Zarzuty o nielegalną rozbiórkę budynku

Czy rozbiórka obiektów i urządzeń budowlanych wymaga uzyskania pozwolenia?

Zgodnie z Prawem budowlanym, rozbiórka obiektów i urządzeń budowlanych nie wymaga co do zasady uzyskania pozwolenia na rozbiórkę, lecz zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, chyba że dotyczy budynków i budowli wpisanych do rejestru zabytków albo objętych opieką konserwatorską, a także obiektów o wysokości powyżej 8 m, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości (art. 31 ust. 1 pkt 1).

Zgodnie natomiast z treścią art. 31 ust. 1 pkt 2 z obowiązku zarówno uzyskania pozwolenia na rozbiórkę, jak i zgłoszenia zwolniona jest rozbiórka obiektów i urządzeń budowlanych, do których budowy nie jest wymagane pozwolenie na budowę, jeżeli nie podlegają one ochronie konserwatora zabytków. Oznacza to, że rozbiórka obiektów oraz urządzeń budowlanych określonych w art. 31 ust. 1 pkt 2, jeżeli zostały one wpisane do gminnej ewidencji zabytków, będzie wymagała pozwolenia, gdyż podlegają one ochronie jako zabytki w rozumieniu ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. W zgłoszeniu należy określić, zgodnie z art. 31 ust. 2, rodzaj, zakres i sposób wykonywania zgłaszanych robót rozbiórkowych.

Zobacz też: Kara za samowolę budowlaną garażu

Czy można zacząć roboty zabezpieczające oraz rozbiórkowe przed uzyskaniem pozwolenia na rozbiórkę?

Zgodnie z art. 31 ust. 5 roboty zabezpieczające oraz rozbiórkowe można rozpocząć przed uzyskaniem pozwolenia na rozbiórkę lub przed ich zgłoszeniem, jeżeli mają one na celu usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 2 września 2010 r., II AKa 202/10: „Przepis art. 31 p.b. dotyczy wyłącznie rozbiórki. Roboty zabezpieczające i rozbiórkowe wymienione w jego ust. 5 nie mogą stanowić elementu żadnych innych robót budowlanych wymienionych w art. 3 pkt 7 tej ustawy poza rozbiórką obiektu budowlanego. Rozpoczęciu prac zabezpieczających i rozbiórkowych przed uzyskaniem pozwolenia na rozbiórkę nie może też towarzyszyć żaden inny cel niż usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia”.

Rozpoczęcie tych robót nie zwalnia inwestora z obowiązku uzyskania pozwolenia na rozbiórkę lub zgłoszenia zamierzonej rozbiórki obiektu budowlanego. Istnienie konieczności rozbiórki inwestor powinien wykazać w postępowaniu w sprawie udzielenia odpowiednio – pozwolenia na rozbiórkę lub w treści zgłoszenia o zamierzonej rozbiórce, np. przedstawiając organowi sporządzone przez rzeczoznawców budowlanych lub osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności opinie i ekspertyzy.

Przepis ten nie może być wykorzystywany nie do wykonania robót zabezpieczających i rozbiórkowych, lecz do całkowitej rozbiórki obiektu budowlanego z ominięciem wymogu uzyskania zezwolenia. Jeżeli organ ustali, że bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia faktycznie nie było, wniesie sprzeciw bądź odmówi wydania pozwolenia na rozbiórkę. Wówczas organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia (art. 50 ust. 1 pkt 1), a inwestorowi, zgodnie z art. 90, grozi kara ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2. Wykonywanie robót budowlanych w takim przypadku stanowi przestępstwo. Gdy zaś się okaże, że rozebrany obiekt budowlany był zabytkiem, kara ta może wzrosnąć nawet do 5 lat pozbawienia wolności (art. 108 ust. 1 u.o.z.).

Obowiązkiem właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej przed udzieleniem pozwolenia na rozbiórkę lub ewentualnym milczącym przyjęciem zgłoszenia robót rozbiórkowych w sytuacji, o której mowa w art. 31 ust. 5, będzie więc dokonanie oceny, czy do prac rozbiórkowych przystąpiono po spełnieniu powyższych warunków.

Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 17 października 2017 r., II SA/Ol 691/17, LEX nr 2389801: „Instytucja przewidziana w cytowanym art. 31 ust. 5 p.b. ma charakter wyjątkowy, gdyż oparta jest na swoistym stanie wyższej konieczności. Istnienie tego stanu inwestor powinien wykazać w postępowaniu w sprawie udzielenia pozwolenia na rozbiórkę, przedstawiając organowi na tę okoliczność niezbędne dowody. Uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę pomimo rozpoczęcia robót rozbiórkowych i zabezpieczających, a czasami nawet po ich wykonaniu, jeżeli takie roboty były wykonane natychmiast, ma na celu umożliwienie organowi zweryfikowane czy faktycznie istniała przesłanka zastosowania omawianej normy prawnej, polegająca na zaistnieniu bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia.

Przeczytaj też: Zgłoszenie rozbiórki stodoły

Rozpoczęcie rozbiórki bez pozwolenia w celu usunięcia bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia 

Obowiązkiem właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej przed udzieleniem pozwolenia na rozbiórkę, będzie więc dokonanie oceny, czy rozpoczęte roboty rozbiórkowe miały istotnie na celu usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia”.

Z treści art. 31 ust. 5 wynika, że jego zastosowanie wymaga spełnienia kilku warunków:

1) zagrożenie bezpieczeństwa musi być bezpośrednie, co oznacza, że nie można, ze względu na grożące bliskie niebezpieczeństwo, zastosować zwykłego trybu uzyskania pozwolenia na rozbiórkę lub zgłoszenia;

2) niebezpieczeństwo to musi zagrażać dobrom szczególnie chronionym, tj. zdrowiu lub życiu ludzi oraz mieniu;

3) rozpoczynając roboty, inwestor ma obowiązek bezzwłocznie, tj. natychmiast, kiedy dokonanie odpowiednich czynności będzie możliwe, uzyskać pozwolenie lub dokonać zgłoszenia (por. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 11 marca 2010 r., II SA/Sz 1365/09, LEX nr 605557; wyrok WSA w Warszawie z dnia 1 lipca 2010 r., VII SA/Wa 817/10, LEX nr 676271).

Przepis powyższy zezwala tylko na rozpoczęcie robót zabezpieczających i rozbiórkowych. Inwestor nie może zatem na podstawie tego przepisu wykonać jakichkolwiek innych robót budowlanych. Uprawnienie i obowiązek inwestora do podjęcia bezzwłocznych działań w celu usunięcia bezpośredniego zagrożenia nie może być również rozumiany w ten sposób, że w ramach tego działania inwestor może przekroczyć granice wyznaczone tym przepisem i wykonać bez pozwolenia na rozbiórkę lub zgłoszenia rozbiórki obiektu budowlanego albo jego części w zakresie wykraczającym poza konieczność usunięcia bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia (por. wyrok NSA z dnia 16 września 2011 r., II OSK 1366/10, LEX nr 1151853).

Nie można całkowicie wykluczyć sytuacji, w której zaistnieje konieczność, w ramach zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia, nie tylko wykonania czynności w celach zabezpieczających i ochrony wskazanych dóbr, ale faktycznie doprowadzenia do całkowitej rozbiórki przed uzyskaniem akceptacji organu w formie decyzji bądź przyjęcia zgłoszenia. W takim przypadku osoba dokonująca rozbiórki powinna udowodnić, że jej działanie nie było samowolą budowlaną, a to będzie możliwe, jeżeli spełnione były ustawowe warunki do takiego działania, które opisane zostały powyżej.

Zobacz również: Rozbiórka budynku z gminnej ewidencji zabytków

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 2 września 2010 r., sygn akt II AKa 202/10
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 17 października 2017 r., sygn. akt II SA/Ol 691/17
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 11 marca 2010 r., sygn. akt II SA/Sz 1365/09
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 1 lipca 2010 r., sygn. akt VII SA/Wa 817/10
6. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 września 2011 r., sygn. akt II OSK 1366/10

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.