Konsekwencje wyburzenia ściany nośnej bez pozwolenia

Wyburzyłem ścianę nośną w mieszkaniu, zastępując ją podciągiem. O przebudowie została poinformowana przez sąsiada inspekcja nadzoru budowlanego. Trwa postępowanie i usłyszałem, że jest to samowola budowlana i że trzeba będzie ją zalegalizować albo wrócić do staniu poprzedniego. Wykonałem projekty, mam opinię ekspertów. Jakiej decyzji mogę się spodziewać, skoro ściany nośnej nie ma, a jest podciąg? Powrót do stanu pierwotnego, czyli odbudowa ściany, wiąże się z demontażem podciągu, a w konsekwencji z dużym ryzykiem uszkodzeń. Co w takim przypadku?

Czy ingerencja w ścianę nośną stanowi przebudowę w rozumieniu Prawa budowlanego?

W pierwszej kolejności należałoby odpowiedzieć sobie na pytanie, czy ingerencja w ścianę nośną stanowi przebudowę w rozumieniu Prawa budowlanego. Zgodnie z definicją legalną pojęcia przebudowa to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego (art. 3 pkt 7a ustawy).

Zagadnienie to zostało omówione przez NSA na kanwie innej sprawy. Zdaniem sądu, do kategorii przebudowy mogą być bowiem zaliczone tylko prace powodujące zmianę parametrów techniczno-użytkowych, co do których organowi udało się wykazać w postępowaniu wyjaśniającym, że ingerują one w układ obciążeń w sposób wymagający konstruowania struktury nośnej obiektu na nowo, tak jak dzieje się to podczas budowy nowego obiektu. Sąd zaznaczył przy tym, że identyczne prace należy traktować odmiennie w zależności, jakiej ściany dotyczą, gdyż oczywistym jest, że roboty odnoszące się do ściany nośnej stanowią ingerencję w konstrukcję budynku i stanowią przebudowę. Natomiast roboty mające na celu powstanie ściany działowej – stanowiącej formę przegrody dzielącej fragment lokalu (pokój) na mniejsze pomieszczenia – wykonanej z lekkiej konstrukcji gipsowo-kartonowej, w ocenie składu orzekającego nie ingerują w konstrukcję obiektu i nie prowadzą do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, a więc nie są przebudową (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 stycznia 2018 r. II OSK 750/16).

Zobacz też: Wykucie drzwi w ścianie nośnej

Uzyskanie prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę

Z uwagi na powyższe należy zastanowić się, czy dla tego typu prac wymagane było uprzednie uzyskanie prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Zgodnie z art. 29 ust. 2 P.b.:

„1) remoncie obiektów budowlanych;

1a) przebudowie obiektów, o których mowa w ust. 1;

1aa) przebudowie budynków, innych niż budynki, o których mowa w ust. 1, z wyłączeniem ich przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych, a także z wyłączeniem przebudowy, której projekt budowlany wymaga uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej;

1b) przebudowie przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków;

(…).”

W orzecznictwie przyjęte zostało, że instalacje wewnętrzne stanowią część obiektu budowlanego, ich rozbudowa nie podlega samodzielnej kwalifikacji i ex definitione nie jest rozbudową tego obiektu lub jego części. Rozbudowę instalacji wewnętrznych obiektu budowlanego należy postrzegać i kwalifikować jako element zmiany tegoż obiektu budowlanego, który w zależności od charakteru zakresu prac może prowadzić do jego przebudowy w rozumieniu art. 3 pkt 7a P.b. O ile w wyniku takich prac nie dochodzi jednak do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji – nie stanowią one robót budowlanych, o których mowa w art. 3 pkt 7 oraz art. 28-30 Prawa budowlanego i nie podlegają obowiązkowi uzyskania pozwolenia na budowę, albo ich zgłoszenia (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 31 października 2008 r., sygn. akt II S.A./Kr 797/08, LEX nr 509918). Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z dnia 12 stycznia 2007 r. (sygn. akt: II OSK 460/06) stwierdził, iż wyburzenie ściany działowej kwalifikować należy jako „bieżącą konserwację”, czyli wymianę jednych elementów na inne – nowe, bez konieczności odtwarzania stanu pierwotnego.

Wszczęcie postępowania w przedmiocie legalizacji pozwolenia na budowę przez organ nadzoru budowlanego

W opisanej sprawie nie ulega wątpliwości, że przedmiotowa ingerencja dotyczyła ściany konstrukcyjnej budynku. Do tego typu prac potrzebne było pozwolenie na budowę. Z uwagi na to organ nadzoru budowlanego mógł wszcząć postępowanie w przedmiocie legalizacji pozwolenia na budowę. Przedmiotowe postępowanie zostało uregulowane art. 48-49b P.b. 

Sankcja rozbiórki obiektu budowlanego nie jest nakładana bezwzględnie, organ administracyjny ma bowiem obowiązek zbadania, czy względy techniczno-budowlane oraz względy ładu przestrzennego nie sprzeciwiają się dalszemu funkcjonowaniu danego obiektu budowlanego. W tym też kierunku organ prowadzi postępowanie legalizacyjne. Celem postępowania legalizacyjnego jest doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem. Rozbiórka może nastąpić dopiero wówczas, gdy brak jest możliwości doprowadzenia do stanu zgodnego z prawem (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Gorzowie Wlkp. z dnia 23 maja 2018 r., sygn. akt II SA/Go 127/18).

Zadania inwestora

Przepisy Prawa budowlanego nie zawierają definicji legalnej pojęcia „inwestor”. Należy więc przyjąć, iż jest to podmiot, który działa z zamiarem realizacji pewnej inwestycji, dąży do jej powstania. Inwestor przede wszystkim inicjuje działalność budowlaną, czyli podejmuje działania niezbędne do realizacji inwestycji, organizuje budowę oraz finansuje przedsięwzięcie lub organizuje na ten cel odpowiednie środki. To on decyduje, co ma być budowane, w jakim miejscu, jakie jest przeznaczenie obiektu, w jakiej technologii obiekt ma być wykonany. Stąd też kolejność podmiotów wymienionych w art. 52 ustawy nie jest przypadkowa. Rola inwestora w procesie budowlanym, skutkująca przyjęciem odpowiedzialności za legalność jego przebiegu, sprawia, że to właśnie inwestor powinien być w pierwszej kolejności adresatem aktów wydawanych w procedurze legalizacyjnej. Dotyczy to także sytuacji, kiedy nie jest właścicielem terenu, na którym samowoli tej się dopuścił, a samowoli tej dopuścił się bez zgody czy choćby aprobaty właściciela (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Lublinie z dnia 6 września 2018 r., sygn. akt II SA/Lu 197/18).

Konsekwencją braku uiszczenia opłaty legalizacyjnej jest obowiązek organu wydania orzeczenia o rozbiórce, od którego to obowiązku organ nie może się uchylić (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Bydgoszczy z dnia 5 czerwca 2018 r., sygn. akt II SA/Bd 44/18).

Konsekwencje działań

Podsumowując, w przedmiotowym stanie faktycznym mamy do czynienia z przebudową dokonaną bez pozwolenia na budowę, które leży u podstaw postępowania w przedmiocie samowoli budowlanej. Stroną postępowania w przedmiocie samowoli budowlanej jest inwestor. Inwestorem, niezależnie od prawa własności, jest osoba, która wykonała przedmiotową przebudowę. Organ administracyjny w trakcie prowadzonego postępowania będzie mógł wezwać Pana do przedstawienia odpowiedniej ekspertyzy technicznej i innych dokumentów pozwalających ocenić spełnienie wymogów technicznych przez przedmiotową ingerencję polegającą na wyburzeniu ściany nośnej bez pozwolenia.

Jeżeli okaże się, iż konstrukcja budynku została odpowiednio zabezpieczona i nie stwarza zagrożenia, postępowanie w przedmiocie samowoli budowlanej może zakończyć się poprzez nałożenie na Pana opłaty legalizacyjnej. W przypadku jej nieuiszczenia lub braku możliwości zapewnienia odpowiednich warunków technicznych zostanie Pan zobowiązany do przewrócenie stanu pierwotnej tj. odbudowania przedmiotowej ściany.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 31 października 2008 r., sygn. akt II S.A./Kr 797/08
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 stycznia 2007 r., sygn. akt: II OSK 460/06
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. z dnia 23 maja 2018 r., sygn. akt II SA/Go 127/18
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 6 września 2018 r., sygn. akt II SA/Lu 197/18
6. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Bydgoszczy z dnia 5 czerwca 2018 r., sygn. akt II SA/Bd 44/18

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.