Użytkowanie obiektu bez pozwolenia zezwolenia

Użytkowanie obiektu budowlanego

Użytkowanie obiektu budowlanego jest zakończeniem procesu inwestycyjnego. Zacznijmy zatem od objaśnienia, kiedy można przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego.

Zgodnie z art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 2004 r. Prawo budowlane (Dz. U. 2018 r., poz. 1202 j.t.) – do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagane jest pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a (wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane) i 19a (sieci: elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, telekomunikacyjnych) można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Organ nadzoru budowlanego może także przed upływem tego terminu wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, co wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu oraz uprawnia inwestora do rozpoczęcia użytkowania obiektu.

Pozwolenie na użytkowanie

Nowelizacją Prawa budowlanego z dnia 20 lutego 2015 r. zmieniono część wstępną art. 55 ust. 1 w ten sposób, że skreślono występujące tam przed słowem „decyzję” słowo „ostateczną”. Oznacza to, że obecnie inwestor może przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego, co do którego istnieje obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, wówczas gdy taka decyzja będzie wykonalna w rozumieniu art. 130 Kodeksu postępowania administracyjnego. Oznacza to, że decyzja organu I instancji, od której nie wniesiono odwołania (sprzeciwu) i która w konsekwencji stała się ostateczna, może być wykonana.

Pojęcie „przystąpienie do użytkowania” nie zostało zdefiniowane w ustawie, ale wyjaśnieniem tego pojęcia zajęły się sądy administracyjne. Przystąpienie do użytkowania oznacza korzystanie z obiektu budowlanego lub jego części zgodnie z przeznaczeniem. Nie jest przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego i odpowiednio jego części, umieszczenie w nim elementów wyposażenia. Działania takie nazwać należy przygotowaniem obiektu do użytkowania i nie można za nie nałożyć na inwestora kary pieniężnej. Zgodnie z wyrokiem SA w Poznaniu z dnia 12 marca 2013 r., sygn. akt. II SA/Po 171/13, przez „przystąpienie do użytkowania” w rozumieniu art. 57 ust. 7 P.b. należy rozumieć takie działanie inwestora bądź osób działających z jego upoważnienia, które wskazują na trwały zamiar użytkowania obiektu budowlanego. W przypadku budynku handlowego użytkowanie takie, sprowadzające się do korzystania z obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jest niczym innym jak prowadzeniem działalności handlowej. Nie można uznać za przystąpienie do użytkowania obiektu handlowego samego tylko umieszczenia wyposażenia w tym obiekcie. W wyroku SA w Krakowie z dnia 30 października 2012 r., sygn. akt. II SA/Kr 1166/12, sąd wskazał, że nie jest użytkowaniem obiektu budowlanego jednorazowe, kilkugodzinne przebywanie w nim nawet wielu osób, które nie wskazuje na trwały zamiar użytkowania obiektu budowlanego.

Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie

Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie jest wymagane w trzech wypadkach.

Pierwszy dotyczy obiektu budowlanego, na który jest wymagane pozwolenie na budowę i który jest zaliczony do kategorii: V, IX-XVI, XVII – z wyjątkiem warsztatów rzemieślniczych, stacji obsługi pojazdów, myjni samochodowych i garaży do pięciu stanowisk włącznie, XVII – z wyjątkiem obiektów magazynowych: budynków składowych, chłodni, hangarów i wiat, a także budynków kolejowych: nastawni podstacji trakcyjnych, lokomotywowni, wagonowni, strażnic przejazdowych, myjni taboru kolejowego, XX, XXII – z wyjątkiem placów składowych, postojowych i parkingów, XXIV – z wyjątkiem stawów rybnych, XXVII – z wyjątkiem jazów, wałów przeciwpowodziowych, opasek i ostróg brzegowych oraz rowów melioracyjnych, XXVIII–XXX – określonych w załączniku do ustawy – Prawo budowlane.(art. 55 ust. 1 pkt 1).

Drugi wypadek odnosi się do zakończenia procedury legalizacyjnej lub naprawczej. Zgodnie bowiem z art. 49 ust. 5 (decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót; o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona) i art. 51 ust. 4 (decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych albo – jeżeli budowa została zakończona – o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego) – w decyzjach wydawanych w tych trybach należy nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie (art. 55 ust. 1 pkt 2).

Trzeci wypadek dotyczy zamiaru przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego przed wykonaniem robót budowlanych w całości – przed zakończeniem budowy. Wymóg ten odnosi się zarówno do obiektów budowlanych wymagających zgłoszenia, jak i tych wymagających pozwolenia na użytkowanie (art. 55 ust. 1 pkt 3).

Użytkowanie przed zakończeniem robót budowlanych

Co istotne, w przypadku chęci użytkowania obiektu budowlanego przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych, wskazanego w art. 55 ust. 1 pkt 1, inwestor także musi uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Zatem w tym przypadku nie należy wykluczyć sytuacji, że wymagane będzie dwukrotne uzyskanie pozwolenia na użytkowanie – w przypadku zamiaru użytkowania przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych, a także po wykonaniu wszystkich robót budowlanych.

W świetle art. 36 ust. 1 pkt 5 informację o obowiązkach i warunkach wynikających z art. 54 lub 55 zamieszcza się w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego

Zgodnie z art. 57 ust. 7 ustawy w przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów art. 54 i 55, organ nadzoru budowlanego wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego.

W myśl art. 59 ustawy organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli. W pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego można określić warunki użytkowania tego obiektu albo uzależnić jego użytkowanie od wykonania, w oznaczonym terminie, określonych robót budowlanych. Jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że obiekt budowlany spełnia warunki użytkowania, pomimo niewykonania części robót wykończeniowych lub innych robót budowlanych związanych z obiektem, w wydanym pozwoleniu na użytkowanie może określić termin wykonania tych robót. Inwestor jest obowiązany zawiadomić organ nadzoru budowlanego o zakończeniu robót budowlanych prowadzonych, po przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego, na podstawie pozwolenia na użytkowanie.

Przejdźmy teraz do zadanego pytania, czyli czy Państwu, jako najemcom, grożą kary za użytkowanie obiekty bez prawomocnej decyzji.

Otóż zgodnie z art. 57 ust. 7 Prawa budowlanego – w przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów art. 54 i 55, organ nadzoru budowlanego wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego.

Chociaż stroną postępowania w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie jest wyłącznie inwestor, orzecznictwo sądów administracyjnych w ostatnim czasie kwestionowało każdorazowe przypisywanie odpowiedzialności inwestorowi za samowolne użytkowanie obiektu budowlanego. Z uwagi na to, że nie regulują tego zagadnienia szczegółowo przepisy Prawa budowlanego, trzeba mieć na względzie również to, że orzecznictwo sądów też może ulec zmianie i przyjąć inny pogląd. Z najnowszego orzecznictwa wynika natomiast, że adresatem kary może być tylko inwestor (II Sa/Gl 699/17, wyrok WSA w Gliwicach z dnia 08.11.2017 r., Lex nr 2395569; II OSK 2808/16, wyrok NSA W-wa z dnia 07.11.2017 r., Lex nr 2419415).

Kara za użytkowanie bez pozwolenia

W moim przekonaniu nie można zawsze wywodzić, że karę za przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego bez wymaganego prawem pozwolenia wymierza się inwestorowi bez względu na okoliczności sprawy, np. w sytuacji, jeżeli inwestor podjął odpowiednie działania, a mimo to inny podmiot (np. najemca) przystąpił do nielegalnego użytkowania. Sądy dopuszczają więc możliwość nakładania kar z tytułu nielegalnego użytkowania na inny podmiot niż na inwestora (II OSK 2979/12, wyrok NSA W-wa z dn.16.05.2014 r., Lex nr 1575637; II OSK 668/13, wyrok NSA W-wa z dnia 18.09.2014 r., Lex nr 1572781; II SA/Kr 502/15, wyrok SA w Krakowie z dnia 17.06.2015 r., Lex nr 1789925).

Zgodnie z art. 54 ustawy – do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagane jest pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a i 19a można przystąpić, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Organ nadzoru budowlanego może także przed upływem tego terminu wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, co wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu oraz uprawnia inwestora do rozpoczęcia użytkowania obiektu.

Kara z tytułu nielegalnego użytkowania może być nałożona na faktycznego użytkownika, m.in. najemcę, który przystąpił do nielegalnego użytkowania wbrew woli lub wiedzy inwestora.

Jeśli możliwość rozpoczęcia użytkowania obiektu budowlanego uzależniona jest od uprzedniego uzyskania przez inwestora pozwolenia na użytkowanie, to kara z tytułu nielegalnego użytkowania może zostać nałożona na podmiot przystępujący do użytkowania bez zachowania tego warunku. Inwestor powinien okazać najemcy decyzję pozwalającą na użytkowanie.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.