Zakup starego domu posadowionego na granicy działki

Istota posiadania pozwolenia na budowę przy rozpoznaniu zachowania posadowionego domu wymaganych standardów

W pierwszej kolejności należy ocenić, czy dom został wybudowany zgodnie z przepisami obowiązującymi w dacie budowy. Te bowiem przepisy będą określały, czy dom zachował wymagane standardy.

Skoro dom wybudowano w 1958 roku, obejmują go wymagania przedstawione w rozporządzeniu Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 16 lutego 1928 r. o prawie budowlanym i zabudowaniu osiedli (uwaga: od 14.08.1961 r. obowiązywały już inne przepisy, więc to istotne, by ustalić, czy domu nie wybudowano nieco później; mój wywód zakłada, że dom wybudowano faktycznie – tak jak Pan podał – w 1958 r.).

Przepisy rozporządzenia określały, że na wzniesienie budynku konieczne było pozwolenie na budowę (art. 332). Być może zatem osoba sprzedająca posiada pozwolenie na budowę wydane dla tego budynku albo też takie pozwolenie zachowało się w aktach organu – w takim wypadku nie można byłoby podważać legalności wybudowania budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiadem, a tym samym żądać jakiejkolwiek przebudowy.

Gdyby pozwolenie na budowę się nie zachowało, budowa zostałaby potraktowana jako samowola budowlana i dla rozstrzygnięcia, czy budynek może być zalegalizowany w istniejącym kształcie, należałoby ustalić, czy spełnia on wymagania techniczne określone w ww. rozporządzeniu.

W art. 178 tego rozporządzenia określono, że „budynki powinny być wznoszone bezpośrednio przy granicy działki, albo w odległości co najmniej trzech metrów od granicy”. Przepisy miejscowe mogły zmieniać te uregulowania (art. 409 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia) – dla Warszawy takich przepisów w tym przedmiocie prawdopodobnie nie wprowadzono (nie są one opublikowane w dostępnych źródłach). Co istotne, odległości te dotyczą budynków tzw. ogniotrwałych – zakładam jednakże, że dom, o którym Pan mówi, jest domem murowanym.

W cytowanym przepisie nie ma mowy o konieczności zgody sąsiada, zatem (o ile przepisy miejscowe takiej zgody nie wymagały) zgoda sąsiada na wybudowanie domu bezpośrednio przy granicy działki nie była potrzebna.

Zobacz też: Remont domu stojącego w granicy działki

Warunki przy wznoszeniu budynku ogniotrwałego bezpośrednio przy granicy sąsiada

Ponadto art. 196 rozporządzenia stanowi, że „budynki ogniotrwałe, wznoszone bezpośrednio przy granicy sąsiadów (…) powinny być zaopatrzone od strony granicy w mur ogniochronny bez otworów i próżni, grubości równającej się co najmniej długości jednej cegły, wykonany z cegły palonej lub innego materiału ogniotrwałego, wyprowadzony od fundamentów przez wszystkie kondygnacje, a wystający 30 centymetrów ponad dach”. „W razie, gdy zachodzi potrzeba wpuszczenia do muru ogniochronnego drewnianych konstrukcyjnych części, wówczas grubość muru powinna być taka, ażeby od drzewa do zewnętrznej powierzchni muru pozostawał pełny mur grubości co najmniej połowy długości cegły, w wypadkach zaś wspólnej ściany - mur do jej środka również grubości co najmniej połowy długości cegły” (art. 197). „Urządzenie w murze ogniochronnym otworów, zamurowanych szkłem drutowym, albo szklanymi cegłami, jest uzależnione od uznania właściwej władzy” (art. 198).

Rozporządzenia i wymagania prawne jakie musi spełniać posadowiony dom

W załączeniu przesyłam Panu cały tekst rozporządzenia (istotne artykuły to od art. 175 do art. 263) – gdyby chciał Pan zweryfikować także, czy inne rozwiązania domu spełniają wymagania prawa. W rozporządzeniu określa się też np.:

„Art. 176. Na każdej działce, z wyjątkiem wypadków, przewidzianych niżej w art. 177, powinna być pozostawiona niezabudowana przestrzeń, wynosząca co najmniej 25% powierzchni całej działki, zapewniająca dostęp powietrza i światła i czyniąca zadość wymogom bezpieczeństwa od ognia.

Art. 177. Działki specjalnie przy placach i ulicach usytuowane, szczególnie działki narożne, mogą być zabudowane całkowicie, o ile wznoszone budynki mają zapewniony dostateczny dostęp powietrza i światła i o ile względy bezpieczeństwa od ognia nie stoją na przeszkodzie”.

Kiedy przebudowa domu posadowionego na granicy działki nie będzie konieczna?

O ile zatem dom spełnił wymagania stawiane mu w ww. rozporządzeniu – a co do odległości od granicy działki prawdopodobnie (z zastrzeżeniem nieistnienia przepisów miejscowych) spełnił (rozumiem, że stwierdzenie w pytaniu „na granicy działki z sąsiadem” oznacza „bezpośrednio przy granicy działki”) – o tyle może Pan być spokojny, że nie będzie konieczne dokonywanie przebudowy. Zgodność inwestycji z przepisami technicznymi może dotyczyć jedynie przepisów obowiązujących w dacie wykonywania samowoli budowlanej. „Trudno, by inwestor realizując nawet samowolnie obiekt budowlany mógł przy budowie przestrzegać nieistniejących wówczas przepisów techniczno-budowlanych” (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 14 sierpnia 2007 r., sygn. akt VII SA/Wa 872/07).

Dla legalizacji samowoli budowlanej w tym przypadku zastosowanie znalazłyby przepisy ustawy Prawo budowlane z 1974 r. Jeżeli bowiem budowę zakończono przed dniem wejścia w życie Prawa budowlanego z 1994 r. (tj. przez 1 stycznia 1995 r.), także w okresie, kiedy ustawa z 1974 r. jeszcze nie obowiązywała (tak np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 lutego 2002 r., sygn. akt SA/Bk 1487/01), dla legalizacji samowoli budowlanej stosuje się (zgodnie z art. 103 ust. 2 obecnie obowiązującej ustawy) reguły określone w art. 37–40 ustawy Prawo budowlane z 1974 r. Legalizacja zachodzi bez konieczności uiszczania opłaty legalizacyjnej.

Trzeba także nadmienić, że przy przeprowadzaniu legalizacji samowoli budowlanej organ ma obowiązek zbadać przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (w rozporządzeniu były to tzw. plany zabudowania). Organ bada tak plan obowiązujący w czasie budowy, jak i w czasie orzekania. Istnieją kontrowersje, jak oceniać sytuację, gdy budowa była zgodna z planem zabudowania w dacie budowy, a w dacie orzekania już nie jest. W ostatnio wydanym orzeczeniu przyjmuje się, że jeżeli budowa była zgodna z tym pierwszym planem, a nie jest z drugim, nie można orzec o nakazie rozbiórki z tego względu, że aktualne przepisy nie dopuszczają takiej zabudowy (uchwała NSA z dnia 16 grudnia 2013 r., sygn. akt II OPS 2/13, CBOSA.)

Pozwolenie na budowę jako potwierdzenie wybudowania domu zgodnie z przepisami rozporządzenia, przy interwencji organów nadzoru budowlanego

Oczywiście w praktyce, gdyby sąsiad nie dokonywał żadnych ingerencji u organu nadzoru budowlanego, nikt nie zainteresuje się, czy na przedmiotowy dom zostało wydane pozwolenie na budowę i czy został on wybudowany zgodnie z przepisami. Jeżeli natomiast sąsiad interweniuje u tych organów, będą one obowiązane zbadać (gdyby nie było pozwolenia na budowę), czym dom został wybudowany zgodnie z przepisami rozporządzenia, planu zabudowy i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i albo nakaże rozbiórkę albo przeprowadzi na Pana wniosek postępowanie legalizacyjne.

Dla wyjaśnienia sytuacji proszę jednakże zbadać, czy dla budynku wydano pozwolenie na budowę (także w organie administracji architektoniczno-budowlanej) i czy dla miasta Warszawy wydano przepisy miejscowe na podstawie art. 409 ust. 1 rozporządzeniu Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 16 lutego 1928 r. o prawie budowlanym i zabudowaniu osiedli, obowiązujące w 1958 r., które zmieniałyby wymaganą odległość budynku od granicy sąsiada. Te ustalenia pozwolą dopiero stwierdzić, czy może Pan nie obawiać się żadnych problemów z powodu posadowienia domu bezpośrednio przy granicy z sąsiadem.

Jeżeli było wydane pozwolenie na budowę albo jeżeli w 1958 r. nie było przepisów miejscowych, które zaostrzałyby regulacje rozporządzenia w przedmiocie odległości od działki sąsiada, a ponadto dom spełniał inne wymogi nałożone rozporządzeniem, nikt nie będzie od Pana mógł żądać przebudowy budynku w celu odsunięcia od granicy z sąsiadem.

Nadmieniam także, że w przypadku legalizacji samowoli budowlanej konieczne będzie przedłożenie dowodów, że budynek został wybudowany w 1958 r. (np. zdjęcia, dokumenty).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 14 sierpnia 2007 r., sygn. akt VII SA/Wa 872/07
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 lutego 2002 r., sygn. akt SA/Bk 1487/01
4. Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 grudnia 2013 r., sygn. akt II OPS 2/13

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.