Wznowienie budowy po latach

Pan Mirosław napisał do nas w związku z zamiarem wznowienia budowy domu, którą przerwano przed ok. 15 laty. Kupił działkę budowlaną z rozpoczętą budową, którą co do zaawansowania prac określił jako: „stoją mury do wysokości stropu”. Stan techniczny budowy był jednak dobry. W akcie notarialnym kupna-sprzedaży odnotowano wpisem, że na działce jest budowa budynku mieszkalnego, na którą wygasło pozwolenie na budowę. Pierwotny właściciel przerwał budowę, bo wyjechał na stałe za granicę. Nie posiadał żadnych dokumentów, dziennika budowy. Nie pamiętał nawet, kto był kierownikiem budowy. Pan Mirosław zlecił wykonanie dokumentacji projektowej w celu uzyskania pozwolenia na budowę, wykonano ocenę techniczną i inwentaryzację geodezyjną. Posiadał wszelkie uzgodnienia z gestorami sieci. Do nas zwrócił się z pytaniem, co powinien zrobić, aby jego wniosek o uzyskanie pozwolenia na budowę nie został wstrzymany i aby udzielono mi pozwolenia.

Kiedy wygasa decyzja o pozwoleniu na budowę?

Gdyby pozwolenie na budowę było nadal ważne, pan Mirosław mógłby ubiegać się o jego przeniesienie, natomiast w opisywanym przypadku pozwolenie wygasło, zważywszy na prawdopodobną datę jego wydania – 15 lat temu. Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa z mocy prawa z dniem ziszczenia się jednej z przesłanek określonych w art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem – decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Termin ten nie podlega przywróceniu. Zatem, co do zasady, jego upływ powoduje bezwzględną utratę uprawnień zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę. O stwierdzeniu wygaśnięcia pozwolenia na budowę rozstrzyga organ administracji architektoniczno-budowlanej, który prowadził postępowanie w przedmiocie pozwolenia na budowę w pierwszej instancji. Stwierdzenie wygaśnięcia pozwolenia na budowę następuje w formie decyzji administracyjnej. Jeśli inwestor chce budowę wznowić, musi uzyskać nowe pozwolenie na budowę (wydaje je starosta) lub pozwolenie na wznowienie robót budowlanych (wydaje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego). Przy wznowieniu należy złożyć ponownie projekt domu, w czterech egzemplarzach z wymaganymi dokumentami i uzgodnieniami oraz z wnioskiem o nowe pozwolenie na budowę. Bez tego prowadzenie budowy będzie samowolą budowlaną.

Zatem pan Mirosław, obecny właściciel nieruchomości (zarówno działki, jak i nieukończonego budynku), powinien wystąpić o pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, opierając się na akcie notarialnym wskazującym go jako obecnego właściciela nieruchomości.

Zobacz też: Jak zrobić odbiór domu po 20 latach

Wniosek o wygaszenie pozwolenia na budowę

Zanim jednak pan Mirosław rozpocznie załatwianie nowych formalności, musi zakończyć te stare. W tym celu należy wystąpić do starosty o wygaszenie pozwolenia na budowę. W urzędzie składa się więc wniosek i załączniki, które mają być niezbitym dowodem na to, kiedy dokładnie doszło do przerwania robót. Najlepszym takim dowodem jest dziennik budowy z wpisem, kiedy i dlaczego doszło do zaniechania robót budowlanych. Przy braku dziennika mogą to być zeznania kierownika budowy, a jeżeli i jego osoba jest nieznana, to przynajmniej oświadczenia świadków np. sąsiadów tej budowy. Dowodem jest też samo pozwolenie. Rejestr takich pozwoleń od 1999 r. prowadzi starosta.

Po wpłynięciu wniosku o wygaszenie pozwolenia starosta wszczyna postępowanie administracyjne na podstawie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Trwa ono miesiąc, a stroną w tym postępowaniu może być każdy, kto ma w tym interes prawny. Następnie starosta wydaje decyzję wygaszającą pozwolenie. Załatwianie nowych formalności można więc rozpocząć dopiero wtedy, gdy decyzja wygaszająca stanie się ostateczna, tj. jeżeli minie 14 dni od jej wydania i nikt jej w tym czasie nie zaskarży (np. złośliwy sąsiad).

Ubiegając się o nowe pozwolenie, można wykorzystać stary projekt. Muszą jednak być naniesione na nim takie poprawki, by był zgodny z obowiązującymi przepisami, a przede wszystkim z Prawem budowanym i ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Poprawki na starym projekcie powinien nanosić projektant. Należy wykonać nowy plan zagospodarowania terenu na aktualnej mapie do celów projektowych i ponowić uzgodnienia, np. z rzeczoznawcami w dziedzinie przepisów przeciwpożarowych, bezpieczeństwa i higieny pracy oraz sanitarnych.

Przeczytaj też: Inwestor a właściciel działki

Co obejmuje wniosek o pozwolenie na budowę?

Starosta sprawdza kompletność wniosku o pozwolenie na budowę, ustala strony i zawiadamia o rozpoczęciu postępowania. Jeżeli wniosek ma wady formalne, starosta daje na jego uzupełnienie siedem dni, a jeżeli termin nie zostanie dotrzymany, nie rozpatrzy wniosku. Jeżeli wniosek zawiera braki merytoryczne, np. projekt budowlany ma wady, starosta powinien ustalić termin na tyle długi, by wystarczyło czasu na ich usunięcie. Teoretycznie starosta ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Niestety, trzeba liczyć się z tym, że przed wydaniem pozwolenia na budowę trzeba często zasięgnąć opinii różnych instytucji. Dlatego też wielu starostów, widząc, że nie są w stanie tego zrobić w wymienionym terminie, zawiesza postępowanie pod byle pretekstem. Zgodnie z art. 35 ust. 8 Prawa budowlanego do terminu 65 dni nie wlicza się okresów zawieszeń i opóźnień powstałych z konieczności uzyskania stanowisk innych organów w formie opinii, milczącej zgody lub decyzji (np. opinia wojewódzkiego konserwatora zabytków lub milcząca zgoda w terminie 30 dni dla terenów chronionych ustaleniami planu miejscowego). Do tych terminów nie wlicza się również opóźnień z winy inwestora (choćby oczekiwanie na uzupełnienie braków we wniosku na podstawie wydanego przez starostę postanowienia, np. przedłożenie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach). Budowę można rozpocząć, najwcześniej po 14 dniach od otrzymania pozwolenia i po odebraniu ze starostwa dziennika budowy. Należy pamiętać o zawiadomieniu powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o rozpoczęciu budowy (trzeba odczekać minimum siedem dni od złożenia tego powiadomienia).

Przypominam na koniec, że w niosek o pozwolenie na budowę obejmuje:

1. cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przez przepisy szczególne, jak decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, zgoda zarządcy drogi na wykonanie zjazdu z drogi publicznej;
2.  zaświadczenie projektanta o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego;
3. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a więc przede wszystkim prawa własności lub użytkowania wieczystego (wystarczy je wypełnić, nie trzeba dostarczyć żadnych dodatkowych dokumentów), Oświadczenie składa się na specjalnym druku;
4. wypis i wyrys z planu, a gdy nie ma planu, decyzję o warunkach zabudowy;
5.  ewentualne upoważnienie udzielone osobie działającej w imieniu inwestora.

Wzory wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o pozwoleniu na budowę zawiera rozporządzenie w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę.

Utrata prawa do dysponowania nieruchomością przez poprzedniego właściciela

Pan Mirosław może także wnieść o wygaśnięcie decyzji z powodu utraty prawa do dysponowania nieruchomością przez poprzedniego właściciela – inwestora. Utrata prawa do dysponowania nieruchomością oznacza, że nowy właściciel nieruchomości może uzyskać nowe pozwolenie na budowę, skoro poprzednie – na skutek utraty prawa do gruntu przez poprzedniego inwestora – stało się bezprzedmiotowe. W jednym z wyroków NSA stwierdził, że „brak jest podstaw prawnych do uznania, iż fakt posiadania pozwolenia na budowę na określonej nieruchomości przez jeden podmiot stoi na przeszkodzie udzieleniu pozwolenia na budowę na tej samej nieruchomości innemu podmiotowi”.

Niektóre sądy wskazują, że można stwierdzić wygaśnięcie pozwolenia na budowę, jeśli pierwotny inwestor utracił prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wygaśnięcie starego pozwolenia na budowę otworzyłoby drogę do uzyskania nowego. Jednak także i w tym przypadku można spotkać przeciwne poglądy sądów i doktryny.

A zatem jeżeli decyzja jest bezprzedmiotowa, a brak przepisu prawnego nakazującego stwierdzenie wygaśnięcia tej decyzji, to wygaśniecie decyzji jest możliwe tylko wówczas, gdy leży to w interesie społecznym lub w interesie stron. Dla wygaśnięcia decyzji na tej podstawie obie przesłanki muszą być spełnione łącznie to jest: bezprzedmiotowość decyzji oraz istnienie interesu społecznego lub interesu stron.

Najczęstszym przykładem wygaszania decyzji na tej podstawie jest sytuacja, gdy adresat decyzji traci prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np.: sprzedaje działkę). Jednak, jak już pisałam, orzecznictwo jest tu niejednolite, zatem lepiej się przekonać, czego żądają w danym starostwie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.