Dom wybudowany niezgodnie z projektem a odbiór przez nadzór budowlany

Modyfikacja projektu

W stanie faktycznym ustalonym na podstawie informacji zawartych w Pańskim zapytaniu zasadne jest przyjęcie hipotezy, że wzniesiony budynek mieszkalny zmodyfikowany został w stosunku do projektu budowlanego zatwierdzonego prawomocną decyzją o pozwoleniu na budowę.

Rezygnację z budowy ostatniej kondygnacji budynku należy rozpatrywać w kategoriach odstępstwa od projektu budowlanego. Od 1 stycznia 2017 roku zakres pojęcia „odstępstwa od projektu budowlanego”, od którego postaci zależne są konsekwencje po stronie inwestora, nie budzi wątpliwości wobec zdefiniowania go w ustawie.

Stosownie do art. 36a ust. 5 ustawy Prawo budowlane zmiana parametrów obiektu budowlanego w zakresie liczby kondygnacji stanowi istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego.

Ustawodawca nie rozróżnia przy tym sytuacji inwestora, który wzniósł budynek o większej, niż przewidziana w projekcie liczbie kondygnacji od inwestora, który nie zrealizował projektu w pełnym zakresie. W obu przypadkach działania inwestora będą kwalifikowane jako istotne odstępstwo od projektu budowlanego. Jednocześnie ze względu na charakter zmiany, odstępstwo nie będzie korzystało z wyłączeń określonych w art. 36a ust. 5a ustawy Prawo budowlane.

Projekt zamienny

Jeżeli proces inwestycyjny nie został zakończony, najbardziej korzystnym rozwiązaniem jest sporządzenie projektu zamiennego, uwzględniającego obniżenie obiektu o jedną kondygnację oraz wystąpienie do organu z wnioskiem o zmianę decyzji zatwierdzającej projekt budowlany oraz udzielającej inwestorowi pozwolenia na budowę na zasadzie art. 36a ust. 1 ustawy – Prawo budowlane. Pozwoli ono bowiem uniknąć kosztownej procedury legalizacji samowoli budowlanej oraz ewentualnej odpowiedzialności administracyjnej obejmującej m. in. grzywnę nakładaną przez organy nadzoru budowlanego.

Stosownie do art. 36a ust. 6 ustawy Prawo budowlane projektant będzie wówczas obowiązany zakwalifikować zamierzenie jako odstępstwo od projektu budowlanego, zamieszczając w projekcie budowlanym stosowne rysunki i opis.

Zakończenie budowy niezgodnej z projektem

Wymaga zauważenia, że zakończenie procesu budowlanego uniemożliwia inwestorowi skorzystanie z instytucji zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę w zakresie istotnych odstępstw od projektu budowlanego, ponieważ kreuje ono stan samowoli budowlanej.

Pogląd ten stanowi konsekwencję utrwalonego stanowiska orzecznictwa oraz doktryny, zgodnie z którym zmiana decyzji w sprawie pozwolenia na budowę może dotyczyć wyłącznie odstępstw zamierzonych, nie zaś już zrealizowanych (tak m.in. A. Plucińsk-Filipowicz, Prawo budowlane. Komentarz, 2018; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 grudnia 2006 r., sygn. akt II OSK 44/06) . W przypadku, gdy odstępstwo polega na rezygnacji z realizacji części projektu np. odstąpienia od wzniesienia jednej lub więcej kondygnacji, przedmiotem badania będzie zamiar strony.

W tym stanie rzeczy uzyskanie pozwolenia na użytkowanie możliwe będzie po uprawomocnieniu się decyzji zmieniającej poprzednie rozstrzygnięcie organu w sprawie pozwolenia na budowę oraz zatwierdzającej zamienny projekt budowlany.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.