Jak dokończyć budowę domu przerwaną przed laty?

Możliwość przeniesienia ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę na inny podmiot

Ustawa – Prawo budowlane z 7 lipca 1994 r. (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) wymaga, aby inwestor był właścicielem nieruchomości. W Pana przypadku teść w dniu rozpoczęcia budowy był właścicielami działki. Prawo budowlane przewiduje jednak możliwość przeniesienia na inny podmiot ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja taka może zostać przeniesiona w każdym momencie i na każdym etapie robót budowlanych. Można zatem przenieść taką decyzję zarówno wtedy, gdy budowa budynku w ogóle nie została jeszcze rozpoczęta, jak również gdy dotyczy ona budynku już zakończonego lub w trakcie budowy.

Zatem gdyby pozwolenie na budowę było nadal ważne, mógłby Pan ubiegać się o jego przeniesienie. Nie wiem jednak, czy w opisanym przypadku pozwolenie to nie wygasło. Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa z mocy prawa z dniem ziszczenia się jednej z przesłanek określonych w art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem – decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Okres 3-letni obowiązuje od dnia 23 sierpnia 2008 r. Przed tą datą okres, w ciągu którego można było rozpocząć budowę, lub na jaki można było przerwać budowę, był krótszy i wynosił 2 lata. Termin ten nie podlega przywróceniu. Zatem co do zasady, jego upływ powoduje bezwzględną utratę uprawnień zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę. O stwierdzeniu wygaśnięcia pozwolenia na budowę rozstrzyga organ administracji architektoniczno-budowlanej, który prowadził postępowanie w przedmiocie pozwolenia na budowę w pierwszej instancji. Stwierdzenie wygaśnięcia pozwolenia na budowę następuje w formie decyzji administracyjnej. Jeśli inwestor chce budowę wznowić, musi uzyskać nowe pozwolenie na budowę (wydaje je starosta) albo dokonuje zgłoszenia lub pozwolenie na wznowienie robót budowlanych (wydaje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego). Przy wznowieniu należy złożyć ponownie projekt domu, w czterech egzemplarzach z wymaganymi dokumentami i uzgodnieniami oraz z wnioskiem o nowe pozwolenie na budowę. Bez tego prowadzenie budowy będzie samowolą budowlaną. Zatem Pan jako ewentualny obecny właściciel nieruchomości (zarówno działki jak i nieukończonego budynku) powinien wystąpić o pozwolenie na wznowienie robót budowlanych (bądź zgłaszając budowę), opierając się na umowie darowizny wskazującej Pana i małżonkę jako obecnych właścicieli nieruchomości.

Zobacz też: Gdzie znaleźć projekt starego domu

Procedura wygaszenia pozwolenia na budowę domu

Zanim jednak zacznie Pan załatwiać nowe formalności, trzeba zakończyć te stare. W tym celu powinien Pan wystąpić do starosty o wygaszenie pozwolenia na budowę, które teść otrzymał przed laty. W urzędzie składa się więc wniosek i załączniki, które mają być niezbitym dowodem na to, kiedy dokładnie doszło do przerwania robót. Najlepszym takim dowodem jest dziennik budowy z wpisem, kiedy i dlaczego doszło do zaniechania robót budowlanych. U Pana brak jest dziennika budowy. Niestety ustawodawca nie uregulował w prawie budowlanym podobnej sytuacji, czyli gdy następuje zagubienie dziennika budowy, w związku z tym dziennik budowy nie podlega odtworzeniu. W konsekwencji przeprowadza się jedynie postępowanie dowodowe w celu sprawdzenia, czy budowa – pomimo braku dziennika budowy – prowadzona była zgodnie z prawem i zasadami sztuki budowlanej. W myśl bowiem art. 57 Prawa budowlanego do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć między innymi oryginał dziennika budowy. Zatem należałoby w tym zakresie wszcząć postępowanie administracyjne wyjaśniające, w trakcie którego zostanie niejako „odtworzona” treść dziennika budowy. Organ nadzoru budowlanego ma wówczas obowiązek sprawdzić prawidłowość wykonywanych robót budowlanych, przeprowadzając odpowiednie czynności dowodowe na podstawie ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.). Zgodnie z art. 75 § 1 K.p.a. jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny. Zatem wcześniej należałoby wykonać ekspertyzę techniczną (inwentaryzację budowlaną i orzeczenie techniczne), dodatkowo pomiary geodezyjne i badanie instalacji, jeśli są (co nie jest tanie, ale wobec kosztu całej budowy stanowią niewielką część).

Należy także zaznaczyć, że w przypadku gdy został zagubiony dziennik budowy, a roboty budowlane nie zostały zakończone – organ administracji architektoniczno-budowlanej na niezrealizowaną część inwestycji powinien wydać Panu kolejny tom dziennika budowy.

Niestety naruszenie wynikających z Prawa budowlanego obowiązków dotyczących prowadzenia dziennika budowy zagrożone jest karą grzywny (art. 93 pkt 4 Prawa budowlanego).

Przeczytaj też: Zgubiony dziennik budowy

Wznowienie budowy domu po latach

Po otrzymaniu wniosku o wygaszenie pozwolenia starosta prowadzi postępowanie administracyjne na podstawie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Trwa ono miesiąc, a stroną w tym postępowaniu może być każdy, kto ma w tym interes prawny. Następnie starosta wydaje decyzję wygaszającą pozwolenie. Załatwianie nowych formalności można zatem rozpocząć dopiero wtedy, gdy decyzja wygaszająca stanie się ostateczna, tj. jeżeli minie 14 dni od jej wydania i nikt jej w tym czasie nie zaskarży (np. złośliwy sąsiad). Ubiegając się o wznowienie budowy domu, można wykorzystać stary projekt. Muszą jednak być naniesione na nim takie poprawki, by był zgodny z obowiązującymi przepisami, a przede wszystkim z Prawem budowanym i ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Warto przy tym wiedzieć, że jeżeli budowa Pana teścia mieści się w katalogu wymienionym w art. 29 Prawa budowlanego, m.in. – jeśli jest to wolno stojący budynek mieszkalny jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, to po wygaszeniu poprzedniego pozwolenia na budowę możliwe będzie również jego wybudowanie na podstawie zgłoszenia do odpowiedniego organu. Należy jednak pamiętać, że zarówno przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę, jak również przy dokonywaniu tylko zgłoszenia, do wniosku konieczne jest dołączenie dokumentów wymienionych w art. 33 ust 2 pkt. 1-4 Prawa budowlanego, takich jak m.in.: cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przez przepisy szczególne, zaświadczenie, że osoba sporządzająca projekt budowlany jest wpisana na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego aktualne na dzień opracowania projektu, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku gdy dla określonego terenu nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Nie ukrywam, że przy wznowieniu sytuacja jest trudniejsza niż w przypadku ubiegania się o nowe pozwolenie budowlane, ponieważ w czasie pomiędzy wygaśnięciem pozwolenia a wszczęciem postępowania o jego wznowienie mogą zmienić się przepisy (np. ppoż.) Trzeba wtedy dostosować się do nowych wymogów w zakresie zapewnienia bezpieczeństwa budynku. Niemniej z opisu wynikałoby, że kiedy prace budowlane przerwano, nie były one jeszcze tak zaawansowane, jednak po tylu latach zmiany w projekcie mogą okazać się konieczne.

Zobacz również: Czy inwestor jest właścicielem

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.