Podniesienie działki sąsiada bez pozwolenia, jak się przeciwstawić?

Pan Jerzy zwrócił się do nas z problemem sąsiedzkim. Jego sąsiad ułożył kostkę brukową w taki sposób, że na długości 50 m wychodziła na posesję pana Jerzego o ok. 20 cm, a miejscami nawet 40 cm. Podniósł również teren swojej działki o 25-50 cm, a do tego rzędne budynku zostały przekroczone w porównaniu z planem o 26 cm. Wjazd od drogi gminnej do bramy – szerokość ok. 8 m, a powinno być 5,5 m. W sprawie tych naruszeń pan Jerzy napisał już pismo do nadzoru budowlanego, ale odpisali, że to nieistotne. Pytał więc, do kogo może złożyć skargę. Co zrobić, aby sąsiad usunął kostkę z jego działki i obniżył teren, tak jak było wcześniej. Dodał jeszcze, że sąsiad planuje w budynku gospodarczym postawionym przy granicy otworzyć działalność gospodarczą – naprawę samochodów. Osiedle jest mieszkalne, jak można temu zapobiec?

Utwardzenie i podwyższenie działki przez sąsiada

Zacznijmy zatem od analizy przepisów Prawa budowlanego w kontekście utwardzenia i podwyższenia sąsiedniej działki. Otóż samo podniesienie terenu działki nie wymaga co do zasady uzyskania żadnych zezwoleń, czy też dokonania zgłoszeń, o ile nie było dokonane w związku z prowadzonymi robotami budowlanymi. Czynność ta nie jest co prawda skatalogowana w ogóle w Prawie budowlanym, lecz wynika to z jej ogólnego brzmienia oraz praktyki sądowej.

Zobacz też: Ile można nawieźć ziemi na działkę rolną

Czy położenie kostki brukowej wymaga pozwolenia bądź zgłoszenia?

Podobna sytuacja dotyczy położenia kostki brukowej na działce. Czynność ta została najprawdopodobniej zakwalifikowana przez organy nadzoru budowlanego jako utwardzenie terenu działki budowlanej, która to czynność także zwolniona jest z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, czy dokonania zgłoszenia. W tym przypadku mamy już jednak do czynienia z jasną dyspozycją zawartą w art. 29 ust. 2 pkt 5 Prawa budowlanego:

„Art. 29 […]

2. Pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na:

[…]

5) utwardzeniu powierzchni gruntu na działkach budowlanych; (…).”

Przeczytaj też: Pozwolenie na kostkę brukową

Bezprawne zajęcie terenu przez sąsiada

Co więcej, utwardzenie gruntu nie zostało także wymienione w art. 30 Prawa budowlanego, który określa, jakie roboty wymagają zgłoszenia. Z powyższego płynie więc wniosek, iż utwardzenie gruntu, nie wymaga co do zasady dochowania żadnych formalności ze strony inwestora.

Nie oznacza to jednak, że pan Jerzy nie dysponuje żadnymi środkami do wywarcia nacisku na sąsiada. Odpowiednie regulacje zawarte są jednak przede wszystkim w przepisach Kodeksu cywilnego. Pomimo bowiem tego, że sąsiad pana Jerzego był uprawniony do utwardzenia gruntu na własnej działce, to w żadnym wypadku nie miał takiego uprawnienia w stosunku do działki swego sąsiada. Działanie takie stanowi naruszenia prawa własności i uzasadnia podjęcia działań mających na celu ochronę własności. Może się bowiem okazać za jakiś czas, że sąsiad traktować będzie bezprawnie zajęty (utwardzony) teren jak swoją własności i będzie dochodził jego zasiedzenia.

Zobacz również: O ile można zmienić punkt zero budynku

Roszczenie negatoryjne - roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń

Co prawda, wydaje się, że opisanym stanie faktycznym nie doszło do pozbawienia pana Jerzego faktycznego władztwa nad pasem jego nieruchomości (sąsiad nie odgrodził utwardzonego kostką terenu). Tym niemniej, w takiej sytuacji panu Jerzemu przysługuje tzw. roszczenie negatoryjne, o którym mowa w art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego:
„Art. 222. § 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.”

Na podstawie cytowanego przepisu pan Jerzy może zatem, jako właściciel nieruchomości, żądać usunięcia kostki brukowej z pasa jego działki. W tym celu powinien wezwać sąsiada do podjęcia takiego działania, a jeśli to nie przyniesie skutku, konieczne będzie złożenie przeciwko niemu pozwu do sądu.

Przeczytaj również: Naruszenie granicy działki przez sąsiada

Podwyższenie działki - szkodliwy wpływ na grunty sąsiednie

Przechodząc do kwestii podwyższenia terenu działki, to pole manewru jest tak naprawdę bardzo ograniczone. Jedyne w zasadzie rozwiązanie pozwalające na przywrócenie stanu poprzedniego, dotyczy sytuacji, kiedy na skutek podwyższenia terenu doszło do zaburzenia stosunków wodnych na działkach i np. woda opadowa spływa obecnie na działkę pana Jerzego z działki sąsiedniej. Szczegółowe regulacje w tym zakresie zawiera art. 234 ust. 3 ustawy Prawo wodne:

„Art. 234. 1. Właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może:

1) zmieniać kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych ani kierunku odpływu wód ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich;

2) odprowadzać wód oraz wprowadzać ścieków na grunty sąsiednie.

2. Na właścicielu gruntu ciąży obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody, powstałych na jego gruncie na skutek przypadku lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich.

3. Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta, z urzędu lub na wniosek, w drodze decyzji, nakazuje właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom, ustalając termin wykonania tych czynności.

4. Nakaz, o którym mowa w ust. 3, nie zwalnia z obowiązku uzyskania pozwolenia wodnoprawnego albo dokonania zgłoszenia wodnoprawnego, jeżeli są wymagane.

5. Postępowania w sprawie decyzji, o której mowa w ust. 3, nie wszczyna się, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym właściciel gruntu sąsiedniego dowiedział się o szkodliwym oddziaływaniu na jego grunt.”

Zobacz też: Podniesienie terenu o 20 cm

Pismo do wójta wskazujące na naruszenie stosunków wodnych przez sąsiada

Jak wynika z cytowanego przepisu, jeżeli właściciel gruntu podniósł poziom swej działki, co spowodowało zmiany w stosunkach wodnych, a to z kolei szkodliwie wpłynęło na grunt pana Jerzego, może on domagać się, ażeby wójt (burmistrz lub prezydent miasta) nakazał właścicielowi gruntu, w drodze decyzji przywrócenie stanu poprzedniego. W tym celu należy złożyć umotywowany wniosek do wójta, wskazujący na naruszenie stosunków wodnych przez sąsiada.

Jeśli jednak nie doszło do zmiany stosunków wodnych, obawiam się iż żadne przepisy nie pozwalają na nakazanie właścicielowi nieruchomości sąsiedniej obniżenia działki. Co do zasady bowiem, właściciel nieruchomości może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z nieruchomości i dowolnie nią rozporządzać. Prawo to zaś ograniczane jest jedynie wówczas, kiedy na skutek jego wykonania dochodzi lub może dojść do naruszenia praw innych osób.

Podjęcie przez sąsiada działalności gospodarczej na posesji - zmiana zagospodarowania terenu

Ostatnią kwestią, o którą zapytał pan Jerzy, jest podjęcie przez sąsiada działalności gospodarczej na jego nieruchomości. Nie wiem, czy dla tereny, na którym znajduje się nieruchomość pana Jerzego, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i czy przewiduje działalność usługową. Jeśli plan jest i na to zezwala, obawiam się że pole manewru jest dość ograniczone. Tym niemniej dla bardzo dużej liczby terenów nie są uchwalone miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, a ich zabudowa opiera się na tzw. warunkach zabudowy. Kluczowe znaczenie ma w tym przypadku przepis art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

„Art. 59. 1. Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

2. Przepis ust. 1 stosuje się również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku.

2a. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, budowa obiektów budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a i 2b ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

3. W przypadku zmiany zagospodarowania terenu, o której mowa w ust. 2, bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości:

1) wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo

2) przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.”

Czy można zaskarżyć wydaną decyzję o warunkach zabudowy?

W przypadku postępowania w sprawie wydania warunków zabudowy panu Jerzemu, jako właścicielowi nieruchomości sąsiedniej, przysługiwać będzie status strony postępowania i powinien zostać zawiadomiony o wszczęciu postępowania. W toku takiego postępowania będzie mógł zgłosić swoje zastrzeżenia, co więcej, przysługiwało mu będzie prawo do zaskarżenia wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli zaś sąsiad dokonałby zmiany sposobu użytkowania nieruchomości bez wymaganej decyzji o warunkach zabudowy, pan Jerzy może zgłosić taką sytuacje do wójta (burmistrza albo prezydenta miasta) i zażądać, żeby nakazano sąsiadowi przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.

Pan Jerzy pisze jeszcze o przekroczenie rzędnych – nie jest jednak poważnym odstępstwem od projektu budowlanego i może być co do zasady zmienione w drodze wpisu do dziennika budowy, także nie dopatrywałbym się tu możliwego punktu zaczepienia. Jeśli chodzi o samo położenie, jak rozumiem, już istniejącego budynku, to o ile w chwili jego budowy zostały spełnione wszystkie wymagania prawne, a pozwolenie na budowę uwzględniało takie położenie, to także nie widzę tu co do zasady pola do manewru.

Czy na budowę zjazdu z drogi gminnej na nieruchomość prywatną jest potrzebne pozwolenie?

Dodatkowo, jeśli pan Jerzy wjazdem określił zjazd z drogi gminnej w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, to obecnie budowa takiego zjazdu nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Co więcej, rozporządzenie w tej sprawie określa jedynie minimalną szerokość zjazdu. Maksymalna szerokość nie jest podana, więc co do zasady powinna odpowiadać uzasadnionym potrzebom właściciela nieruchomości. Do budowy zjazdu z drogi gminnej wymagane jest jednak zezwolenie zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu. Mówi o tym art. 29 ustawy o drogach publicznych:

„Art. 29. 1. Budowa lub przebudowa zjazdu należy do właściciela lub użytkownika nieruchomości przyległych do drogi, po uzyskaniu, w drodze decyzji administracyjnej, zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu, z zastrzeżeniem ust. 2.

2. W przypadku budowy lub przebudowy drogi budowa lub przebudowa zjazdów dotychczas istniejących należy do zarządcy drogi.

3. Zezwolenie na lokalizację zjazdu, o którym mowa w ust. 1, wydaje się na czas nieokreślony, z zastrzeżeniem ust. 5. W zezwoleniu na lokalizację zjazdu określa się miejsce lokalizacji zjazdu i jego parametry techniczne, a w zezwoleniu na przebudowę zjazdu – jego parametry techniczne, a także zamieszcza się, w przypadku obu zezwoleń, pouczenie o obowiązku:

1) przed rozpoczęciem robót budowlanych:

a) dokonania czynności wymaganych przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane,

b) uzyskania zezwolenia zarządcy drogi na prowadzenie robót w pasie drogowym;

2) uzgodnienia z zarządcą drogi projektu budowlanego zjazdu – o ile projekt budowlany jest wymagany.

4. Ze względu na wymogi wynikające z warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne, zarządca drogi może odmówić wydania zezwolenia na lokalizację zjazdu lub jego przebudowę albo wydać zezwolenie na lokalizację zjazdu na czas określony.

5. Decyzja o wydaniu zezwolenia na lokalizację zjazdu, o którym mowa w ust. 1, wygasa, jeżeli w ciągu 3 lat od jego wydania zjazd nie został wybudowany.

6. Budowa lub przebudowa zjazdu na podstawie zezwolenia, o którym mowa w ust. 1, nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.”

Zgodnie z cytowanym przepisem, w zezwoleniu na lokalizację zjazdu zarządca drogi określa miejsce lokalizacji zjazdu i jego parametry techniczne (czyli m.in. szerokość). Skoro pan Jerzy ma wątpliwości co do uzyskania przez sąsiada zgody na lokalizację zjazdu z drogi gminnej o wskazanej szerokości, może powiadomić o tym zarządcę drogi, który powinien ustalić, czy zjazd odpowiada ustalonym warunkom technicznym.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne - Dz.U. 2017 poz. 1566
4. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
5. Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych - Dz.U. 1985 nr 14 poz. 60

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.