Budynek gospodarczy na działce w zabudowie jednorodzinnej

Pan Stefan chciałby na zgłoszenie postawić wolno stojący, parterowy budynek gospodarczy o pow. zabudowy mniejszej niż 35 m² z przeznaczeniem na warsztat hobbistyczny. Nie jest zainteresowany uzyskaniem pozwolenia na budowę z powodu wydłużonego czasu i kosztów. Budynek miałby wymiary: 7,7 x 4,5 m, wysokość 3 m, byłby przymocowany trwale do podłoża. Nieruchomość pana Stefana to działka budowlana szeroka na 10 m, stoi na niej dom w zabudowie szeregowej i inny budynek gospodarczy. Zależy mu, aby planowany budynek postawić jak najbliżej granicy, aby reszta działki była przejezdna. Sąsiad jest przychylny budowie, ale pan Stefan ma wątpliwości co do maksymalnych wymiarów budynku i odległość od granicy działki, aby obyło się bez pozwolenia. Ściana domu sąsiada od jego strony nie ma okien, drzwi i budynek pana Stefana też nie będzie ich od tej strony miał. Ściana sąsiada ma 4 m wysokości. Pan Stefan pyta, co mówią obowiązujące przepisy.

Czy budowa budynku gospodarczego wymaga pozwolenia?

Zamierzenia pana Stefana odnoszą się do treści art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Po nowelizacji tej ustawy obowiązującej od 2017 r. można bowiem bez pozwolenia wybudować parterowy budynek gospodarczy maksymalnie do 35 m²powierzchni zabudowy, przy maksymalnie dwóch takich budynkach na każde 500 m² działki. Przy czym należy pamiętać, że budynki parterowe mogą mieć poddasze użytkowe.

„Art. 29. 1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:

(...)

2) wolno stojących parterowych budynków gospodarczych w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki; (…).”

Z literalnego brzmienia art. 29 ust. 1 pkt 2 P.b. wynika, iż ustawodawca w ww. przepisie określił jedynie liczbę obiektów budowlanych, których budowa może zostać wykonana na podstawie zgłoszenia robót budowlanych na danej nieruchomości, stanowiąc, że nie może ona przekraczać dwóch obiektów budowlanych na każde 500 m² działki. Ustawodawca nie przewidział natomiast ograniczeń w zakresie powierzchni działki czy też wymogów dotyczących sposobu dotychczasowego jej zagospodarowania. Zatem nie jest istotny sposób usytuowania (posadowienia) budynków gospodarczych, aby tylko ich liczba nie przekraczała dwóch na każde 500 m²działki, co oznacza, że mogą stać nawet obok siebie.

Zobacz też: Budowa garażu na działce rolnej

Budynek gospodarczy - definicja

Należałoby przypomnieć w tym miejscu, czym jest budynek gospodarczy na działce. Określenie takie znajduje się w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z pózn. zm. z dnia 15 czerwca 2002 r.; dalej w skrócie „rozporządzenie”), aczkolwiek nie jest to definicja legalna z art. 29 P.b., jednak mówi ono że: „§ 3. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa: (…) 8) o budynku gospodarczym – należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych, (…).”.

Czyli budynkiem gospodarczym jest budynek niemieszkalny, służący przede wszystkim do przechowywania rzeczy i wykonywania prac warsztatowych na potrzeby własne, który wchodzi w skład zabudowy zgodniej z przeznaczeniem działki budowlanej (np.: mieszkaniowej).

Przeczytaj też: Okap dachu a granica działki

Zabudowa i zagospodarowanie działki budowlanej

Z początkiem 2018 roku zaczęły obowiązywać zmienione warunki techniczne określone w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, i tak:

„§ 12. 1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.

3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

4. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, dopuszcza się:

1) sytuowanie budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;

2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;

3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.

5. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2-4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

6. Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:

1) 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;

2) 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy.

7. W przypadkach, o których mowa w ust. 2 i 4, dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki budowlanej do 1 m.

8. Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, nie może być sytuowany ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem ust. 4 pkt 3.”

A zatem zgodnie z § 12 ust. 1 rozporządzenia budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

1. 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
2. 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Wyjątki odnoszące się do budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy

Są jednakowoż wyjątki odnoszące się do budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy, a wynikające z ustaleń planu miejscowego lub z decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z § 12 ust. 2 ww. rozporządzenia:

„Sytuowanie budynku (…) dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.”

Zgodnie zaś z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 lutego 2017 r. II OPS 3/16 – powyższe usytuowanie budynku gospodarczego (1,5 m) winno spełniać dodatkowe wymagania określone w rozporządzeniu (sytuowania budynku gospodarczego w zabudowie jednorodzinnej) – czyli do przypadku pana Stefana. Jak wynika ze wskazanego § 12 ust. 4 pkt 3 ww. rozporządzenia:

W zabudowie jednorodzinnej (…) dopuszcza się: „budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.”.

Mając na uwadze powyższe przepisy, budynek gospodarczy może zostać wybudowany bezpośrednio przy granicy działki lub w odległości 1,5 m od granicy działki w przypadku, gdy jego wymiary to:

1. długość nie większa niż 6,5 m,
2. wysokość nie większa niż 3 m.

Ponadto istnieją inne wyjątki dotyczące sytuowania budynku w zabudowie jednorodzinnej. Takie wyjątki zostały określone w § 12 ust. 4 pkt 1-4 ww. rozporządzenia. Zgodnie z nimi możliwa jest budowa budynku, w tym budynku gospodarczego przy granicy działki lub w odległości 1,5 m od tej granicy w zabudowie jednorodzinnej – „na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej”.

W zabudowie jednorodzinnej „(…) dopuszcza się: budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi”.

Reasumując, pan Stefan ma możliwość wybudowania budynku gospodarczego w granicy działki lub w odległości 1,5 m od tej granicy, ale taki budynek gospodarczy musi spełnić kilka dodatkowych warunków technicznych wynikających z rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.