Garaż niespełniający wymogów odległości od granicy - jaka powinna być odległość garażu od granicy działki?

Garaż jako samowola budowlana

Prawo budowlane określa dopuszczalne odległości, jakie ma spełniać budynek od granic działki budowlanej oraz od innych obiektów budowlanych znajdujących się w sąsiedztwie. Jeśli zapis planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy nie stanowią inaczej, to kwestię tę regulują paragrafy 12, 13, 60 i 271-273 rozporządzenia o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Artykuł 12 reguluje zasady ogólne, art. 13 określa odległości budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi umożliwiające wymagane naturalne oświetlenie dla tych pomieszczeń. Artykuły 271-273 określają natomiast odległości budynków względem siebie pod względem bezpieczeństwa pożarowego. Podstawowe odległości, jakich budynek nie może przekraczać od granicy działki, to 4 m (gdy budynek zwrócony jest ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę granicy działki) i 3 m (w przypadku gdy ściana ta nie posiada otworów okiennych i drzwiowych).

Z Pani informacji wynika, że to garaż domu, który ma Pani zamiar kupić, przylega do budynku gospodarczego sąsiada znacznie bliżej niż stanowią przepisy, bo dzieli je tylko 20 cm, przy czym sąsiad wyraził na to zgodę. Do budowy garażu zastosowanie ma art. 28 Prawa budowlanego traktujący o pozyskaniu pozwolenia na budowę. Wynika to z faktu braku zwolnienia wynikającego z art. 29-31 Prawa budowlanego w tym zakresie. Zgodnie z § 102 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, garaż powinien mieć:

1) wysokość w świetle konstrukcji co najmniej 2,2 m i do spodu przewodów i urządzeń instalacyjnych 2 m,

2) wjazdy lub wrota garażowe co najmniej o szerokości 2,3 m i wysokości 2 m w świetle,

3) elektryczną instalację oświetleniową,

4) zapewnioną wymianę powietrza,

5) wpusty podłogowe z syfonem i osadnikami w garażu z instalacją wodociągową lub przeciwpożarową tryskaczową, w garażu podziemnym przed wjazdem do niego oraz w garażu nadziemnym o pojemności powyżej 25 samochodów,

6) instalację przeciwpożarową, wymaganą przepisami dotyczącymi ochrony przeciwpożarowej, zabezpieczoną przed zamarzaniem.

Jak z powyższego wynika, garaż mieści się w granicach definicji budynku, ponieważ jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Skoro tak, to na jego posadowienie powinno być wydane pozwolenie budowlane i winien on spełniać warunki techniczne, do których odnosi się miedzy innymi utrzymanie stosownej odległości od działek sąsiednich.

Wykonanie garażu w odległościach 0,5 m od granicy działki z pewnością jest niezgodne z § 12 ww. rozporządzenia. Zgodnie bowiem z generalna zasadą budynki należy sytuować w odległości nie mniejszej niż 4 m (gdy ściana ma otwory okienne lub drzwiowe) lub 3 m (ściana bez otworów) od granicy z sąsiednią działką budowlaną. W kilku sytuacjach odległości te mogą być mniejsze:

• ściana bez otworów może zostać usytuowana w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy granicy, jeśli tak wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo nie jest możliwe zachowanie odległości 3 m od granicy ze względu na zbyt małe rozmiary działki;
• jeżeli na sąsiedniej działce w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy stoi budynek ze ścianą bez otworów lub wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku – można zlokalizować ścianę bez otworów w takiej samej odległości od tej granicy;
• jeśli bezpośrednio przy granicy jest budynek ze ścianą bez otworów albo wydano pozwolenie na budowę tak usytuowanego budynku – możliwe jest zlokalizowanie ściany bez otworów przylegającej do istniejącej ściany.

Jak z powyższego wynika, przynajmniej w zakresie utrzymania odpowiedniej odległości od granic sąsiedniej działki wspomniany garaż warunku tego nie spełnia, ponadto brak prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, co traktowane będzie zawsze jako samowola budowlana z wszystkimi tego konsekwencjami.

Zobacz też: Kara za nielegalne postawienie garażu

Jak uniknąć nakazu rozbiórki garażu wybudowanego niezgodnie z prawem?

Fakt, że garaż znajduje się w mniejszej odległości niż jest to wymagane przepisami, powoduje, że legalizacja takiej budowli nie jest możliwa z uwagi na niezgodność z warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Aby zatem uniknąć nakazu rozbiórki, trzeba byłoby doprowadzić garaż do stanu zgodnego z przepisami. W tym celu musiałaby Pani lub sprzedająca wykonać prace polegające na usytuowaniu garażu w takich odległościach od granic z sąsiednią działką, jak to przewidują powołane powyżej przepisy, a sposób wykonania takich robót powinien określać projekt zamienny. Ewentualnie może Pani sama zadecydować o rozbiórce obiektu.

W przypadku wyboru wariantu zmiany położenia garażu – po złożeniu projektu zamiennego nadzór budowlany dokona jego weryfikacji i jeżeli projekt będzie zgodny z przepisami, wyda decyzję o zatwierdzeniu projektu zamiennego i pozwoleniu na wykonanie prac budowlanych. W decyzji zostanie nałożony obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Przeczytaj też: Dobudowanie garażu do domu

Wszczęcie procedury legalizującej

Gdyby natomiast zdecydowała się Pani wszcząć procedurę legalizującą, należałoby wnieść opłatę legalizującą. Bardzo jednak wątpię, czy wszczęcie takiej procedury ma sens w Pani przypadku, ponieważ dom nadal nie ma zezwolenia na użytkowanie. Legalizacja samowoli budowlanych jest co prawda możliwa w świetle norm Prawa budowlanego od dnia 31 maja 2004 r. (jest to data kolejnej nowelizacji Prawa budowlanego), ale tylko wtedy, gdy sprawca samowoli budowlanej wykaże, że jego budowa jest zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo w razie jego braku jest zgodna z ustaleniami decyzji ostatecznej o warunkach zabudowy. Oczywiście przy jednoczesnym warunku nienaruszania przepisów techniczno-budowlanych. W przeciwnym przypadku organ skorzysta ze swojego prawa i wyda w drodze decyzji administracyjnej nakaz rozbiórki obiektu postawionego samowolnie. Kwestie te normuje odpowiednio art. 48 ust. 2 i 49 b ust. 2 Prawa budowlanego, m.in. w zakresie działań, jakie w ramach prowadzonego postępowania podejmie właściwy organ, czyli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.

Należy tutaj zaznaczyć, że samowola budowlana nie ulega przedawnieniu, zatem nawet jeśli od 2001 r. istnieje wspomniany garaż, którego budowa nie była legalna, mamy do czynienia z nielegalną budowlą.

Zatem jedynie w przypadku stwierdzenia, że budowla taka spełnia dwie przesłanki, tj.:

1. jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:
   a) ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
   b) ustaleniami ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2. nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem (m.in. w zakresie utrzymania stosownej odległości od granicy sąsiedniej działki).
   – właściwy organ może przeprowadzić procedurę legalizacji samowoli budowlanej.

Hipotetycznie zakładając, że byłoby to możliwe, proszę pamiętać, że w takich przypadkach sąsiedzi są powiadamiani o zamiarze wydania legalizacji pozwolenia na budowę (z opisem jego charakteru, wielkości, funkcji i lokalizacji na działce) i mają 30 dni na oprotestowanie wydanego pozwolenia lub wydanego ale nieprawomocnego jeszcze pozwolenia.

Nie bardzo rozumiem, o co chodzi z I i II instancją administracji, skoro – jak Pani pisze – I instancja nie dotrzymała terminu odwołania, zatem II instancja już nie ma nic do powiedzenia w niniejszej sprawie . Skąd tu zatem „przerzucanie” się kompetencjami?

Zobacz również: Drewutnia ile od granicy działki

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.