Budynek sąsiada w granicy działki

Pan Filip zamierza ogrodzić działkę. Okazało się, że na jego działkę wchodzi budynek sąsiada (stary i niepotrzebny). W związku z tym pan Filip zadał nam kilka pytań: „Czy sąsiad musi rozebrać budynek? Co ja mogę zrobić w tej sytuacji? Czy sąsiad ma rację, że muszę się z ogrodzeniem przesunąć 50 cm od granicy działki?”.

Zacznę od tej najprostszej kwestii. W żadnym wypadku pan Filip nie musi się odsuwać od granicy na 50 cm ani 5 cm. Ogrodzenie pan Filip buduje w granicach własnej działki, co do centymetra ma się zmieścić w działce pana Filipa. Dopóki pan Filip nie przekroczy granicy – sąsiad nic nie może panu Filipowi zrobić, zablokować budowy. NIC.

Gorzej przedstawia się druga kwestia.

Naruszenie prawa właściciela nieruchomości sąsiedniej

Zgodnie z art. 151 Kodeksu cywilnego „jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nie uzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze”.

Jest to oczywiste naruszenie prawa właściciela nieruchomości sąsiedniej (art. 140), które uzasadnia roszczenie negatoryjne (art. 222 § 2). Jednakże w tej szczególnej sytuacji, jaka powstaje zwykle w wyniku takiego naruszenia, realizacja tego roszczenia bez żadnych ograniczeń mogłaby prowadzić do sytuacji trudnych do zaakceptowania ze względów etycznych, którymi nacechowane są zasady współżycia sąsiedzkiego, na tle rozmaitych stanów faktycznych.

W pierwszej sytuacji sprzeciw właściciela musiał uświadomić sąsiadowi prowadzącemu budowę, że dopuszcza się naruszenia własności, i powinien skłonić go do odstąpienia od dokonywanego działania, a w drugiej grożąca właścicielowi nieruchomości sąsiedniej szkoda byłaby niewspółmiernie większa od straty właściciela nieruchomości wyjściowej spowodowanej przywróceniem stanu poprzedniego. W obu tych sytuacjach właściciel nieruchomości wyjściowej nie zasługuje na ochronę, bo albo nie może powołać się na brak winy umyślnej, albo przez swoje nierozważne postępowanie naraził sąsiada na wielką szkodę. Dlatego w tych okolicznościach właściciel nieruchomości sąsiedniej ma pełną, tzn. nieograniczoną ochronę (art. 222 § 2). Według Sądu Najwyższego (wyrok z dnia 21 czerwca 1972 r., sygn. akt III CRN 98/72, OSNCP 12/72, poz. 225) „sprzeciwienie się właściciela sąsiedniego gruntu bez nieuzasadnionej zwłoki przekroczeniu jego granicy i okoliczność, że przekroczenie to grozi mu niewspółmiernie wielką szkodą, stanowią dwie niezależne od siebie przesłanki, z których każda uprawnia właściciela tego gruntu do żądania przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice tego gruntu. Pojęcie nieuzasadnionej zwłoki musi być interpretowane stosownie do okoliczności i nie można go konkretyzować przez podanie określonej miary czasu. Pojęcie zaś »sprzeciwu« powinno być interpretowane według zasad ogólnych dotyczących wykładni oświadczeń woli (art. 65 k.c.)”.

Braku winy umyślnej nie domniemywa się, dlatego dowód, że przekroczenie granicy nastąpiło bez winy umyślnej, obciąża właściciela nieruchomości wyjściowej, natomiast na właścicielu nieruchomości sąsiedniej spoczywa dowód, że sprzeciwił się przekroczeniu granicy bez nieuzasadnionej zwłoki albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda.

Zobacz też: Gdzie zgłosić naruszenie granicy działki

Roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego przy przekroczeniu granicy działki

Obawiam się, że roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego (przesunięcie/wyburzenie budynku) jest wyłączone. Panu Filipowi przysługuje ochrona ograniczona do żądania stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej albo do żądania wykupienia przez właściciela nieruchomości wyjściowej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla właściciela nieruchomości sąsiedniej znaczenie gospodarcze. Roszczenia te i wybór między nimi należą do pana Filipa jako właściciela nieruchomości, której granicę przekroczono.

Może być dokonany przez oświadczenie woli w dowolnej formie, w tym także przez wniesienie pozwu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 1972 r., sygn. akt III CRN 98/72

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.