Wykucie otworu w ścianie nośnej - jak zalegalizować remont i uniknąć kary?

Osłabienie konstrukcji przez zrobienie otworu na drzwi w ścianie nośnej

W opisanej przez Panią sprawie mogą być dwa rodzaje konsekwencji. Pierwszy natury technicznej. Wskutek wykucia otworu mogła ulec osłabieniu nośność budynku i konstrukcji, co może skutkować katastrofą budowlaną i odpowiedzialnością karno-prawną za skutki takowego zdarzenia. Wykucie otworu w ścianie nośnej jest możliwe technicznie przy zastosowaniu odpowiedniego wspornika. Futryna takim wspornikiem nie jest.

Zobacz też: Pozwolenie na wybicie okna

Brak legalizacji prac remontowych

Druga kwestia to legalność takich prac. Ściana nośna to część wspólna w budynku, gdzie wydzielone są lokale.

We wspólnocie mieszkaniowej istnieją dwa rodzaje nieruchomości: samodzielne lokale oraz nieruchomość wspólna. Przyjmuje się, że wszystkie elementy budynku, które nie stanowią samodzielnych lokali, są elementami nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna to zaś grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ta definicja zawarta w ustawie o własności lokali jest bardzo ogólna, ale niestety nie istnieje żaden katalog opisujący, które elementy budynku należy traktować jako własność pojedynczych mieszkańców, które zaś przeznaczone są do użytku wspólnego. Niemniej orzecznictwo i praktyka wykształciła pewne kryteria.

Przeczytaj też: Wyburzenie ściany nośnej bez pozwolenia

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej na ingerencję w budynek

W sytuacji gdy dokonywana modernizacja nawet w niewielkim stopniu wpłynie na część wspólną nieruchomości, wówczas konieczna jest zgoda WM. Zgodnie z interpretacją Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego:

„Wymiana okien i drzwi nie wymaga żadnych zgłoszeń ani pozwoleń, o ile nie wiąże się z ingerencją w budynek polegającą na zmianie kształtu lub wielkości otworów. W takim przypadku nie mamy do czynienia z remontem w rozumieniu art. 3 pkt 8 ustawy Prawo budowlane, lecz jest to zwykłe użytkowanie rzeczy, wynikające z prawa własności. Inaczej należy natomiast zakwalifikować zmianę wielkości otworów drzwiowych i okiennych, w tym ich zabudowę – wtedy w zależności od zakresu tych robót konieczne może być zgłoszenie a nawet uzyskanie pozwolenia na budowę”.

Zgłoszenie robót budowlanych

Zgodnie bowiem z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego „roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę”, chyba że zostały zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia w art. 29. Jednak analiza tego przepisu pozwala na stwierdzenie, że przebudowa lokalu, polegająca na wykonaniu otworu drzwiowego nie została zwolniona z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Obecnie co do zasady bez żadnych formalności można przebudować budynek, którego budowa wymagała pozwolenia na budowę, z wyłączeniem jego przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych, a także z wyłączeniem budynków, których projekty budowlane wymagały uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej. Wymagane jest jednak zgłoszenie robót wraz z projektem, gdyż ingeruje Pan w ściany nośne, co wiąże się z przebudową budynku.

W przypadku stwierdzenia, że roboty budowlane nie naruszają przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, właściwy organ może przeprowadzić procedurę legalizacji samowoli budowlanej, w wyniku której poniesie Pani wyłącznie skutki finansowe, natomiast prace zostaną prawnie uznane. W konsekwencji powiatowy np. inspektor nadzoru budowlanego może wydać postanowienie z określeniem wymagań i dokumentów niezbędnych do zalegalizowania samowoli budowlanej (kwestie związane z legalizacją samowoli budowlanej regulują obecnie przede wszystkim art. 48 i 49b oraz 50 i 51 Prawa budowlanego). Urzędem właściwym do rozpatrywania tego typu spraw jest powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego, a w nielicznych wypadkach wojewódzki inspektorat nadzoru budowlanego (wojewódzki w przypadkach określonych w art. 83). Natomiast w razie stwierdzenia niezgodności wykonanych prac np. z przepisami technicznymi organ nadzoru budowlanego nie może wszcząć postępowania legalizacyjnego, lecz jest zobowiązany żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Konieczność uiszczeni opłaty legalizacyjnej

W przypadku, gdy ww. przesłanka jest spełniona, organ nadzoru budowlanego nakłada obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej. Konsekwencją nieuiszczenia przez inwestora opłaty legalizacyjnej w zakreślonym przez organ nadzoru budowlanego terminie jest decyzja o przywrócenie stanu poprzedniego. Ustawa Prawo budowlane nie wprowadza natomiast żadnych sankcji finansowych z tytułu samowolnie wykonanych robót budowlanych. Na marginesie wskazać jednak trzeba, iż w trakcie prowadzonego postępowania legalizacyjnego organ uprawniony jest do nałożenia obowiązku przedłożenia opinii technicznej lub ekspertyzy sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia. Koszt takiej ekspertyzy również oznaczać może niemałe obciążenie finansowe zwłaszcza, gdy wynika z niej konieczność wykonania dodatkowych robót budowlanych celem doprowadzenia tych, wykonanych w ramach samowoli budowlanej do stanu zgodnego z prawem.

W tym przypadku podstawowym jednak warunkiem umożliwiającym legalizację jest to, że samowola nie może naruszać przepisów, w tym techniczno-budowlanych. Jeśli doprowadzi Pani roboty do stanu zgodnego z prawem, wówczas organ wyda decyzję o stwierdzeniu wykonania obowiązku, która kończy postępowanie naprawcze. W rezultacie może dojść do zalegalizowania wykonanych robót budowlanych nawet z naruszeniem prawa własności. W takim przypadku pokrzywdzeni (WM) mogą dochodzić swoich praw nie przed organami nadzoru budowlanego, tylko przed sądem powszechnym (por. wyr. NSA z 13.1.2003 r., sygn. akt IV SA 523/01). Niewykonanie nałożonych w decyzji obowiązków lub brak możliwości doprowadzenia wykonanych robót do stanu zgodności z prawem prowadzi z kolei do wydania przez organ nadzoru budowlanego decyzji o doprowadzeniu obiektu do stanu poprzedniego.

Wracając do wspólnoty mieszkaniowej, trzeba pamiętać, że do czynności przekraczającej zwykły zarząd konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a w przypadku jej braku współwłaściciele, których udział wynosi co najmniej połowę, mogą żądać upoważnienia sądowego do jej dokonania. Tylko konieczność wykonania czynności zachowawczej w rozumieniu art. 209 Kodeksu cywilnego uprawnia każdego z właścicieli do jej wykonania bez zgody pozostałych.

Konieczność posiadania zgody wszystkich właścicieli lub sądu

W związku z tym wybicie otworu drzwiowego w ścianie nośnej wymaga zgody wszystkich właścicieli lub zgody sądu – w przypadku braku jednomyślności, chyba że roboty budowlane mają na celu naprawienie, choćby doraźne, tych części budynku, aby uniemożliwić ich dalszą degradację, czy też są podejmowane z uwagi na zagrożenie życia i zdrowia ludzi lub bezpieczeństwo mienia. W Pana przypadku niestety w braku porozumienia między współwłaścicielami rozstrzygnąć może tylko sąd powszechny (cywilny) w odpowiednim postępowaniu (art. 199–202 Kodeksu cywilnego).

Na ten moment potrzebuje Pani: pozwolenia wspólnoty mieszkaniowej, projektu budowlanego, wniosku do PINB o legalizację robót.

Proszę się przygotować na konieczność doprowadzenia robót do stanu zgodnego z prawem – łącznie z obowiązkiem ponownego zamurowania otworu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13.1.2003 r., sygn. akt IV SA 523/01

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.