyjność dwóch przepisów przejściowych.

Ustawodawca przygotował nowelizację przepisów Prawa budowlanego, a na jej podstawie doszło do przywrócenia praw nabytych z dniem wejścia w życie tej nowelizacji, tj. z dniem 20 czerwca 2007 r. Od tej daty do 31 grudnia 2007 r. można było legalizować samowolne budowy kończone po 1 stycznia 1995 r., ale przed 11 lipca 1998 r.

Obecnie tej możliwości już nie ma – w stosunku do osób, które popełniły samowolę po 1 stycznia 1995 r., stosuje się aktualnie obowiązujące przepisy dotyczące legalizacji, opłat i formalności lub rozbiórki.

Reasumując – proszę sprawdzić, czy są Państwo w stanie wykazać, że przebudowa budynku i dobudowa miały miejsce przed 1995 r. Potem należy załatwić dokumentację, projekt i złożyć wniosek o legalizację, zezwolenie na użytkowanie i cieszyć się legalnym budynkiem. W inny przypadku nie warto zgłaszać niczego, bo koszty legalizacji niestety pochłoną ogromne środki.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.