Czy wymiana witryn okiennych wymaga pozwolenia na budowę lub zgłoszenia?

Zgoda na wymianę witryn okiennych

Zacznę od tego, że w mojej ocenie wymiana witryn okiennych w bloku to czynność przekraczająca zwykły zarząd, zatem do jej podjęcia przez zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej, co wynika z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, a co w praktyce oznacza, że musi Pan mieć jednomyślną uchwałę wspólnoty, a po jej podjęciu udzieloną na jej podstawie zgodę pisemną zarządu. Skoro bowiem witryny będą większe, to mimo że może nie ingeruje Pan w elewację, to ingeruje Pan w wygląd zewnętrzny. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 21.11.2013 r. (sygn. akt III CZP 65/13) „Wymiana okien czy drzwi w lokalu należy do wyłącznej decyzji właściciela lokalu”. Natomiast trzeba brać pod uwagę również estetykę całego budynku. Jeśli okna mają być wizualnie inne od innych w bloku, należy uzyskać zgodę wszystkich członków wspólnoty (jednomyślną).

Zgłoszenie wymiany witryn okiennych

Co do obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia, to zwykle administrator budynku dostarcza takich informacji. Natomiast ilekroć dochodzi do wymiany okna na okno o innym rozmiarze (np. większe), to trzeba uzyskać pozwolenie na budowę. Wówczas dochodzi do wykonania prac budowlanych (przebudowy).

Wniosek jest taki: jeśli wymiana okien nie powoduje ingerencji w struktury obiektu, to nie trzeba wnioskować o pozwolenie na budowę ani dokonywać zgłoszenia. Gdy zaś dochodzi do przebudowy lub rozbudowy, ewentualnie remontu (czyli powiększenia otworów okiennych), wówczas trzeba dokonać zgłoszenia lub nawet uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę. Decyzja o pozwoleniu na budowę jest wymagana, gdy podczas przebudowy, rozbudowy lub remontu dojdzie do powiększenia otworów pod stolarkę okienną.

U Pana jest problem o tyle ciekawy i prawnie nierozwiązany, że powiększenie okna nie powoduje ingerencji w ścianę nośną budynku. Uważam, że będzie wymagane minimum zgłoszenie, ponieważ Prawo budowlane wskazuje, że „Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, wykonywanie robót budowlanych polegających na remoncie budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę – w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych” (art. 29 ust. 3 pkt 2 litera b). Przegroda zewnętrzna to zaś np. stolarka okienna. Może więc Pan albo zasięgnąć konsultacji projektanta ds. budownictwa/architekta, albo wystąpić ze zgłoszeniem do organu administracji architektoniczno-budowlanej – jeśli organ uzna, że wymagane jest pozwolenie, wniesie sprzeciw.

Kwestia Pana przypadku nie jest prawnie rozstrzygnięta. Brak ingerencji w ściany nośne przemawia za brakiem pozwolenia, ale nie uzasadnia w sposób oczywisty braku wymogu dokonania zgłoszenia. Brak zgłoszenia to zaś w tej sytuacji spore ryzyko uznania, że doszło do samowoli.

Przykłady

Lokal handlowy w nowym budynku

Jestem właścicielem lokalu handlowego znajdującego się na parterze nowego budynku z 2018 roku. Chciałem wymienić standardowe witryny okienne na większe, aby poprawić widoczność sklepu. Uzyskałem zgodę wspólnoty mieszkaniowej na takie działania. Przy wymianie nie było konieczności ingerencji w ściany nośne – otwory okienne zostały powiększone tam, gdzie były pustaki. Złożyłem zgłoszenie do organu administracji architektoniczno-budowlanej, a oni potwierdzili, że pozwolenie na budowę nie jest wymagane w tym przypadku.

Kawiarnia w zabytkowej kamienicy

Prowadzę kawiarnię w zabytkowej kamienicy, gdzie postanowiłem wymienić stare, zniszczone witryny na nowoczesne, energooszczędne okna. Mimo że nie planowałem zmiany wielkości otworów, uzyskałem zgodę konserwatora zabytków i wspólnoty mieszkaniowej. Skonsultowałem się z lokalnym urzędem, który stwierdził, że wymiana okien w budynku zabytkowym wymaga zgłoszenia, ale nie pozwolenia na budowę. Dzięki temu mogłem szybko przeprowadzić modernizację, zachowując zgodność z przepisami.

Biuro w bloku z lat 90.

Jestem właścicielem biura w bloku mieszkalnym z lat 90., gdzie postanowiłem zamienić stare, nieszczelne okna na nowe witryny, które poprawią estetykę i funkcjonalność pomieszczenia. Otrzymałem zgodę wspólnoty mieszkaniowej na takie działania. Konsultowałem się z architektem, który potwierdził, że powiększenie otworów okiennych, nawet bez ingerencji w ściany nośne, wymaga zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Po złożeniu zgłoszenia i braku sprzeciwu ze strony urzędu, mogłem przystąpić do realizacji prac.

Podsumowanie

Wymiana witryn okiennych w lokalu użytkowym może wymagać zgłoszenia lub pozwolenia na budowę, w zależności od zakresu prac i ingerencji w strukturę budynku. Nawet jeśli nie ma konieczności ingerencji w ściany nośne, powiększenie otworów okiennych zazwyczaj wymaga zgłoszenia. Zaleca się skonsultowanie planowanych działań z lokalnym urzędem oraz architektem, aby uniknąć potencjalnych problemów prawnych.

Oferta porad prawnych

Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowywaniu pism związanych z wymianą witryn okiennych i innymi sprawami budowlanymi. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać szybkie i rzetelne wsparcie prawne. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2013 r. sygn. akt III CZP 65/13